謝逸楓：前4月房地產(chǎn)以價(jià)換量，止跌回穩(wěn)急需救市政策一步到位

文/謝逸楓

4月16日，一組統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，前4月全國(guó)新建商品房銷售面積2.8262億平方米，同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%，比2024年降幅收窄10.1%。其中住宅銷售面積，同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%，比2024年收窄12.1%。

前4月銷售額2.7035萬億元，同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大1.1%，比2024年降幅收窄13.9%。其中住宅銷售額，同比下降1.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.5%，比2024年降幅收窄15.7%。說明市場(chǎng)以價(jià)換量是主流，處于止跌回穩(wěn)階段。

當(dāng)前熱點(diǎn)城市的成交熱度帶動(dòng)附近城市銷售回暖。金三銀四號(hào)，5月一波政策刺激，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實(shí)收儲(chǔ)商品房庫存和收回房企的閑置土地，有望推動(dòng)成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化特征，總體企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于底部修復(fù)、邊際改善階段。毫無疑問，鞏固回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。結(jié)構(gòu)性、城市分化，主要體現(xiàn)在以下六方面。

其一是4月、5月商品房、商品住宅的銷售回穩(wěn)集中在高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊，一線和強(qiáng)二線城市率先復(fù)蘇，二線城市強(qiáng)于核心三四線城市。政策效力向低能級(jí)城市傳導(dǎo)需時(shí)間，低能級(jí)城市庫存去化面臨較大壓力。

其二是新房與二手房市場(chǎng)存在分化。熱點(diǎn)城市的新房?jī)r(jià)格復(fù)蘇強(qiáng)于二手房，而二手房交易量復(fù)蘇強(qiáng)于新房成交量，出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格與成交背離的現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“以價(jià)換量”尋找底部，去庫存的壓力大。

其三是房企銷售改善差異顯著，嚴(yán)重分化。央國(guó)有房企銷售回暖更為明顯，非國(guó)有房企若銷售未能有序企穩(wěn)，面臨較大的流動(dòng)性壓力。一方面是交房問題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限，債務(wù)和流動(dòng)性壓力大。

其四是城市土地市場(chǎng)分化，地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等一二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火爆，地王頻現(xiàn)，地價(jià)上漲，高溢價(jià)成交。非熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)低迷，底價(jià)成交或流拍及低溢價(jià)成交。

其五是全國(guó)房?jī)r(jià)止?jié)q下跌，同比下降0.4%。連續(xù)上漲3個(gè)月，同比漲幅由前2月2.6%回落到一季度0.93%，前4月下降0.4%，說明以價(jià)換量不變。2024年以來，房?jī)r(jià)連續(xù)下降12個(gè)月后，連續(xù)上漲3個(gè)月后下降，說明房?jī)r(jià)企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

其六是一線和強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)政策加碼、寬松空間比三四線城市大，因?yàn)榈胤截?cái)政收入強(qiáng)，土地市場(chǎng)火爆。特別是在限制政策放松和購(gòu)房補(bǔ)貼空間大，城市更新、收儲(chǔ)商品房庫存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落實(shí)多。

前4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)釋放出六個(gè)積極信號(hào)。一是一二線熱點(diǎn)城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。2024年2季度來，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調(diào)節(jié)加碼，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力改善，熱點(diǎn)城市的二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年來，一線及部分強(qiáng)二線城市住宅需求明顯強(qiáng)于其他城市。環(huán)比來看，2025年4月，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量達(dá)到兩位數(shù)，說明房?jī)r(jià)上漲的城市正在增多，下降的城市減少。

三是土地市場(chǎng)出現(xiàn)“磨底”早期跡象。2025年前四月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比下降0.2%，降幅較2024年同比下降8.7%，收窄8.5%。同時(shí)土地成交結(jié)構(gòu)改善，城投拿地占比顯著下行，少數(shù)高能級(jí)城市占比跳升。

民營(yíng)開發(fā)商參與率反彈，土地供給質(zhì)量提高、溢價(jià)率回升、熱點(diǎn)城市土地單價(jià)報(bào)道創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)，這些變化均顯示土地市場(chǎng)的真實(shí)需求或已筑底。但是考慮到城投、國(guó)企、央企的總占比高，土地市場(chǎng)依然處于止跌筑底階段。

四是房?jī)r(jià)下降12個(gè)月后，連續(xù)4個(gè)月上漲后持平。4月70城一線城市新房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)上漲4個(gè)月后，4月持平。但是全國(guó)房?jī)r(jià)前4月下降0.4%，表明企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。五是一線城市及重點(diǎn)區(qū)域租金降幅收窄，對(duì)應(yīng)通脹預(yù)期企穩(wěn)。

