租金近80元/平米/天，年納稅過億，武康路安福路憑什么火出天際？

REALESTATE REVIEW

圖：武康路風貌區觀夏

來源：小紅書博主Rionida

在前幾年的那場疫情前，估計誰也不會想到安福路會火起來。可如今，武康路和安福路作為上海Citywalk第1街區，變成了潮流宇宙的流行制造中心。

這條歷史名人故居密布、尺度適宜、長約1.5公里的街區，每逢節假日便人潮洶涌。這里平時的日客流量穩定在2~3萬人次，周末日客流量在4~5萬人次，年客流量估計可達1200萬人次。

伴隨著高流量，這里的經營效益也是非常顯著。2024年，武康路安福路街區的年納稅額已經過億元。

并且這里的經營效益從租金上看，這里也是非常讓人震驚！

我們看下圖，小紅書上的一位博主的帖子顯示，當前安福路一個300平米的店鋪，一個月租金價格接近70萬，這樣折算下來，日租金高達78元/天/平米。

這樣的租金報價，也可能有泡沫的成分。但無論這樣的租金報價能否最終成交，能在如此高的租金價格水平上叫價，已經可以觸達到上海所有頂級商業的天花板。

所以研究這里的“新經濟現象”就非常有價值。

那么，作為上海的時尚策源地，上海NO.1的時尚街區，武康路安福路的街區經濟模式到底是怎樣運轉的？這里的業態又是怎樣有特點呢？下面我來嘗試解讀一下。

歷史文化公園里的時尚尖峰秀場

武康路-安福路街區并不是一條純粹意義上的商業街，這片占地50公頃的梧桐樹下、綠意環繞的街區空間，更是一片歷史文化公園。一直以來，這里被譽為“萬國居住建筑博覽街區”。

其中， 武康路被譽為上海中心城區最具歐陸風情街區之一，安福路的建筑風格融合了英國、法國和西班牙文藝復興等特色。

圖：武康路安福路街區面積區域 來源：房地產觀察家

武康路和安福路兩旁種植著高大的梧桐樹，茂密的枝葉形成了天然的綠色屏障，為街道營造出了一種幽靜、舒適的氛圍。這里陽光透過樹葉的縫隙灑在地面上，形成斑駁的光影，給人一種浪漫而愜意的感覺。

除了優雅的環境、小尺度適合步行的街道，這里還曾是許多名人的居所。

街區內有61處歷史文物建筑、37處文化資源。如巴金、宋慶齡、唐紹儀、周作人、黃興等，這些名人故居承載著豐富的歷史文化內涵，這里是了解上海近現代歷史和文化名人的重要窗口。

以巴金故居為例：當年的上海文聯主席、文學巨匠巴金入住武康路113號進行創作，成就了著名的《隨想錄》，這本質上是時代對知識分子的禮遇，是國家對文化事業的重視，更是對一位 “把心交給讀者” 的作家的最高致敬。這棟房子的意義早已超越居住屬性，成為中國現代文學的精神坐標。

所以，武康路-安福路街區是一條典型的小馬路、小店鋪集群式的潮流街區，但它與一般的潮流街區的不同點是：這是一條散落在老洋房中的潮流街區。

圖：武康路風貌區街景 來源：房地產觀察家

從純商業體量規模上看，整條街區的體量類似于一個3~5萬方左右的中小型購物中心，只不過這樣的散落在梧桐樹街區中的商戶，總面積有50萬平米，街區核心的帶狀空間面積約有10萬平米，還有大量的歷史文化遺產作為妝點。

這里共有144家商戶，其中70%都是80-150㎡中小面積店鋪，他們平均每10米1家接續布局于街道的兩側，這里的店鋪密度居上海各條歷史街區之首。

圖：武康路安福路文化遺產和商業布局空間關系圖 來源：小紅書博主飛豬全球游、房地產觀察家自制

就是因為這樣的地段、這樣的優質環境、經典的建筑群落和豐富的歷史人文底蘊，造就了這里的商業氛圍就洋溢著優雅的氣質。

所以，當武康路和安福路街區在上海扛起了時尚的大旗，那就意味著作為時尚尖峰秀場的的舞臺，這里就是要不斷制造新流行。就注定了這里的業態將快速變化，這幾年來，整條街區每年的品牌迭代比率高達25%。

不過，在這樣的快速變化中，也有著它的基本盤，那就是這里重點聚焦于快消、服裝、美妝和香氛這四大業態。

圖：武康路安福路人流熱力圖 來源：徐匯文旅

從初代 “新消費”網紅，

到情緒經濟的全面開花

早在2012年，武康路和安福路憑借這里獨特的文化氛圍環境，吸引了法式輕食、精品咖啡等業態入駐，至此奠定了街區業態的格調。

在2017年到2021年期間，著名香氛品牌觀夏、美妝品牌話梅、生活美學品牌野獸派、循環商業品牌多抓魚、三頓半原力飛行咖啡館等一批極具創新理念和流量的首店集體入駐之后，整個街區流量快速提升。

圖：原三頓半原力飛行安福路店（2021~2024年）

來源：小紅書博主 城市有意思

截至目前，風貌街區入駐品牌約85%以上為近年來創立的自主品牌，且創始人團隊以80后為主，具有鮮明的時尚性和年輕力。

發展到2025年，野獸派、三頓半等初代網紅品牌開始撤離，一批新的明星主理潮牌店、多巴胺潮玩集合店、服裝美妝香氛店、咖啡輕餐飲店、環保創新店，構成了時下的主流。

下面我們來看一批典型品牌。

BM是一家來自意大利的快時尚品牌，以 “辣妹風” 著稱。其服裝風格簡約、休閑又帶有性感元素，常以短款上衣、短裙、短褲等為主要單品，展現出年輕、活力、時尚的形象，深受追求潮流的年輕女性喜愛。

