謝逸楓：房地產(chǎn)現(xiàn)狀堪憂，呼吁4萬億-10萬億救市一步到位扭轉局面

文/謝逸楓

6月16日，一組統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，前5月全國新建商品房銷售面積3.5315億平方米，同比下降2.9%，降幅比上月擴大0.1%。其中住宅銷售面積2.9745億平方米，同比下降2.6%，降幅比上月擴大0.5%，市場處于下行調整期。

前5月銷售額3.4091萬億元，同比下降3.8%，降幅比上月擴大0.6%。其中住宅銷售額3.0119萬億元，同比下降2.8%，降幅比上月擴大0.9%。說明目前房地產(chǎn)市場以價換量是主流，二手房市場對新房沖擊大，處于止跌回穩(wěn)的調整階段。

當前熱點城市的成交熱度、銷售、房價降溫。傳統(tǒng)市場金三銀四號后，5月一波政策刺激未能讓市場延續(xù)強復蘇的態(tài)勢。一方面是地方分散的政策作用有限，另一方面是城市更新貨幣化、收儲商品房和收回空閑土地政策未打通堵點。

前5月市場指標跌幅擴大為投資額、銷售面積、銷售額、房價、房企到位資金、景氣指數(shù)。指標跌幅收窄為施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地購置金額。指標上漲為地價，指標好轉為庫存面積。

當前全國房地產(chǎn)市場的“止跌”具有明顯的結構性、城市分化、弱復蘇特征，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于止跌、底部修復、邊際改善階段。鞏固止跌、回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度；新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企；土地市場分化，熱點城市強于其他城市；熱點城市的政策空間大于非熱點城市。

呼吁4萬億-10萬億救市一步到位扭轉局面；取消商業(yè)地產(chǎn)的限制措施和首付及利率下降、稅收減免；放開融資限制；打通城市更新專項借款和貨幣化安置及收儲商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點、資金來源。

前5月房地產(chǎn)市場走勢，已經(jīng)釋放出四個積極信號。一是一二線熱點城市的二手房成交持續(xù)走強。二是熱點城市的銷售相對穩(wěn)定、土地市場火爆，城市分化增強。三是商品房庫存正在逐步下降。四是5月全國房價環(huán)比連續(xù)2個月上漲。

房地產(chǎn)市場最堪憂在于，首先是商品房銷售面積、銷售額下降的降幅擴大、房價下降的幅度擴大。其次是債務重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數(shù)下降擴大。最后是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的動能減弱、政策堵點未打通。

第一是供應端，投資額跌幅擴大。前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6234萬億元，同比下降10.7%，降幅比上月擴大0.4%。住宅2.7731萬億元，同比下降10.1%，跌幅上月擴大0.5%，辦公樓1412億元，同比下降16.3%，跌幅比上月收窄0.4%。商業(yè)營業(yè)用房2573億元，同比下降7.6%，跌幅比上月收窄0.7%。

前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6234萬億元，同比下降10.7%，比上月擴大0.4%，比2024年住宅開發(fā)投資100280億元，同比下降10.6%，跌幅擴大0.1%。跌幅小幅度擴大，呈止跌回穩(wěn)不穩(wěn)定，下行壓力加大的態(tài)勢，表明政策傳導到投資端弱的趨勢。

前5月住宅開發(fā)投資2.7731萬億元，同比下降10.1%，跌幅上月擴大0.5%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅擴大0.2%。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資同比累計已經(jīng)連續(xù)下降3年5個月（41個月），預計短期難改變下降趨勢。

前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號。透露出房地產(chǎn)市場情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風險可控，但已現(xiàn)惡化趨勢。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時間深跌，修復緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程（城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎設施）建設緩慢，保交房是首要任務。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降22.5%。其次是東部地區(qū)，同比下降12.3%。中部地區(qū)，同比下降9.6%。最后是西部地區(qū)，同比下降5.0%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴大。其中住宅投資占總投資比重76.5%，較上期提高0.1%，說明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)象。