六是重點(diǎn)庫存去化加速，本輪地產(chǎn)供給端經(jīng)歷一定的調(diào)整。目前即使包含過去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復(fù)）的庫存，一線城市去化周期已降至18個(gè)月，而少數(shù)熱點(diǎn)城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于12個(gè)月。

按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房庫存集中在少部分二線城市和全部三四線城市，去會(huì)周期長(zhǎng)，總體的去化壓力依然大。后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的進(jìn)程，一是收購(gòu)商品房庫存的優(yōu)化調(diào)整和資金的支持力度。

收購(gòu)存量商品房庫存方面， 給予城市更大的自主權(quán)，涵蓋收購(gòu)主體、價(jià)格及用途等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有利破解收儲(chǔ)流程和價(jià)格、房源用途、房源對(duì)象限制（現(xiàn)房、棟、位置和配套及無抵押等）、租金回報(bào)率不足、收購(gòu)主體、資金配套等政策堵點(diǎn)。

截至2024年9月末，央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲(chǔ)落地進(jìn)展較為緩慢。二是收儲(chǔ)空置土地的優(yōu)化調(diào)整和資金支持力度。今年安排的4.4 萬億元專項(xiàng)債額度，究竟有多少資金進(jìn)入收儲(chǔ)空置土地。

2月廣東已率先發(fā)行304億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲(chǔ)土地清單或面向社會(huì)征集回儲(chǔ)意愿。專項(xiàng)債資源能在多大程度上向房地產(chǎn)相關(guān)政策傾斜，以改善市場(chǎng)供需格局，仍有待進(jìn)一步觀察。

截至2025年5月20日，各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，數(shù)量接近3000宗，總面積超1.33億平方米，總金額超3500 億元。2025年1月-2月，各地公示地塊數(shù)量合計(jì)393宗，總金額超580億元。

2025年3月以來，各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地節(jié)奏加快，3月公示地塊超830宗，較2月增加超460宗，總金額超1000億元。4月公示地塊超1500宗，超1月-3月累計(jì)公示總量，總金額超1700 億元。

如何打通收儲(chǔ)閑置土地和專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地的流程和監(jiān)督、收儲(chǔ)主體、收儲(chǔ)價(jià)格、收儲(chǔ)對(duì)象限制（凈地、無抵押無質(zhì)押無查封、無債權(quán)債務(wù)和法律爭(zhēng)議、位置和區(qū)域、出讓）、收儲(chǔ)后的用途、收儲(chǔ)資金平衡、專項(xiàng)債配套等政策堵點(diǎn)。

三是目前城市更新的貨幣化、城市更新的專項(xiàng)借款的優(yōu)化調(diào)整和新的資金渠道支持力度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城市更新的貨幣化暫時(shí)沒有落地，城市更新的專項(xiàng)借款落實(shí)后面，新的資金渠道缺乏實(shí)爭(zhēng)性的進(jìn)展。

前4月市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、施工面積、竣工面積、銷售額、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額、房企到位資金、景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為新開工面積、商品房銷售面積。指標(biāo)上漲為房?jī)r(jià)、地價(jià)。指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫存面積。

前4月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，跌幅為2022年-2024年來（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來最小。說明目前房地產(chǎn)行業(yè)正在積極的改善，延續(xù)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前四月房地產(chǎn)開發(fā)投資2.7730萬億元，同比下降10.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%。辦公樓1108億元，同比下降16.7%，跌幅比上月收窄0.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1982億元，同比下降8.3%，跌幅比上月收窄1.1%。

前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資2.7730萬億元，同比下降10.3%，比2024年收窄0.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年4個(gè)月（40個(gè)月），跌幅小幅度擴(kuò)大，呈止跌回穩(wěn)不穩(wěn)定，下行壓力加大的態(tài)勢(shì)，政策傳導(dǎo)到投資端弱。

前四月房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生新的變化，相比2024年降幅收窄0.3%，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但已現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

主要原因是房企土地購(gòu)置金額、土地購(gòu)置面積收窄不明顯及新開工面積的修復(fù)緩慢，融資協(xié)調(diào)無法全面覆蓋。其次2023年以來的“三大工程”，其中城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落實(shí)緩慢。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降21.8%。其次是東部地區(qū)，同比下降11.7%。中部地區(qū)，同比下降9.6%。最后是西部地區(qū)，同比下降4.8%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，辦公樓跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.4%，較上期提高0.4%，說明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來看，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額7826億元，同比下降11.3%（同比下降11.5%），降幅較3月擴(kuò)大1.3%（擴(kuò)大1.2%）。其中住宅開發(fā)投資金額6046億元，同比下降11.1%（同比下降11.2%），降幅較3月擴(kuò)大2.3%（擴(kuò)大2.4%）。