圖：BM安福路店 來源:小紅書博主番茄紅提咸檸七

而13DE MARZO 是巴黎創立的時尚潮流品牌。它以創新多元的服飾維度和先鋒自由的風格，融合前衛精神與潮酷街頭風尚，打造摩登時裝世界。品牌構建了以玩偶動物園為核心的產品體系，標志性的小熊玩偶形象深入人心，通過可拆卸佩戴的立體玩偶傳遞溫暖情緒。

圖：13DE MARZO品牌，來源：小紅書博主番茄紅提咸檸七

wiggle wiggle 安福路店作為韓國原創設計品牌中國首店，它以 “家” 為概念打造沉浸式空間，融合色彩美學與藝術互動性；產品主打萌系實用設計，作為生活方式品牌，產品涵蓋時尚、家居、旅行等領域，成為安福路兼具設計感的潮流地標。

圖：wiggle wiggle品牌，來源：小紅書博主番茄紅提咸檸七

話梅安福路店以 “新潮酒店廚房” 為概念，采用工業風獨棟倉儲設計，一層開放休閑且寵物友好，二層空間寬敞；匯聚400+美妝品牌、超9000個SKU，小樣豐富，被稱 “小樣海洋”。

圖：HARMAY話梅安福路店 來源：小紅書博主Hidesign·設計

從這批店鋪中可以看出，情緒經濟、明星潮牌、可持續時尚、文化的在地化敘事、健康餐飲仍是整條街區傳遞的文化符號和價值觀。

從“拍照經濟” 到“新理念文化街區”轉型

安福路和武康路早期是以社交媒體上的日常街拍快速出圈的，但隨著消費者對「打卡式消費」的厭倦，如今這里已經不再只有街拍，而是新理念、新場景消費目的地，業態也在向沉浸式、互動式升級。

我們看下面幾個例子。

國潮香氛品牌觀夏在這里研發了“武康路香調”這一新IP，就確定了這條街主打 “香氛 + 文化體驗”的特色主題，從而吸引了一批國內外新型香氛品牌扎堆入駐，逐步構建起了這里獨有的香氛產業集群。

比如，誕生于格拉斯，成長于紐約的LE LABO 勒萊柏品牌在上海的第四家門店「集雅香氛實驗室」在2025年4月選址武康路沿街洋房，保留建筑木質結構與侘寂美學，將手工調香傳統與社區生活感結合。

而2024年5月入駐的氣味日記，主打「城市記憶香氛」，以武康路、外灘、南京路等上海地標為靈感，推出多款限定香水。其中「武康路」香水以梧桐、柏樹、雪松為調，還原街區的文藝氣質與歷史韻味。

圖：武康路 LE LABO和氣味日記 來源：小紅書博主Rhythm、小甜菊豆

而美妝新零售品牌話梅憑借“工業風倉儲 + 咖啡公共休息區”，構成了安福路最美街角的畫面。

這里人們散落在沿街的露營風休憩椅上，面對著安福路最熱鬧的街角，看著來來往往的時尚游客，這種街角駐足就將商業空間延伸至公共街道，打破了傳統零售的封閉性，將商業空間轉化為城市客廳，制造出整個街區的“社交樞紐”。

話梅店所在的安福路 - 武康路街區，因這類設計元素成為上海網紅打卡密度最高的區域之一。

圖：話梅安福路店 來源：房地產觀察家

而著名香氛品牌觀夏店則將歷史建筑活化與東方美學表達的深度融合，它以東方香氛為介質，通過 “框景”“借景” 手法重構空間，將庭院白玉蘭、天井光影與室內展陳貫通，形成 “步移景異” 的東方園林體驗。

圖：湖南路觀夏店 來源：小紅書博主San33

由此可見，HARMAY話梅、觀夏等品牌超前的店鋪設計與產品理念，也成為社交媒體熱點，兩者分別占據 “流量頂流” 與 “文化頂流”，共同支撐街區商業生態。

在零售方面，“綠色街區”與“循環經濟”也成為安福路武康路街區的新理念。

時尚界當前的流行潮流就是可持續的時尚。從前兩年的三頓半咖啡原力飛行店，到現在仍在街區中的多抓魚循環商店、安踏0碳使命店，都深得年輕人的認可。

圖：安踏0碳使命店和多抓魚循環商店 來源：房地產觀察家

生活方式實驗室 & 全球新品首發地

在當下商業地產項目過剩，購物中心高度同質化的時代，創新的線下商業已經在各種文化資源齊聚的地方醞釀發生。

而每個城市的歷史文化街區，作為能夠打敗時間的城市文化遺產，具備獨一無二的稀缺性。

所以，我們看到，安福路武康路作為國家級歷史文化街區，完全打破了中國各地歷史文化街區里陳舊的、千篇一律的民俗業態的模式，他們不僅致敬著歷史，還以全球化的創新眼界，引領著整個上海創意經濟的未來。

從本質上看，安福路武康路就是一種新型的花園街區里的時尚秀場，這里的街區雖小，但影響力巨大。

這里新興業態不斷爆發，良性的商業生態環境已經形成，這種歷史文化街區的時尚化轉型的案例，這里不是簡單的商業街區，而是生活方式的實驗室。

現如今，徐匯區將風貌街區納入「全球新品首發地」戰略，預計會有更多國際品牌在此試水快閃店或定制款產品。

而這樣的一種歷史文化街區的更新模式，在國內絕無僅有，值得廣泛借鑒。

商業項目

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文旅項目

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