單月來看，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資8504.43億元，環(huán)比增長8.68%，同比下降11.98%（12.4%）、4月同比下降11.3%（11.5%），比4月跌幅擴大0.68%（0.9%），原因是銷售下降、房企資金狀況惡化、開工和竣工面積下降幅度大有關。

5月住宅開發(fā)投資金額6552億元（4月6046億元），同比下降11.8%（4月同比下降11.1%，降幅較4月擴大0.7%。單月跌幅持續(xù)擴大，表明投資改善需依賴銷售端實質性回暖，當前市場復蘇基礎不穩(wěn)固，短期下行趨勢難改。

觀察相對歷史同期的投融資規(guī)模，2025年5月房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金分別相當于2019年同期的72%和54%，投資延續(xù)2022年以來的季節(jié)性前高后低趨勢，融資自2024年10月以來的修復趨勢已連續(xù)3個月減弱。

與開發(fā)投資下行同步，2025年以來土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。前5月全國土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專項債收儲的推進，前5月全國擬收儲規(guī)模達到4700億元。

其中涉及宅地超過9500公頃，供地規(guī)模下降和土地收儲大大減輕了廣義庫存壓力，相當于為行業(yè)廣義庫存消化周期至少減負5個月。隨著行業(yè)逐步走向新的供求平衡點，在調降庫存規(guī)模的同時，開發(fā)規(guī)模在經(jīng)歷“減負”的過程。

受到往期開發(fā)和已售項目的影響，開發(fā)指標也會存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續(xù)一到兩年時間。

第二是供應端，施工面積跌幅擴大。前5月房屋施工面積62.5020億平，同比下降9.2%，比上月收窄0.5%。住宅43.5394億平，同比下降9.6%，比上月收窄0.5%，辦公樓2.6941億平，同比下降5.3%，比上月收窄0.3%。商業(yè)營業(yè)用房5.4694億平，同比下降9.0%，比上月收窄0.6%。

前5月商品房住宅施工面積43.5394億平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月收窄0.5%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫存高有直接的關系。

前5月房屋施工面積62.5020億平，同比下降9.7%，比上月收窄0.5%，比2024年房屋施工面積73.3247億平，同比下降12.7%的降幅收窄3.5%。房屋施工面積同比下降9.7%，連續(xù)下降3年5個月（41個月），說明邊際改善、修復緩慢的趨勢。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時間長、收窄緩慢，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項目白名單和融資協(xié)調機制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務。

供應端，新開工面積跌幅收窄。前5月房屋新開工面積2.3184億平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%。住宅1.7089億平，同比下降21.4%，比上月收窄0.9%。辦公樓615萬平，同比下降24.1%，跌幅比上月收窄6.5%。商業(yè)營業(yè)用房1434萬平，同比下降25.2%，跌幅擴大3.0%。

前5月房屋新開工面積2.3184億平，同比下降22.8%，跌幅比上月收窄1%，比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。房屋新開工面積同比累計連續(xù)下降4年5個月（53個月），呈現(xiàn)邊際改善、修復的效應。

前5住宅新開工面積1.7089億平方米，同比下降22.8%，跌幅比上月擴大0.8%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄0.2%。目前新開工面積的跌幅收窄，與保交房加快、房企拿地面積下降、銷售下降有關。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷售好轉，保交房的力度加大，部分城市拿地面積回升有直接關系。過去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復。

單月來看，5月新開工面積5348萬平方米，環(huán)比增長10.53%，同比下降19.27%，降幅較4月收窄2.9%。庫存高倒逼供給端收縮，新開工規(guī)模低位已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開工一定增長動能，庫存去化周期較長的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

開發(fā)企業(yè)土儲縮量、資金承壓和高庫存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，未來“好房子”供應、城市更新項目和保障性住房建設提速將提供一定支撐，新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)。

按照供求關系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應產(chǎn)生直接影響。這將導致未來一段時間新房供應規(guī)模維持低位，部分熱點城市可能出現(xiàn)結構性供應短缺。

有助于緩解當前市場的庫存壓力，促進供需關系改善。可以看作是市場自動調節(jié)機制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場預期和資金狀況。即便政府不斷出臺穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調整期。