目前土地投資有所修復(fù)。2024年三季度全國(guó)（300 城）土地成交總價(jià)同比下降8.7%，降幅較二季度收窄36.7%，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至 3.1%，將帶動(dòng)2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)。

2024年三季度全國(guó)住宅類用地成交總價(jià)同比下降18.9%，降幅較二季度收窄35.9%，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速轉(zhuǎn)正（10.5%），近期土地市場(chǎng)修復(fù)也有望對(duì)后續(xù)的投資開工修復(fù)形成一定支撐。

新開工面積的建安投資持續(xù)低迷，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模依然較高，并且當(dāng)前房企多以需定產(chǎn)、以投定投，2025年新開工面積和投資額預(yù)計(jì)將持續(xù)回落。預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積的同比跌幅為個(gè)位數(shù)、兩位數(shù)。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前4月房屋施工面積62.0315億平方米，同比下降9.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。辦公樓2.6864億平，同比下降5.6%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5.4420億平，同比下降9.6%，跌幅擴(kuò)大0.7%。

前四月商品房住宅施工面積43.1937億平方米，同比下降10.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.1%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅擴(kuò)大，與保交房持續(xù)加大有直接的關(guān)系。

前四月房屋施工面積62.0315億平方米，同比下降9.7%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.0%。房屋施工面積同比下降9.5%，連續(xù)下降3年4個(gè)月（40個(gè)月），說明邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢(shì)。

主要是新開工面積的跌幅收窄緩慢，竣工面積的跌幅擴(kuò)大，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

供應(yīng)端，新開工面積跌幅收窄。前四月房屋新開工面積1.7836億平，同比下降23.8%，跌幅比上月收窄0.6%。辦公樓483萬平，同比下降30.6%，跌幅比上月收窄4.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1118萬平，同比下降22.2%，跌幅擴(kuò)大8.0%。

前四月住宅新開工面積1.3164億平方米，同比下降22.3%，跌幅比上月收窄1.6%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.9%，新開工面積的跌幅收窄，與保交房加快有直接關(guān)系。

前四月房屋新開工面積1.7836億平方米，同比下降23.8%，比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.8%。房屋新開工面積同比累計(jì)連續(xù)下降4年4個(gè)月（52個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)現(xiàn)金流壓力減緩，拿地面積回升有直接關(guān)系。過去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。

單月來看，4月新開工面積4840萬平，同比下降22.1%，降幅較3月擴(kuò)大4.0%。庫存高倒逼供給端收縮，新開工和竣工規(guī)模低位已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開工一定增長(zhǎng)動(dòng)能，庫存去化周期較長(zhǎng)的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

按照供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對(duì)未來2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。這將導(dǎo)致未來一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺。

有助于緩解當(dāng)前市場(chǎng)的庫存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善。可以看作是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場(chǎng)預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期。

房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)尚未接觸，市場(chǎng)信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面修復(fù)過程拉長(zhǎng)，內(nèi)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌階段。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。前4月房屋竣工面積1.5648億平，同比下降16.9%，跌幅比上月擴(kuò)大2.6%。辦公樓471萬平，同比下降9.5%，跌幅比上月收窄1.8%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1120萬平，同比下降18.4%，降幅比上月擴(kuò)大4.1%。

前四月住宅竣工面積1.1424億平方米，同比下降16.8%，跌幅比上月擴(kuò)大2.1%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%。毫無疑問，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

前四月房屋竣工面積1.5648億平方米，下降16.9%。比2024年全國(guó)房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%。房屋竣工面積同比連續(xù)下降1年4個(gè)月（16個(gè)月），表明房企因庫存、資金緊張，保交房壓力大。

單月來看，4月房屋竣工面積2588萬平方米，同比下降28.2%（下降27.9%），降幅比4月擴(kuò)大16.5%（下降16.4%）。4月份竣工規(guī)模降幅的擴(kuò)大，且同比降幅大于新開工面積22.1%，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)非常大，出清非常緩慢。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購(gòu)商品房庫存、盤活閑置存量土地等實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房企拿地面積和費(fèi)用、開工面積將承壓，同時(shí)保交房高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

觀察相對(duì)歷史同期的開竣工規(guī)模，4月房屋新開工面積和竣工面積分別相當(dāng)于2019年同期的24%和63%，新開工相對(duì)同期水平創(chuàng)下新低，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端下降，與需求端的下降有直接的關(guān)系。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前四月全國(guó)房土地購(gòu)置面積和金額跌幅擴(kuò)大，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年6個(gè)月，連續(xù)下降76個(gè)月。自2023年開始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來。

