建發(fā)三刷豐臺新宮

大家?guī)?025年北京土地的第21篇推送

一場意料之中的土地拍賣。

剛剛，豐臺新宮地塊迎來最終賣家，至此2025年北京宅地成交數(shù)量來到22組，1005.56億。

北京2025年上半年宅地土拍收官，總成交金成功突破千億，已達(dá)到2023年全年的57.76%，2024年全年的64.7%。

2025北京土拍成交地圖

今兒土拍的具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造項(xiàng)目NY-030（南區(qū)）-02地塊

拿地房企：建發(fā)+金茂；

成交金額：20.8億（底價）；

住宅樓面價：4.02萬/平。

建發(fā)金茂地塊具體位置

建發(fā)+金茂觀宸的旁邊，還是建發(fā)+金茂，包括前兩年的建發(fā)璟院，這已經(jīng)是建發(fā)在新宮板塊落的第三子了。

關(guān)于今天新地塊，你有啥想說的？關(guān)于新宮新房，關(guān)于豐臺新房，你有啥想聊的？歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。

先說說豐臺新宮地塊的位置。

整體來看，新宮板塊整體的配套很不錯，而建發(fā)金茂新地塊基本上占據(jù)了核心位置。

新宮地塊周邊配套

地塊西側(cè)隔著觀宸就是大悅春風(fēng)里，北側(cè)隔著龍門醋廠就是槐房萬達(dá)廣場，商業(yè)氛圍濃厚。

而且地塊距離地鐵新宮站直線距離500米左右，新宮站還是地鐵4號線和19號線的交匯站。

地塊東側(cè)1000米左右就是南苑森林濕地公園。

所以對于新宮新地塊來說，周邊的商業(yè)、軌道交通、公園配套都屬于頂級。

但是小環(huán)境方面， 包哥就收到好多鐵子吐槽，地塊北側(cè)醋廠影響太大，還有就是道路規(guī)劃不合理。

還有一點(diǎn)，就是新宮大部分新房項(xiàng)目所匹配的教育資源都不是絕對優(yōu)質(zhì)，側(cè)面說是沒有強(qiáng)學(xué)區(qū)的概念。

再來說說地塊本身。

地塊原來叫NY030地塊， 分為南北兩塊整體出讓，后來做了調(diào)整，分為兩塊地，其NY030-01地塊，也就是建發(fā)金茂觀宸地塊，在去年11月29日出讓。

另外，就是今天成交的NY030-02地塊。

新宮新地塊相關(guān)數(shù)據(jù)

新地塊的各項(xiàng)數(shù)據(jù)規(guī)劃要求，都與隔壁觀宸無異。

建發(fā)觀宸建設(shè)數(shù)據(jù)

02新地塊用地規(guī)模小一些，2.59萬平，地上建筑規(guī)模5.18萬平，容積率依然是2.0。

控制高度依然是45米，局部可以60米，綠化率依然是不低于30%。

在供地文件中，對于新宮新地塊還有一個建設(shè)要求，就是建筑設(shè)計需要

體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻、時代風(fēng)貌。

圖源新宮地塊建設(shè)文件

可以說“古都風(fēng)韻”四個字，就差直接報建發(fā)的名字了。

這地塊素質(zhì)，基本上算是新宮區(qū)域最好的了。

因?yàn)槭?0.8億底價成交，新宮新地塊的住宅樓面價是4.02萬/平，與觀宸4萬/平的樓面價一致。

但觀宸彼時還有8.3萬/平的指導(dǎo)價要求，新地塊則不限價。

最后看看新地塊所處的豐臺新房市場。

時移世易，豐臺新房市場也已經(jīng)天翻地覆，我們在上個月也做過豐臺的新房市場分析↓↓↓

豐臺現(xiàn)在的存量新房超過10000套，存量新房面積超過150萬平，全北京最高，但從2024年開始，成交量開始斷崖式下跌。

2024年全年成交只有3356套，相較于2023年的5265套，大降36.26%，只排名全北京第7，成為北京新房供應(yīng)主力區(qū)域下降幅度最大的區(qū)域。

2024年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

而且豐臺新房從去年開始也在經(jīng)歷一場史無前例的“價格崩壞”。

新房項(xiàng)目的最終成交價，相較于指導(dǎo)價差1萬/平已不是新鮮事，還有不少項(xiàng)目成交價每平干脆直接差兩萬。

咱們說回新宮新地塊的周邊新房和潛在競爭對手項(xiàng)目。

現(xiàn)在豐臺7—8萬/平的新房項(xiàng)目，真是一抓一大把。

新宮新地塊所在的新宮板塊、豐科園板塊、大瓦窯板塊，都算是配套相對優(yōu)質(zhì)，價格差不多的直接競爭板塊。

包哥大概盤了一下這些板塊的新房項(xiàng)目的情況↓↓↓

豐臺去年8W+新房可以說集體撲，基本上都賣不動，現(xiàn)在處于以價跑量的狀態(tài)。

尤其大瓦窯雙子，曾被給予厚望，結(jié)局是中建和頌九里已經(jīng)相對指導(dǎo)價下降2萬/平，5月的成交均價已經(jīng)降至6.19萬/平。

新地塊東南側(cè)南苑板塊的中海公元里，入市一年，7.8萬/平的指導(dǎo)價已經(jīng)降到6.2萬/平，網(wǎng)簽去化率只有12.54%，根本跑不動。

今年新入市的兩個項(xiàng)目，豐科園板塊的北京隅西頌和新宮板塊的建發(fā)金茂觀宸，從成交數(shù)據(jù)來看后者市場認(rèn)可度更高一些。

觀宸479套房源，目前已網(wǎng)簽183套，不到三個月時間，去化率接近4成，價格方面也基本上維持在8萬/平左右，達(dá)到7.84萬/平。

觀宸的成績放在豐臺，屬于鶴立雞群的存在，這也給新地塊制造了一些聲勢。

一期的熱銷，往往能給二期帶來一定的傳導(dǎo)效應(yīng)。

期待建發(fā)金茂的產(chǎn)品。

以上。

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