GDP增速9.8%！灃東“提速”產(chǎn)城融合

近期，灃東新城公開發(fā)布了2025年度重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈高層次、急需緊缺和高技能人才需求目錄（第二批），區(qū)內(nèi)20多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)釋放了上百個崗位需求，年薪最高達(dá)到60萬元。

這次距離“第一批”僅過去了一個月左右，對高端人才極度渴求和密集招募背后，使得金融棒棒糖意識到，進(jìn)入“后化債時代”的灃東，錨定“以產(chǎn)促城-以城興產(chǎn)”的思路日益清晰。

此一背景下，灃東一季度GDP數(shù)據(jù)向好，增速9.8%，接近兩位數(shù)，產(chǎn)城融合已然提速。

01

密集出地：“高去化”的獨(dú)立行情

新近利好從地產(chǎn)行業(yè)傳來。

5月8日，央企保利豪擲10.16億元，在灃東高新融合區(qū)拿地75.26畝，折合地價1349.32萬元/畝，樓面地價8103.72元/㎡。這是繼去年底之后，保利短短半年內(nèi)再度加碼灃東。

其實(shí)不止保利，當(dāng)天灃東上演了火熱的“三槍拍地”，灃業(yè)地產(chǎn)和金灣地產(chǎn)在另一邊出手科創(chuàng)板塊，分別以7.56億元和8.11億，競得西安國際足球中心南側(cè)兩處地塊。

若將時間線前移，4月24日，越秀地產(chǎn)還與高科地產(chǎn)聯(lián)手，以12.70億元拿下了高新科創(chuàng)融合區(qū)94畝土地。

在地產(chǎn)相對的低迷期，央國企連續(xù)為灃東的區(qū)域價值用腳投票，已是相對難得。因?yàn)椴痪们爸薪鹱C券發(fā)布的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策再思考》的研報表示：今年3月下旬以來，市場溫度再次出現(xiàn)下降。一方面有季節(jié)性的因素，另外可能也和近期外部環(huán)境波動對居民預(yù)期形成一些擾動有關(guān)。

據(jù)此可信，灃東跑出了“逆勢上揚(yáng)”的獨(dú)立行情。

更可貴的是，購房群體也對灃東投下了贊成票。對此我們掌握兩個數(shù)據(jù)。

其一是保利云谷和著。這個項(xiàng)目首開推出的184套房源，當(dāng)天就成交了162套，去化88％。2025年1-2月又繼續(xù)“領(lǐng)跑”西安樓市交易額，截至3月中旬，累計8棟房源有5棟售罄。行至五一，60套成交量實(shí)現(xiàn)交易額破億。

這種勢能，再次證明了央企持續(xù)拿地目光精準(zhǔn)。（詳見《》）

其二則是民營開發(fā)的“臻境”項(xiàng)目。

與保利有央企身份加持不同，同期拿地的地建嘉信也走出了火熱行情。數(shù)據(jù)顯示，地建·嘉信臻境五一期間項(xiàng)目來訪量超700組，成交46套，成交金額7900萬。

或許很多人對“獨(dú)立行情”持保留態(tài)度，“不還是賣地嗎”？但我們?nèi)越ㄗh大家思考一個概念，即地產(chǎn)調(diào)控初步完成“房住不炒”，開發(fā)區(qū)正在進(jìn)入“過渡地帶”。

在這個“過渡地帶”，很重要的信號就是恢復(fù)正常供地以及置換高成本資金，其目標(biāo)指向都是流動性管理，以不引發(fā)區(qū)域金融風(fēng)險為底線，本質(zhì)是以化債時間換轉(zhuǎn)型空間。

當(dāng)然，灃東的獨(dú)立行情也來之不易。

我們注意到，僅在近期就有同創(chuàng)路、豫章四路、經(jīng)二十七路等多條道路已經(jīng)通車或?qū)⑼ㄜ嚒?/p>

02

高效接續(xù)：“提速”產(chǎn)城融合

過渡地帶另一個顯著信號就是產(chǎn)業(yè)接續(xù)。

與住宅高效出地相向而行，灃東“工業(yè)出地”和“崗位招聘”在近期集中釋放，對節(jié)奏的把握之中，產(chǎn)城融合獲得了相對有利的空間。

3月20日，西安萬利航空以1400萬元拿下灃東科統(tǒng)區(qū)的30畝工業(yè)用地。穿透股權(quán)看到，該公司母體為漢中萬利航空，系2024年陜西省上市后備C檔企業(yè)。

