廣州樓市，本性難移

我是紫沐，這是我第450篇日記。

近期的很多預(yù)測(cè)，都開(kāi)始應(yīng)驗(yàn)。

比如上篇文章說(shuō)的住宅新規(guī)收緊，已經(jīng)執(zhí)行了。

但也如預(yù)料中那樣，沒(méi)有把得房率完全收緊。

陽(yáng)臺(tái)率，依然放寬到20%。

飄窗，依然能做80公分。

10%共享平臺(tái)（空中露臺(tái)），也依然可以做。

只要這三項(xiàng)不收緊，得房率就能繼續(xù)做到100%出頭。

結(jié)合廣州后續(xù)天量供地，二手房?jī)r(jià)想徹底止跌，還是很難。

那新規(guī)具體收緊了什么？

1.飄窗只能外凸，不能內(nèi)凹，也不能砸了。

2.對(duì)飄窗的位置，做了規(guī)范，不能哪個(gè)空間都設(shè)置飄窗。

3.花池，40米以上（大概13層以上），花池半計(jì)容。

4.承重墻、剪力墻、裝飾柱，嚴(yán)格報(bào)建。

5.對(duì)臥室和起居室的最小面積，做了規(guī)范。

這5條執(zhí)行下來(lái)，對(duì)后續(xù)新規(guī)房最直接的影響，就是實(shí)用性降低。

最新一代產(chǎn)品之所以被市場(chǎng)認(rèn)可，最重要的原因，是糅合了得房率和實(shí)用性。

80公分的飄窗全砸，做零飄窗或者窄飄窗，贈(zèng)送的面積很實(shí)用。

但現(xiàn)在不能砸了，等于回歸到第一代新規(guī)產(chǎn)品，睡覺(jué)睡在飄窗上。

由儉入奢易，由奢入儉難。

市場(chǎng)能否接受新產(chǎn)品開(kāi)倒車(chē)，有待驗(yàn)證。

說(shuō)到底，廣州這波操作，出發(fā)點(diǎn)還是和上篇文章說(shuō)的一樣。

并不是操盤(pán)手良心發(fā)現(xiàn)了，要拯救二手樓市。

也不是廣州不缺錢(qián)了，要嚴(yán)控供應(yīng)。

單純是最新規(guī)產(chǎn)品，對(duì)樓市沖擊太大，二手房?jī)r(jià)跌得太快，容易引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

所以稍微限制一下產(chǎn)品尺度，讓房?jī)r(jià)跌得沒(méi)這么快。

溫水煮青蛙，實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)軟著陸”。

和救樓市，沒(méi)多少關(guān)系。

因?yàn)槊餮廴硕寄芸闯鰜?lái)，要真想救市，最重要是控制供應(yīng)。

但廣州有控制供應(yīng)嗎？

剛過(guò)去的周末，廣州又悄咪咪掛了一塊地。

地塊位置，就在琶洲南TOD旁邊。

用地面積5萬(wàn)㎡，建面17.2萬(wàn)㎡，容積率3.43，限高100米。

能提供的住房套數(shù)，保守在1000戶以上。

你說(shuō)，這對(duì)剛收樓的琶洲南TOD，是不是一波明目張膽的背刺。

別說(shuō)什么地塊素質(zhì)沒(méi)琶洲南TOD好。

至少人家的戶型，能壓TOD一頭，配套也基本共享。

只要開(kāi)盤(pán)價(jià)賣(mài)8-9萬(wàn)，你說(shuō)TOD的二手怎么賣(mài)？

更讓人心寒的是什么？

這塊地，原本屬性是商業(yè)用地。

我們阿廣，再一次展現(xiàn)了商用地變住宅地的騷操作。

就問(wèn)以后的板塊規(guī)劃，你們還敢不敢信。

而且后續(xù)的新增供應(yīng)，不止停留在土拍，還有舊改。

廣州今年預(yù)計(jì)會(huì)砸1000億，推進(jìn)城中村改造。

這里面的新增供應(yīng)，同樣天量。

而且全是得房率100%以上，能對(duì)二手有壓制作用的新產(chǎn)品。

以前新增供應(yīng)少，舊改能盤(pán)活市場(chǎng)流動(dòng)性。

但現(xiàn)在都明顯供過(guò)于求了，土拍都無(wú)限續(xù)杯了，還在瘋狂舊改。

廣州到底想不想救二手，不用多說(shuō)了吧。

為什么前幾天，廣州發(fā)的利好，被買(mǎi)家群嘲。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，就是沒(méi)誠(chéng)意啊，全都是早就有的政策。

口號(hào)是你喊的，要真有誠(chéng)意，起碼讓渡點(diǎn)利潤(rùn)吧。

比如說(shuō)降稅費(fèi)。

個(gè)稅能不能免？契稅能不能打個(gè)折？

5.3%的增值稅，能不能按差額征收？

你想大家跟你過(guò)苦日子，又不肯起帶頭作用。

自己的利潤(rùn)，一分不肯讓?zhuān)撌盏亩惒簧伲撡u(mài)的地不減。

卻要讓被你搞得資產(chǎn)縮水的業(yè)主，給你唱贊歌。

是不是，有點(diǎn)強(qiáng)人所難了。

還有開(kāi)發(fā)商。

開(kāi)發(fā)商這兩年，也沒(méi)少遭背刺。

比如這次新規(guī)收緊，又急又快。

很多開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，產(chǎn)品尺度還是最高級(jí)別。

結(jié)果短短幾天時(shí)間，就說(shuō)要按工規(guī)證獲取時(shí)間為界限。

對(duì)很多支持廣州的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，何嘗不是一場(chǎng)背刺。

為什么一個(gè)頭部城市，會(huì)出現(xiàn)這么多騷操作。

說(shuō)到底，是產(chǎn)業(yè)的原因。

一個(gè)產(chǎn)業(yè)掉隊(duì)的城市，樓市也很難起來(lái)。

因?yàn)楫?dāng)產(chǎn)業(yè)沒(méi)法給財(cái)政足夠支撐，就會(huì)開(kāi)始缺錢(qián)。

一個(gè)缺錢(qián)的人，會(huì)做出什么事情，你是沒(méi)法預(yù)料的。

這也是為什么說(shuō)，樓市沒(méi)法脫離經(jīng)濟(jì)獨(dú)立上漲的原因。

很多原本稀缺的屬性，會(huì)因?yàn)槿藶楦深A(yù)，變得不再稀缺。

現(xiàn)在買(mǎi)房，多看性價(jià)比，反而會(huì)有更穩(wěn)妥的安全墊。