目前房企的經(jīng)營風險、債務風險、財務風險、庫存風險、交房風險尚未解除，市場信心和預期及供需關系、房地產(chǎn)市場的基本面修復過程拉長，內(nèi)期看，房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

供應端，竣工面積跌幅收窄。前5月房屋竣工面積1.8385億平，同比下降17.3%，跌幅比上月擴大0.4%。住宅1.3337億平，同比下降17.6%，跌幅比上月擴大0.8%，辦公樓668萬平，同比下降6.7%，跌幅比上月收窄2.8%。商業(yè)營業(yè)用房1332萬平，同比下降19.3%，降幅比上月擴大0.9%。

前5月房屋竣工面積1.8385億平，下降17.3%，跌幅比上月擴大0.4%。比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄10.4%。房屋竣工面積同比連續(xù)下降1年5個月（17個月），表明房企因庫存、資金緊張，保交房壓力大。

前5月住宅竣工面積1.3337億平方米，同比下降17.6%，跌幅比上月擴大0.8%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄9.8%。毫無疑問，房地產(chǎn)項目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，5月房屋竣工面積2737萬平方米，下降19.5%，降幅比上月收窄8.4%。5月竣工面積規(guī)模降幅收窄，且同比降幅大于5月新開工面積19.2%，說明潛在商品房庫存風險非常大，商品房出清非常緩慢。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項目工程進度來計算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預計2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實質性改善，當前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復的關鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購商品房庫存、盤活閑置存量土地等實質性進展。房企拿地面積和費用、開工面積將承壓，同時保交高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

觀察相對歷史同期的開竣工規(guī)模，2025年5月，房屋新開工面積和竣工面積分別相當于2019年同期的25%和66%，月度數(shù)據(jù)雖然波動較大，但新開工水平仍然較低，竣工作為滯后指標下行趨勢確定。供應端下降，與需求端的下降有關。

第三是供應端，土地供應跌幅收窄。前5月全國房土地購置面積和金額跌幅擴大，已經(jīng)累計同比下降6年7個月，連續(xù)下降77個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數(shù)據(jù)再沒有公布出來。

其中一季度全國土地購置費7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴大4.2%，比2024年全年3.5655萬億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說明房企的拿地策略已經(jīng)調整。

單月來看，2025年3月全國土地購置費3468.63億元（前2月3722.71億元），同比下降8.90%，跌幅比上月擴大。毫無疑問，4月全國土地購置費同比跌幅擴大，主要是城投拿地面積下降和一二線城市土地供應面積下降。

結構上看，城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結構性的火爆行情。

5月土地市場成交規(guī)模同比持續(xù)縮量，土拍市場熱度環(huán)比有所回落，好于去年同期。5月全國成交土地建面環(huán)比增長9.8%，同比下降2.7%。其中一、二、三線城市環(huán)比增速為41.8%、12.8%、7.6%，同比增速為70.3%、16.9%、下降20.9%。

5月全國成交土地平均樓面價環(huán)比下降28.8%，同比上漲0.8%。其中一、二、三線城市環(huán)比增速分別下降39.1%、49.1%、5.3%，同比增速為下降40.4%、上漲12.8%、上漲0.2%。5月全國平均溢價率為4.6%，環(huán)比下降3.6%。

5月土拍溢價率連續(xù)兩個月下滑，好于去年同期，同比2.3%提升。一二三線城市溢價率分別為6.4%、6.6%、2.8%，一線城市環(huán)比增長0.7%，同比增長3.3%，二線環(huán)比下降6.8%，同比增長4.9%，三線環(huán)比下降2.3%，同比增長0.5%。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米，負增長19.5%。2013年3.88億平方米，增長8.8%。2014年3.33億平方米，負增長14%。

2015年2.28億平方米，負增長31.7%。2016年2.20億平方米，負增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負增長1.1%。2021年2.15億平方米，負增長15.45%。2022年1.00億平方米，負增長53.4%。2023年-2024年預計房企土地購置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過20%、超過10%。

