廣州嚴(yán)控“偷面積”？二手房的“及時(shí)雨”即將到來(lái)！

近期，廣州房地產(chǎn)方面?zhèn)鞒鱿ⅲ簩?yán)控砸飄窗、偷面積！

廣州住宅新規(guī)，要變天了？

新規(guī)即將出臺(tái)？

近段時(shí)間，“嚴(yán)控偷面積”政策在廣州樓市里吹了又吹，有傳言出：該政策并非空穴來(lái)風(fēng)，目前文件已經(jīng)擬好，就正式發(fā)布了！

這份文件若真出臺(tái)，或許代表廣州樓市又將迎來(lái)一次變天……

根據(jù)規(guī)劃，此次新規(guī)有以下要點(diǎn)：

·飄窗結(jié)構(gòu)必須采用外挑設(shè)計(jì)，禁止通過(guò)內(nèi)凹方式變相增加室內(nèi)面積，但允許在洗手間、廚房設(shè)飄窗。

·建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱，全部計(jì)入容積率面積，不再允許作為“贈(zèng)送面積”。

·40米以上樓層不允許改動(dòng)花池。

·建筑內(nèi)部天井的寬度、高度必須符合消防規(guī)范，禁止為增加戶(hù)型數(shù)量而壓縮天井尺寸。

·所有尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的住宅項(xiàng)目，必須按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)建。值得注意的是，對(duì)于已經(jīng)取得工規(guī)證的在批項(xiàng)目，可以繼續(xù)按原審批方案推進(jìn)。

總的來(lái)說(shuō)，新規(guī)的出臺(tái)或?qū)?biāo)志著廣州住宅“高贈(zèng)送”“超高得房率”時(shí)代的結(jié)束。

政策“急轉(zhuǎn)彎”？

事實(shí)上，在近兩年廣州樓市的戶(hù)型政策經(jīng)歷了一次顯著變化……

2023年8月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見(jiàn)稿)》公告。意見(jiàn)稿提出，為改善群眾居住品質(zhì)，擬對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶(hù)花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間。

此后，不少項(xiàng)目開(kāi)始基于“半開(kāi)敞空間”設(shè)計(jì)推出“超使用率”產(chǎn)品，得房率從傳統(tǒng)的80%-90%，迅速躍升至100%-110%，甚至突破125%……

但到了今年6月，業(yè)內(nèi)開(kāi)始有消息頻繁傳出：政策將收緊，“超高得房率”時(shí)代將結(jié)束。

為何政策轉(zhuǎn)變?nèi)绱丝欤?/p>

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，政策收緊有多方面原因。首先，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了追求極致的高得房率，或會(huì)造成一些違規(guī)現(xiàn)象，如飄窗設(shè)計(jì)、虛假裝飾柱、臥室過(guò)小等。這不僅影響居住體驗(yàn)，還可能引發(fā)嚴(yán)重的安全隱患。另外，贈(zèng)送面積的操作擾亂了市場(chǎng)價(jià)格比較與質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，項(xiàng)目的“內(nèi)卷”也會(huì)讓更多買(mǎi)家陷入觀望情緒，加入“等等黨”大隊(duì)，對(duì)市場(chǎng)造成惡性循環(huán)。因此，新規(guī)的出臺(tái)非常有必要。

新規(guī)出臺(tái)后，肯定“一家歡喜一家愁”，但對(duì)于“苦高得房率久矣”的二手房而言，這肯定是個(gè)好消息。當(dāng)新房不能再靠“偷面積”來(lái)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，左握地段右握配套的二手房或?qū)⒂瓉?lái)春天。

二手房仍承壓

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月18日，140個(gè)樣本城市掛牌量為521.7萬(wàn)套，周度環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，較年初增長(zhǎng)5.8%。5月百城二手住宅均價(jià)為13794元/平方米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%，同比下跌7.24%。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.37%，二線及三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.78%、0.76%，跌幅均比上月擴(kuò)大。

落實(shí)到廣州方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2025 年 5 月，廣州全市二手房掛牌量突破 19 萬(wàn)套，其中住宅類(lèi)房源達(dá) 17 萬(wàn)套，按 4 月 10,312 套的成交規(guī)模計(jì)算，庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá) 16.5 個(gè)月。價(jià)格方面，5月廣州二手房掛牌均價(jià)為32598元/平方米，環(huán)比下跌0.80%，而與上年同期相比，同比下跌8.17%。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，大戶(hù)型掛牌增長(zhǎng)是新現(xiàn)象，主要原因在于改善型新盤(pán)對(duì)存量房的競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)明顯，加上部分業(yè)主置換需求增加，掛牌增長(zhǎng)，且愿意降價(jià)賣(mài)房的業(yè)主增加，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格調(diào)整比較明顯。

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