其中一季度全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年全年3.5655萬億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說明房企的拿地策略已經(jīng)調(diào)整。

單月來看，2025年3月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)3468.63億元（前2月3722.71億元），同比下降8.90%，跌幅比上月擴(kuò)大。毫無疑問，4月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比跌幅擴(kuò)大，主要是城投拿地面積下降和一二線城市土地供應(yīng)面積下降。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。

2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)房企土地購(gòu)置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過20%、超過10%。

第四是需求端，銷售面積跌幅收窄。前四月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，跌幅比上月收窄0.2%。辦公樓664萬平，同比下降6.7%，比上月收窄3.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1644萬平，同比下降6.4%，跌幅比上月收窄1.7%。

前四月新建商品房銷售面積2.8262億平，同比下降2.8%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，收窄10.1%。同比已經(jīng)連續(xù)下降3年4個(gè)月（40個(gè)月），表明政策效果逐漸減弱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價(jià)換量”的力度，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。

單月來看，4月商品房銷售面積6393億平方米，同比下降2.1%，比上月跌幅擴(kuò)大0.5%，整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降40個(gè)月，說明處于止跌筑底階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。

前四月商品房成交面積同比下降2.1%，創(chuàng)近22個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。一方面是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場(chǎng)底部的基礎(chǔ)不牢固。

前四月住宅銷售面積2.3853億平方米，同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄12%。同比已經(jīng)連續(xù)3年4個(gè)月下降（40個(gè)月）。表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

按照地方區(qū)域來看，前四月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降4.4%、 增長(zhǎng)0.2%（連續(xù)增長(zhǎng)2個(gè)月）、 下降2.8%、下降2.6%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期收窄，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況都好于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅明顯收窄，住宅銷售面積連續(xù)11個(gè)月收窄，說明目前商品住宅銷售好于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售面積。

前四月新建商品房銷售金額2.7035萬億元，同比下降3.2%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。辦公樓銷售金額839億元，同比下降12.3%，跌幅比上月收窄0.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額1521億元，同比下降13.3%，跌幅比上月收窄3.7%。

前四月新建商品房銷售金額2.7035萬億元，同比下降3.2%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄13.9%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善效果減弱，處于止跌階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)非常明顯。

前四月住宅銷售金額2.3866億元， 同比下降1.9%，跌幅比上月擴(kuò)大1.5%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄15.7%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。

單月來看，4月商品房銷售金額6237億元，同比下降6.7%，降幅較3月擴(kuò)大了5.1%。其中4月住宅銷售金額，同比下降6.6%，降幅較3月擴(kuò)大了6.2%。毫無疑問，4月的樓市淡季，房企以價(jià)換量成主要銷售策略。

觀察相對(duì)歷史同期的銷售規(guī)模來看，4月商品房的銷售額和銷售面積分別相當(dāng)于2019年同期的52%和52%，較3月顯著回落，逼近歷史最低水平。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，5月7日和5月15日的政策加碼就是主要原因。

第五是供應(yīng)端，庫存緩慢下降。4月末商品房待售面積7.8142億平，同比增長(zhǎng)4.8%，比3月末減少522萬平。其中住宅待售面積4.1703億平，同比增長(zhǎng)6.6%。辦公樓5172萬平，同比下降0.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4510億平，同比增長(zhǎng)2.1%。

4月末商品房待售面積78142萬平，較上月減少522萬平。其中住宅減少455萬平，辦公樓減少61萬平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加2萬平。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫存總量還有10.8個(gè)月的消化周期，市場(chǎng)去庫存任務(wù)的壓力依然較大。

2025年4月末，商品房待售面積7.8142億平方米，超過2015年7.1853億平方米，達(dá)到天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀(jì)錄。因此，7.8142億平方米大部分是現(xiàn)房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個(gè)月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。從全國(guó)商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至4 月末，商品住宅廣義庫存面積為16.9億平，環(huán)比下降1.0%，同比下降15.5%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個(gè)月住宅銷售均值）25.3個(gè)月，環(huán)比提升0.5個(gè)月，同比下降4.7 個(gè)月。從全國(guó)現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至4月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.17億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長(zhǎng)6.6%。

現(xiàn)房去化周期為20.2個(gè)月（由于4月現(xiàn)房銷售未公布，采用2024年10月-2025年3月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.2個(gè)月，同比下降3.1個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫存占全國(guó)住宅廣義庫存面積的比重為24.7%，環(huán)比持平，同比提升5.1%。