第四是需求端，銷售面積跌幅擴大。前5月新建商品房銷售面積3.5315億平，同比下降2.9%，跌幅比上月擴大0.1%。住宅2.9745億平，同比下降2.6%，跌幅比上月擴大0.5%，辦公樓810萬平，同比下降7.4%，跌幅比上月擴大0.7%。商業(yè)營業(yè)用房2050萬平，同比下降6.0%，跌幅比上月擴大0.4%。

前5月新建商品房銷售面積3.5315億平，同比下降2.9%，，跌幅比上月擴大0.1%，比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄10.0%。同比已經(jīng)連續(xù)下降3年5個月（41個月），表明政策效果逐漸減弱。

房地產(chǎn)市場復蘇基礎依然較弱，房企加大了“以價換量”的力度，整體延續(xù)量穩(wěn)價跌的弱復蘇態(tài)勢。當前房地產(chǎn)市場的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結構性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效仍需房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來看，5月商品房銷售面積7053萬平米，環(huán)比上漲10.34%，同比下降3.3%，降幅較4月擴大1.2%。整體延續(xù)了弱復蘇的態(tài)勢。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降41個月，說明房地市場的銷售處于止跌筑底的調整階段，企穩(wěn)基礎不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預計房企調整價格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

需求側筑底企穩(wěn)信號愈加明確。前5月商品房銷售成交面積同比下降2.9%，累計同比降幅比上月擴大0.1%，銷售動能減弱。一方面是政策端在落實方面有待加強。另外一方面是實體經(jīng)濟的恢復，需要時間。因此，市場底部的基礎不牢固。

前5月住宅銷售面積2.9745億平，同比下降2.6%，跌幅比上月擴大0.5%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄11.5%。商品房住宅面積累計同比已經(jīng)連續(xù)3年5個月下降（41個月），表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎不牢固。

按照地方區(qū)域來看，前5月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降4.5%、 增長0.3%（連續(xù)增長3個月）、 下降2.8%、下降6.0%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)3個月增長。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項銷售面積的指標同比跌幅擴大，住宅銷售面積連續(xù)11個月收窄后跌幅擴大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售形勢差。

前5月新建商品房銷售金額3.4091萬億元，同比下降3.8%，跌幅比上月擴大0.6%。住宅金額3.0119萬億元，同比下降2.8，跌幅比上月擴大0.9%，辦公樓銷售金額1033億元，同比下降10.8%，跌幅比上月擴大1.5%。商業(yè)營業(yè)用房金額1903億元，同比下降13.9%，跌幅比上月擴大0.6%。

前5月新建商品房銷售金額3.4091萬億元，同比下降3.8%，跌幅比上月擴大0.6%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.4%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善，效果減弱，處于止跌調整階段，企穩(wěn)的基礎不牢固，市場以價換量成主流。

前5月住宅銷售金額3.0119萬億元，同比下降2.8，跌幅比上月擴大0.9%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄14.8%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調整階段，以價換量是市場主流的趨勢。

單月來看，5月商品房銷售金額7056.39億元，環(huán)比增長13.15%，同比下降6.03%，降幅較4月收窄0.7%，降幅收窄與核心區(qū)好產(chǎn)品交易較為活躍相關。毫無疑問，4月、5月的樓市淡季，房企以價換量成主要銷售策略。

觀察相對歷史同期的銷售規(guī)模來看，2025年5月，商品房的銷售額和銷售面積分別相當于2019年同期的56%和53%，較4月小幅改善，但仍明顯低于一季度水平。因此，目前房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)基礎不牢固。

第五是供應端，庫存緩慢下降。5月末商品房待售面積7.7427億平，增長4.2%，比4月末減少715萬平。其中住宅待售面積4.1264億平，增長6.5%，減少439萬平，辦公樓5319.15平，增長1.5%，減少33萬平，商業(yè)營業(yè)用房1.4371億平方米，增長0.5%，減少139萬平。