其實(shí)，科創(chuàng)企業(yè)涌入灃東，在我們紀(jì)錄中并不新鮮。《》、《》等精彩案例，都發(fā)生于此。

產(chǎn)城融合牽引之下，灃東拿出了自己對營商環(huán)境的理解，即大力配合區(qū)內(nèi)科創(chuàng)企業(yè)廣聚天下英才。

我們統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅近期的兩批公告，即納入了區(qū)內(nèi)40多家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)近300名人才需求，以第一批為例，可以發(fā)現(xiàn)四大特征。

一是民企是主流，17家占比超8成；

二是制造業(yè)是主流，包括同力重工（834599）和制造業(yè)單項(xiàng)冠軍太合智能；

三是工程師需求是主流，19家占比超9成，涉及機(jī)械、算法、電氣、研發(fā)等；

四是高薪是主流，青松光電崗位頂格可達(dá)50萬/年，第二批還出現(xiàn)了60萬/年的崗位。

值得一提的是，“提速”產(chǎn)城融合的灃東，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式的有益探索也在加快，譬如自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營權(quán)的拍賣，積極發(fā)揮主觀能動性盤活產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，核心指向了提升園區(qū)經(jīng)營服務(wù)水平，更好地做好企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

引企引才的邏輯之下，灃東的產(chǎn)業(yè)突破亦有多元化之勢。

近期非常受到關(guān)注的信息是：陜旅集團(tuán)拿下了西安國際足球中心15年經(jīng)營權(quán)，中心周邊配套的灃東新城體育運(yùn)動中心一期也將很快完工。

作為灃東“投資最重”的大型設(shè)施之一，陜旅出手已經(jīng)證明了存量價值，更可期的是，隨著球隊(duì)主場的回遷預(yù)期，以及阿根廷國家隊(duì)訪華賽事，都將推動灃東“產(chǎn)城融合”進(jìn)入新一輪火爆周期。

03

9.8%：一季沖破百億大關(guān)

對開發(fā)區(qū)來說，區(qū)內(nèi)利好的兌現(xiàn)直觀反應(yīng)在GDP數(shù)據(jù)上。

今年一季度，灃東新城GDP完成100.36億元，同比增長9.8%，接近雙位數(shù)增長，非常迅猛。

100億元的體量對灃東而言，系2024年首次突破400億元（410.33億元）之后，以實(shí)打?qū)嵉摹伴_門紅”打下了“再創(chuàng)新高”的基調(diào)。而對西咸新區(qū)而言，占比全區(qū)GDP總量44%（以2024年計）的灃東新城，亦為“總盤子”的高預(yù)期埋下伏筆。

作為本土觀察者，“百億單季”需要從兩個視角審視。

其一是產(chǎn)業(yè)端確實(shí)提供了強(qiáng)大的支撐。在這個季度，除萬利航空正式開工之余，獲譽(yù)“小華為”的匯川儲能項(xiàng)目正式竣工。

這個總投16億元的區(qū)域新銳異常重要。西咸新區(qū)公眾號12月12日刊文稱：“過渡廠房投產(chǎn)不到9個月，已實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值超10億元。新廠房（匯川儲能及電源系統(tǒng)制造基地）生產(chǎn)面積比現(xiàn)在的還要大5倍多，完全達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值80億元不在話下！”

二是則是金融端的壓力已經(jīng)卸下。

4月22日，灃東控股完成2025年第一期私募公司債發(fā)行，15億元規(guī)模創(chuàng)下西北地區(qū)近年AA+同期限信用債最大規(guī)模，全場認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.25倍。

突破之中，我們最關(guān)注的數(shù)字是——利率僅為3.13%。

僅以自身對比，wind數(shù)據(jù)顯示，3.13%是灃東新城自2021年起所發(fā)的5筆私募債中，發(fā)行時利率及當(dāng)期利率都創(chuàng)下了最低。若與此前3筆定向工具利率相比，同樣最低！

5月28日，第二期13億元也很快踏歌而來，認(rèn)購倍數(shù)增至2.73倍，進(jìn)一步提升，票面利率則下降至2.80%。

在實(shí)體產(chǎn)業(yè)不斷突破與融資環(huán)境不斷優(yōu)化的疊加之下，我們認(rèn)為：灃東的“百億單季”真正做到了2025年政府工作報告中的要求：“在發(fā)展中化債、在化債中發(fā)展”。

而關(guān)于這個重要的開發(fā)區(qū)，我們判斷“輕裝上陣”與“產(chǎn)城融合”均已走上正軌，擺脫土地財政依賴以及走上“產(chǎn)業(yè)—稅收”正循環(huán)的預(yù)期，正在加速成型，此種內(nèi)生機(jī)制的改變，將是灃東新開端的核心基石。