樓市新一輪政策大潮來(lái)了！重慶房?jī)r(jià)該漲了嗎？

01

從去年的930新政到現(xiàn)在，9個(gè)月了。

等了9個(gè)月，新一輪的樓市政策大潮終于來(lái)了！

上周，作為一線(xiàn)城市的廣州終于官宣全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策，正式開(kāi)啟了樓市“LUO奔”模式。

圖源網(wǎng)絡(luò)

廣州樓市LUO奔，重慶會(huì)怎樣？

今天我就來(lái)給你們分析一下，樓市新一輪的政策大潮究竟會(huì)給重慶的房?jī)r(jià)帶來(lái)怎樣的影響。

對(duì)于廣州樓市的徹底松綁，很多人并不看好，因?yàn)閺V州之前本來(lái)就差不多已經(jīng)“脫光”了，是四個(gè)一線(xiàn)城市里面“脫”得最多的一個(gè)。

但這件事更深層次的意義在于，廣州的政策不是出給廣州的，而是出給深圳的。

北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，廣州的房?jī)r(jià)是相對(duì)溫和的，因此也永遠(yuǎn)是第一個(gè)松綁的。

接著就是深圳、上海、北京。

一個(gè)多月前，廣東省政府發(fā)了一個(gè)通知，要求廣東全省取消房地產(chǎn)限制性政策?，F(xiàn)在廣州已經(jīng)跟進(jìn)，下一個(gè)必然就是深圳。

雖然今天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出來(lái)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。但從具體數(shù)據(jù)上看，1-5月份新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比仍然分別下降了2.9%和3.8%。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

仍然是在下滑，只是下滑的速度變慢了。

官方也承認(rèn)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，市場(chǎng)信心還待持續(xù)修復(fù)，市場(chǎng)供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力?！?/p>

圖源網(wǎng)絡(luò)

在這樣的背景下，廣州之后必須是深圳；深圳之后一定就是上海和北京。

四大一線(xiàn)城市一旦“脫光”，中國(guó)樓市將全面進(jìn)入“LUO奔”時(shí)代。

02

相比起這一次廣州全面解除限購(gòu)，我覺(jué)得更值得大家關(guān)注的是全面取消限價(jià)。

全面取消限價(jià)，就意味著對(duì)存量商品房的限價(jià)也一并取消了。

從此以后，廣州就是一個(gè)完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)了。不管是開(kāi)發(fā)商還是二手房東，全都自主定價(jià)，想漲就漲，想跌就跌，政府不再控制價(jià)格。

如果北京、上海、深圳也全面取消限購(gòu)和限價(jià)會(huì)怎么樣？

答案是：新房?jī)r(jià)格會(huì)立即飆升！

你們還記不記得上海的潮鳴東方？

13.1萬(wàn)拿的地，本來(lái)該賣(mài)26萬(wàn)，但由于限價(jià)只賣(mài)到19萬(wàn)。結(jié)果就是，120套房子開(kāi)盤(pán)秒光。

同樣的，在北京海淀一個(gè)樓盤(pán)，今年年初9萬(wàn)拿的地。本來(lái)該賣(mài)18萬(wàn)，結(jié)果只賣(mài)14萬(wàn)。結(jié)果也是一樣，開(kāi)盤(pán)賣(mài)了180套，進(jìn)賬62個(gè)億。

要知道，就這種“賣(mài)便宜了”的價(jià)格，仍然是比周邊的房子貴了25%-30%。

如果沒(méi)有限價(jià)，會(huì)賣(mài)到多少？

這樣的邏輯同樣適用于去年和今年地王頻出的杭州和成都。

到今年下半年和明年上半年，這兩個(gè)城市的地王項(xiàng)目集中上市的時(shí)候，限價(jià)必須打開(kāi)。

否則你讓這些地王怎么玩？

要讓這個(gè)游戲可以持續(xù)玩下去，限價(jià)政策就是必須取消的。限價(jià)取消，新房?jī)r(jià)格會(huì)立即跳漲一個(gè)臺(tái)階。

北上廣深如此，杭州成都如此，其它城市也是如此。

03

重慶雖然早已沒(méi)有限價(jià)政策，但這樣的邏輯同樣存在。

政府要賣(mài)地，還要高價(jià)賣(mài)地，如果新房?jī)r(jià)格不漲，那這個(gè)游戲同樣玩不下去。

事實(shí)上，從數(shù)據(jù)上看，重慶新房的價(jià)格本來(lái)也是一直在漲的。

圖源克而瑞重慶

但光是新房漲是不行的，必須是一二手房都漲。

你說(shuō)地段再核心，房子修得再好，觀音橋的新房賣(mài)四五萬(wàn)，中央公園的二手房就只賣(mài)八千，有錢(qián)人看了心里也會(huì)打鼓。

不是說(shuō)不買(mǎi)，但至少會(huì)觀望，決策周期會(huì)變長(zhǎng)。

決策周期一長(zhǎng)，新房銷(xiāo)量就撐不住了。一旦新房市場(chǎng)撐不住，土地市場(chǎng)就更沒(méi)戲。

所以要這個(gè)游戲能夠玩下去，房?jī)r(jià)要漲，而且需要普漲。至少新房與二手的差距不能拉得太大。

另一個(gè)影響是房?jī)r(jià)的外溢效應(yīng)。

我們都不去說(shuō)北上廣深，單說(shuō)隔壁成都的地價(jià)都已經(jīng)上了4萬(wàn)了。

4萬(wàn)的地價(jià)修出來(lái)的房子該賣(mài)多少錢(qián)？七八萬(wàn)跑不掉吧？

要知道，成都不是北上廣深，不是一線(xiàn)城市，不是東部沿海城市，而是跟重慶一樣是西部城市，并且基本面和重慶并沒(méi)有太大差別，甚至重慶在GDP總量、工業(yè)增加值、中心城區(qū)人均可支配收入等方面還略勝一籌。

雖然支撐成都樓市的因素很多，并且很多人看好成都，但同樣檔次的房子，一邊賣(mài)8萬(wàn)，一邊只賣(mài)2萬(wàn)，單從投資的角度來(lái)講，該買(mǎi)哪個(gè)應(yīng)該不難選吧。

這樣的房?jī)r(jià)外溢不但來(lái)自成都，也來(lái)自政策“脫光”之后的北上廣深和大量的東部強(qiáng)二線(xiàn)城市。

重慶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最后的底牌，同樣也一直都是中國(guó)房?jī)r(jià)最后的洼地。

一旦一線(xiàn)城市政策全線(xiàn)放開(kāi)，地王項(xiàng)目扎堆入市，十倍以上的房?jī)r(jià)外溢效應(yīng)會(huì)把重慶淹沒(méi)。

再疊加這幾年重慶自身供應(yīng)量急劇縮減、新房升級(jí)迭代、城市更新加速等影響，重慶房?jī)r(jià)的走勢(shì)不難想象。

而這一切，不會(huì)讓我們等太久。