5月末商品房待售面積較上月有所減少，較2024年同期上漲4.2%，同比漲幅再收窄0.8%。房地產(chǎn)行業(yè)庫存總量有所收縮，按當前銷售面積計算，去庫存時間為11個月的消化周期。整體來看，庫存去化壓力大，分布區(qū)域分化顯著，結構性矛盾突出，仍需政策精準發(fā)力。

2025年5月末商品房待售面積7.7427億平方米，超過2015年7.1853億平方米，依然是達到天花板的水平，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀錄之一。因此，7.7427億平方米大部分是現(xiàn)房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達到近四分之一。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至 5 月末，商品住宅廣義庫存面積為6.7 億平，環(huán)比下降 1.2%，同比下降 15.9%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.7個月，環(huán)比提升0.3個月，同比下降4.4個月。從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至5月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積） 4.1264億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長6.5%。

現(xiàn)房去化周期為20.0個月（由于5月現(xiàn)房銷售未公布，采用 2024年11月-2025年 4 月銷售均值計算），環(huán)比下降0.2個月，同比下降2.4個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.8%，環(huán)比基本持平，同比提升5.2 %。

5月末待售面積較上月有所減少，同比增長4.2%，同比漲幅進一步收窄0.6%。按當前銷售面積計算，庫存總量還有11個月的消化周期，消化周期再次拉長，去庫存任務艱巨。城市試點推進現(xiàn)房銷售，將有效控制供應規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達11個月，歷史高點。由于商品房庫存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導致部分房企資金周轉問題非常嚴峻，現(xiàn)金流告急，債務集中到期，部分房企選擇二次或多次債務重組，面臨較大的債務風險。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關系，同時與保交樓的政策有關。由于保交樓的政策推進，部分現(xiàn)房沒有按時交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價格端，房價跌幅擴大。前5月全國商品房銷售均價9653元/平米（前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），環(huán)比上漲0.92%，同比下降0.93%（前4月同比下降0.4%、一季度同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%）。從絕對值來看，房價回落至2024年9月政策前的水平。

前5月全國商品房銷售均價9653元/平，同比下降0.93%，比上月跌幅擴大0.52%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄3.9%。說明累計房價漲跌不穩(wěn)定，與結構性、季節(jié)性、口徑變化有關，房價處于底部運行的調整狀態(tài)。

意味著全國商品房、商品住宅平均房價連續(xù)下降1年（12個月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個月后，連續(xù)3個月迎來上漲后，連續(xù)2個月下跌，數(shù)據(jù)上來說，說明全國房價正式見底。但是企穩(wěn)基礎不牢固，大漲的條件不具備。

前5月住宅銷售均價10125元/平（前4月10005元/平、一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比下降。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。因此，房價同比下跌，主要是以價換量。

單月來看，5月銷售均價10004元/平米（4月9756元/平方米），環(huán)比上漲2.54%（3月環(huán)比上漲3.3%），同比下降2.83%（4月同比下降4.7%），降幅較4月收窄1.9%。其中住宅銷售均價13613元/平方米（4月10245元/平），環(huán)比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%），跌幅收窄2.7%。

表明短期內(nèi)房價大漲的概率為零，與結構性、季節(jié)性變化有關。目前各地房價調整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期，說明房價總體依然處于下降、筑底、調整的止跌底部運行階段。

第七是資金端，房企到位資金跌幅擴大。前5月房企到位資金4.0232萬億元，同比下降5.3%，跌幅比上月擴大1.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄11.7%。同比已經(jīng)累計下降3年5個月（41個月），說明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷售下降，跌幅擴大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯。總的來看，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進。部分地區(qū)市場仍然處在調整之中，市場回穩(wěn)還存在壓力。

前5月房企到位資金4.0232萬億元，同比下降5.3%，跌幅比上月擴大1.1%。其中國內(nèi)貸款6679億元，下降1.7%（前4月增長0.8%），止?jié)q轉跌。利用外資16億元，增長49.0%，漲幅回落33%。自籌資金1.3743萬億元，下降7.2%，跌幅比上月擴大0.4%。

