灃東新城的“曙光”……

對西安眾多開發區而言，資源優化配置是當下的重點任務。尤其在當下大環境下，一個開發區能否實現資源的高效配置？有幾個關鍵的因素。

首先是長期債務置換短期債務，低息債務置換高息債務，用時間來換空間。其次，中央“穩樓市”的背景下，房地產市場止跌回穩跡象明顯，抓好土地市場量價提升事宜，這對資源優化配置將是強力支撐。再次，長遠來說產業培育和人口導入是重中之重，有產業就有稅源，有人口就有消費，經濟的循環問題才能解決。

頭頂國家級新區稱號的西咸新區，其舉措動向備受市場關注，特別是五大新城之首的灃東新城。就灃東新城近期的幾組數據（土地市場和房地產市場的成交額、城投平臺的債券發行情況、區域GDP的增速）來說，可謂是曙光初現，破局有望。

土地和房地產成交數據提升意味著當下的“錢途”有望，債券能夠發行代表市場對區域的研判風向轉變，市場未來預期有所好轉，短期債務有望被長期債務置換……

價值區域回升

近幾年，國內房地產市場持續低迷，開發商去庫存、降債務的背景下，拿地速度放緩后，導致土地市場量價齊跌，這對依賴土地財政的開發區而言，可謂是驚天霹靂。

土地賣不出去，財力缺乏支撐，配套建設、招商引資、產業發展的桎梏自然接踵而來。以灃東新城為例，早前的土地成交一度量價狂飆。

2017年的高光時刻，區域房價達到2萬元/平方米，土地價格突破千萬/畝。然而，隨著市場的下行，灃東新城的土地市場與房地產交易雙雙步入“寒冬”。

當然，經歷了土地市場的最好時光，最壞的“寒冬”已經過去。

最新數據顯示：5月8日，三家央國企開發商在灃東新城同步拿地。其中，保利地產在灃東新城的投資不斷加碼，10.155億元拿下保利云谷和著北側75.188畝地塊，折合地價1349.32萬元/畝，樓面地價8103.72元/㎡。此外，灃業地產以8.11億元摘得75.486畝地塊，金灣地產以7.56億元摘得70.277畝地塊。

這是該區域短期內第二次土地入市，此前高科地產攜手越秀地產于4月24日以12.697億元競得科創片區土地94.12畝，土地用途為住宅兼容商業。

統計數據顯示：2025年前五個月內，灃東新城土地招拍掛總計成交逾38億。

中央要求房地產市場企穩的利好因素下，對開發區來說要抓住這波時機，將區內土地進行及時出讓，既能緩解財力緊張的窘迫局面，也有利于區域房價的平穩運行。

與此同時，灃東新城區內的房地產市場去化率也較為可觀。以灃東新城科創片區保利云谷和著項目為觀察樣本，該項目于去年11月以8.1億元總價摘得約60.264畝住宅用地，半月內推出產品即實現首開88%去化率，5個月熱銷超600套。2025年五一期間單周累計成交60套，金額達1.11億。

再如去年同一時間段從灃東新城以8.555億元摘地的地建嘉信臻境，今年五一期間接待了718組客戶，成交46套，實現金額7900萬元銷售額。兩大項目均通過快速開發與精準推盤策略，在短期內實現了高周轉。

人口+產業導入

中央對房地產市場的定調是“企穩”后，灃東新城的土地成交額上升，與其自身的區位優勢有很大關系。自西咸新區交由西安代管后，西安與西咸新區互聯互通不斷加強后，與西安高新區接壤的灃東新城自然是最大的受益方，產業和人口外溢首選的必然是灃東新城。

第七次人口普查公報中，灃東新城常住人口為52萬人，在西咸新區的人口占比超四成。而疫情期間的核酸檢測數據則顯示，灃東新城的實際居住人口規模在70萬以上。根據最新披露的官方數據，目前灃東新城常住人口已達79萬人。

從我們的觀察也能感受到，在灃東新城的三橋商圈、和平商圈、科統片區以及地鐵1號線、5號線灃東段，人流量始終維持高位，人口密度持續顯著增長。

事實上，灃東新城一季度的GDP數據也能印證上述觀點。灃東新城官方公布的信息顯示，2025年一季度的GDP完成100.36億元，同比增長9.8%。增速明顯領跑其他區縣和開發區，也有望助力西咸新區2025年邁入千億GDP規模。

