48座萬達廣場換500億續命？王健林的“包租公”生意經

王健林又雙叒叕賣萬達廣場了！

這次直接甩賣48座，總價500億，接盤方竟是騰訊、京東、陽光人壽組成的“熟人團”！

單座估值僅10.4億，比去年腰斬還低，太盟帶頭掏出50億兜底，國有銀行貸款300億，這波操作堪稱商業地產史上最大規模的資本局！

更絕的是，萬達賣完產權還能繼續收管理費，徹底轉型“包租公”模式。

不過，王健林個人83億股權被凍結，蘇寧、融創追債180億，這500億真能解萬達的燃眉之急嗎？

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熟人局再續前緣：騰訊京東陽光人壽又來接盤了

這次買賣，哪是資本交易，分明是萬達的“老友記”重聚。

太盟投資集團牽頭，騰訊、京東、陽光人壽等“老熟人”組團進場，直接把48座萬達廣場打包帶走。

其實，這陣容眼熟得很——騰訊和京東早在2018年就掏出340億入股萬達，陽光人壽這兩年更是買了6座萬達廣場，妥妥的“接盤專業戶”。

騰訊：從股東到接盤俠的華麗轉身

2018年，騰訊花100億入股萬達商業，持股4.12%，結果萬達上市失敗，蘇寧、融創鬧著要回購，騰訊卻一聲不吭。

2023年，騰訊旗下上海儒意又花22.62億收購北京萬達投資49%股權，這次更是直接下場買樓。

馬化騰這盤棋下得妙，微信支付、小程序、智慧商圈系統一打通，未來逛商場刷臉就能支付，AR試衣、精準廣告推送全安排上，線下流量全變成騰訊的“數據金礦”。

陽光人壽：險資抄底的穩賺邏輯

陽光人壽這兩年成了萬達的“接盤主力”，先后買了6座萬達廣場。

為啥？因為萬達廣場年均租金回報率6%-8%，比銀行理財香多了。

就拿杭州拱墅萬達來說，年租金1.09億，險資買了就能躺著收租。

更絕的是，這些廣場很多已經完成REITs底層資產備案，未來打包上市能賺翻。

陽光人壽這波操作，堪稱“買樓收租+資本運作”的教科書。

太盟投資：資本掮客的連環計

太盟投資堪稱萬達的“白衣騎士”，2024年牽頭600億注資大連新達盟，這次又掏出50億認購基金次級份額，承擔高風險博取超額收益。

太盟的算盤打得精：先抄底萬達的核心資產，再通過REITs證券化或整體上市退出。

據業內估算，成都金牛萬達等12個項目發行REITs的內部收益率可達8.7%，遠超普通商業貸款5.4%的成本。

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500億買48個萬達廣場：骨折價甩賣還是資本抄底？

本次交易的這48座萬達廣場可都是“硬通貨”，北京朝陽大悅城、上海五角場萬達、成都春熙路項目，哪個不是年客流超2000萬人次的地標？

但這次交易單座估值僅10.4億，比2023年縮水65%，堪稱“骨折價”。

接盤方卻笑開了花，因為他們抄底的是萬達廣場的黃金地段和成熟客流。

從交易結構來看，太盟牽頭成立500億專項基金，自己掏50億當“風險兜底”，國有銀行貸款300億，剩下150億靠夾層融資。

這種“次級+優先級”設計，讓太盟用10%本金撬動10倍杠桿，一旦項目回報率超8%就能賺翻，虧了也有次級份額先扛著。

萬達則玩起“金蟬脫殼”——賣產權、留運營，每年坐收品牌管理費，徹底轉型輕資產！

萬達到底打的什么算盤？

萬達商管現在背著2990億債務，明年要還303億，可兜里現金只剩116億，缺口足足187億。

再加上王健林個人83億股權被凍結，蘇寧、融創追債180億，不賣資產真扛不住了。

但這次可不是單純割肉，萬達保留運營權徹底轉向輕資產模式。

畢竟珠海萬達商管去年輕資產業務貢獻了80%利潤，甩掉重資產包袱才能輕裝上陣。

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王健林的連環計：賣賣賣能否解局？

王健林這兩年簡直成了“賣賣賣”專業戶，2024年賣了30座萬達廣場，今年又甩賣48座，累計套現超800億。

但這波操作背后，是萬達的生死局。

1、債務壓頂：股權凍結的達摩克利斯之劍

王健林最近有點慘，5月8日新增3億股權凍結，3月18日北京萬達文化產業集團80億股權被凍結，凍結期限到2028年。

更要命的是，蘇寧、融創追債180億，仲裁結果還沒出來，萬達的股權重組卡得死死的。

這500億交易要是成了，至少能覆蓋年內到期的200億公開債本息，但萬達的債務窟窿還大著呢。

2、輕資產轉型：是餡餅還是陷阱？

萬達這兩年瘋狂轉型輕資產，2024年輕資產項目占比突破60%，管理費收入98億。

但問題也不少：第三方項目占比攀升可能稀釋品牌價值，華潤萬象生活、龍湖天街等對手也在加速布局輕資產賽道。

更關鍵的是，萬達雖然保留運營權，但產權沒了，未來租金分成和管理費收入能撐住估值嗎？

3、資本博弈：騰訊京東的野心

騰訊和京東這次接盤可不是單純當財務投資者。

騰訊計劃把微信支付、即時零售等生態塞進商場，京東則想把物流直接搬進倉庫，實現“上午商場下單，下午小哥送貨”。

未來的萬達廣場，可能變成“騰訊智慧廣場”“京東即時零售中心”，線下消費場景徹底被互聯網巨頭重塑。

在言叔看來，則王健林這波500億交易，既是斷臂求生的無奈之舉，也是商業地產轉型的風向標。

騰訊、京東等資本的入場，標志著線下消費主權正在從地產商向科技巨頭轉移。

萬達能否憑借輕資產運營能力涅槃重生？王健林的連環計能否最終解局？我們拭目以待。

但有一點可以肯定：這場交易之后，中國商業地產的格局，真的要變天了。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。