定金及預收款1.1931萬億元，下降5.0%，跌幅比上月擴大2.0%。個人按揭貸款5645億元，下降8.5%，跌幅比上月持平。毫無疑問，房企到位資金跌幅擴大，背后主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款跌幅擴大。

房企資金壓力依然大，首先是債務。房企大量的到期債務，因銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無疑問，風險未出清。

房企資金降幅小幅度擴大。資金來源中個人按揭貸款跌幅最大、自籌資金跌幅擴大，預示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。當前市場環(huán)境下加杠桿動力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴大房企融資是主要的政策方向。

前5月國內(nèi)貸款6679億元，下降1.7%（前4月增長0.8%），止?jié)q轉跌，比2024年末同比下降6.1%，收窄4.4%。一定程度上反映房企國內(nèi)融資環(huán)境沒有完全改善，增量貸款困難，資金壓力是房企縮減投資（拿地、新開工）的原因之一。

外資16億元，增長49.0%，連續(xù)2個月止跌上漲，2024年末下降26.7%，連續(xù)3年3個月（39個月）下降后連續(xù)2個月上漲。自籌資金1.3743萬億元，下降7.2%，跌幅比上月擴大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.4%，與資產(chǎn)處置等改善放緩有關。

定金及預收款定金及預收款1.1931萬億元，下降5.0%，跌幅比上月擴大2.0%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄18%。個人按揭貸款5645億元，下降8.5%，跌幅比上月持平，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是銷售面積下降，跌幅擴大。

國內(nèi)貸款率先由止?jié)q轉跌，自籌資金和定金及預收款及個人按揭貸款同比跌幅較上月擴大0.4%、2.0%、持平。其中國內(nèi)貸款占全部資金的16.6%，比上期下降0.6%。自籌資金占全部資金的34.1%，較上期提高0.5%。定金及預收款和個人按揭貸款占43.6%，與上期持平。

四項合計為94.3%，后三項合計為77.7%。受5月銷售金額下降，跌幅擴大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。5月初出臺降準、降息等一攬子貨幣政策，金融部門表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。

包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導金融機構繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強化對高品質住房的資金供給。表明政策沒有完全落地，停留在政策表述中，未能持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

單月來看，5月房企到位資金7636億元，同比下降10.1%（4月下降5.3%、3月下降3.9%），比上月下降5.3%，跌幅擴大4.8%。背后的主要原因，因為房款（銷售回款）明顯走弱。

第一是5月房款3375億元，同比下降11.4%，跌幅比上月下降9.9%擴大1.5%。因為銷售回款再度走弱。定金及預收款同比下降12.7%，降幅較4月擴大了4.3%。個人按揭貸款同比下降8.5%，降幅較4月收窄了4.2%。5月居民部門中長期貸款凈增加746億元，環(huán)比多增1977億元，同比多增232億元。

第二是5月非房款4261億元，同比下降9.1%，跌幅比上月下降1.3%擴大7.8%，房企外部融資走弱，表明銷售下降，跌幅擴大。國內(nèi)貸款1060億元，同比下降13.1%，增速較4月下降27.6%，2個月正增長結束。自籌資金2790億元，同比下降8.7%，降幅較4月收窄0.9%。

受外部融資環(huán)境改善不明顯、銷售下降和跌幅擴大，房企資金未根本性好轉影響，國內(nèi)銀行貸款、定金及預收款和個人按揭貸款，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地、新開工下降）的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務到期及融資限制未全放開，導致房企資金、經(jīng)營、財務緊張。

目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降41個月。反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銀行貸款困難、銷售回款非常緩慢，影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場處于繼續(xù)止跌階段，風險壓力依然存在。

第八是國房景氣端，市場預期下降。2025年5月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為93.72，環(huán)比下降0.14%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)2個月下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年5個月（41個月）跌破100。

表明房地產(chǎn)市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所下降，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎不牢固，呈現(xiàn)出市場持續(xù)邊際修復放緩趨勢，繼續(xù)刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調整中，與季節(jié)性有關。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，2024年6月國房景氣指標開始邊際修復，但是速度非常緩慢。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。