此外，灃東新城一季度規上工業增加值增速達24%，并且多個重點項目已進入投產階段。例如，光電信息產業園預計2025年整體投用，年產值14億元；先進制造專精特新產業園達產后5年累計產值可達53億元。

隨著秦創原創新驅動平臺總窗口的持續賦能，截至3月，灃東新城高新技術企業已達1157家，科技型中小企業1695家，技術合同交易額累計達216.77億元。

近年來，灃東新城始終堅持產業立區、工業強區，累計引進世界500強企業26家、中國500強企業23家，初步形成了以高端裝備、新型儲能、數字經濟、生物醫藥、電子信息、軍民融合為主的六大主導產業鏈，通過培育新質生產力、打造經濟新引擎，不斷助力區域產業發展邁上新臺階。

目前，灃東新城在科技創新、先進制造、低空經濟、新能源等多條賽道已形成差異化優勢。

作為非公路自卸車行業的開創者和領軍企業，同力重工市場占有率不斷攀升，產品走向海外的同時，發展成為北交所上市公司價值10強企業和非公路寬體自卸車國家及行業標準的主要制訂單位。

作為在灃東建設的全球最大電力電容器制造基地，日立能源2024年產值實現了72%的大幅增長，并計劃新增投資2.5億元，用于擴建干式電容器生產線。

被譽為行業內“小華為”的匯川技術，選擇在灃東投資建設西部總部及研發中心、匯川儲能及電源系統制造基地項目，可實現年產值80億元，提供就業崗位1500余個，帶動產業鏈上下游企業集聚發展。另外，在當下發展勢頭強勁的新型儲能產業方面，灃東新城就已經聚集了以匯川技術、綠能慧充、迅湃新能源等為代表的企業40余家，年產值約50億元，預計未來五年產業規模可突破200億元。

在氫能領域，就有省市兩級“氫能鏈主”企業維納氫能、估值已達6億元的氫易能源、氫能核心裝備領跑企業氫科未來等多個產業，鏈上下游企業選擇在灃東新城布局研發中心或制造基地。

在低空經濟領域，灃東已聚集藍悅控制、探索鷹航空、鯤鵬易飛等低空經濟相關企業36家，2024年產業整體規模達6億元。灃東還研究制定了《低空經濟先導示范區關于促進低空經濟高質量發展行動方案（2024—2026年）》，提出6方面17條重點舉措，明晰了產業發展路徑，為搶跑新賽道提供了頂層設計支撐。

市場預期向好

國內開發區發展模式的核心是“負債發展”，其基本路徑為：政府前期給筆啟動資金→依靠市場行為借錢來做土地整理、市政配套建設等→將生地做成熟地之后再靠出讓土地回收資金→提升城市配套、導入人口、引進產業、培育稅源，實現區域發展的閉環。

過往幾十年里，隨著中國房地產市場的一路狂飚，一些開發區已經功成名就，一些開發區還在半路上，雖然成立的時間長達十余年甚至更久，其產業方面的反哺能力（稅源）不盡人意，主要財力還是依靠土地市場和債券市場來平衡。

對西咸新區這種成立時間較短的國家級新區而言，土地市場和債券市場可以說決定一個新開發區的“錢途”和“動力”問題。開發區的城投平臺是否還能正常發債？可以說這是資本市場對開發區未來成長的提前預判。

4月21日，灃東新城下屬的灃東控股成功發行15億元信用債，創下西北地區AA+主體同期限債券最大規模紀錄，2.25倍超額認購彰顯出投資機構對灃東新城的化債能力以及未來發展的預判和認可。

事實上，灃東控股在4月15日成功獲批了40億元公司債額度，15億元債券僅為首期，剩余25億元公司債后續陸續發行，持續在資本市場發力。灃東控股在資本市場上展現的良好形象，將進一步提升區域信用評級和融資能力，助力灃東新城加速推進基礎設施建設和產業升級。

結合灃東新城“多元產業金融融合示范區”的戰略規劃，公司債的持續發行將進一步優化區域債務結構，降低融資成本，為打造產城融合新高地提供長效支撐。

面對市場環境的不利因素，灃東新城在科技創新、產業升級、區域價值提升等方面的種種嘗試或許可為我們提供一個觀察開發區轉型發展的全新視角。曙光已現，未來可期……