從全國(guó)現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2025年4月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）4.1703億平方米，同比增長(zhǎng)6.6%。從絕對(duì)值來看，現(xiàn)房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。

4月末待售面積較上月有所減少，同比增長(zhǎng)4.8%，同比漲幅進(jìn)一步收窄。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫存總量還有11.1個(gè)月的消化周期，消化周期再次拉長(zhǎng)，去庫存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達(dá)11.1個(gè)月，歷史高點(diǎn)。由于商品房庫存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價(jià)格端，房?jī)r(jià)漲幅回落。前四月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9566元/平（一季度9510元/平、前2月9547元/平），同比下降0.4%（一季度同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%）。從絕對(duì)值來看，房?jī)r(jià)回落至2024年9月政策前的水平。

前四月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9566元/平，同比下降0.4%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄4.4%。說明累計(jì)房?jī)r(jià)漲跌不穩(wěn)定，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)，房?jī)r(jià)處于底部運(yùn)行的調(diào)整狀態(tài)。

意味著全國(guó)商品房、商品住宅平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年（12個(gè)月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個(gè)月后，連續(xù)3個(gè)月迎來上漲后再次下跌，數(shù)據(jù)上來說，說明全國(guó)房?jī)r(jià)正式見底。但是企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

前四月住宅銷售均價(jià)10005元/平（一季度9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比上漲。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。因此，房?jī)r(jià)同比下跌，主要是以價(jià)換量。

單月來看，4月商品房銷售均價(jià)9756元/平方米，環(huán)比上漲3.0%，同比下降4.7%，降幅較3月擴(kuò)大了4.5%。其中住宅銷售均價(jià)10245元/平，環(huán)比上漲3.3%，同比下降4.3%。表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。

目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期，說明房?jī)r(jià)總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運(yùn)行階段。

第七是房企到位資金。前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄12.8%。同比已經(jīng)累計(jì)下降3年4個(gè)月（40個(gè)月），說明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷售呈現(xiàn)下降，一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢(shì)，部分房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善不明顯。總的來看，今年以來市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)市場(chǎng)仍然處在調(diào)整之中，市場(chǎng)回穩(wěn)還存在壓力。

前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%。其中國(guó)內(nèi)貸款5619億元，同比增長(zhǎng)0.8%。利用外資16億元，同比增長(zhǎng)82.0%。自籌資金1.0953萬億元，同比下降6.8%。定金及預(yù)收款9683億元，同比下降3.0%。

個(gè)人按揭貸款4518億元，下降8.5%。房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是自籌資金比上月跌幅擴(kuò)大1.0%、定金及預(yù)收款跌幅比上月擴(kuò)大1.9%，因?yàn)檫@兩項(xiàng)資金占比大。其中國(guó)內(nèi)貸款，同比增長(zhǎng)0.8%，首次轉(zhuǎn)正。

個(gè)人按揭貸款跌幅擴(kuò)大1.5%。利用外資增長(zhǎng)82.0%。房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。

最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無疑問，風(fēng)險(xiǎn)未出清。房企各項(xiàng)資金來源，降幅小幅度擴(kuò)大。資金來源中個(gè)人按揭貸款、自籌資金跌幅最大，預(yù)示房企自儲(chǔ)資金難度上升，銷售回款壓力上升。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付、利率依然、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。前四月房企到位資金3.2596萬億元，同比下降4.2%，與2024年末同比下降17.0%，收窄12.8%，單月已經(jīng)累計(jì)下降3年4個(gè)月（40個(gè)月）。

一定程度上反映房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境沒有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。外資15億元，增長(zhǎng)82.0%，止跌上漲，2024年末下降26.7%，連續(xù)3年3個(gè)月（39個(gè)月）下降后首次上漲。

自籌資金1.0953文億元，下降6.8%，比上月跌幅擴(kuò)大1.0%和比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.8%，與資產(chǎn)處置等改善有關(guān)。定金及預(yù)收款9683億元，下降3.0%，比上月跌幅擴(kuò)大1.9%。比2024年末下降23.0%，跌幅收窄20.0%。

個(gè)人按揭貸款4518億元，下降8.5%，比上月跌幅擴(kuò)大1.5%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄19.4%，主要是銷售面積下降。資金來源中國(guó)內(nèi)貸款率先由跌轉(zhuǎn)漲，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大1%、1.9%、1.5%。

其中自籌資金占全部資金的33.6%，較上期提高0.6%。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.6%，較上期提高0.3%。受4月銷售金額影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

5月初，出臺(tái)降準(zhǔn)、降息等一攬子貨幣政策，同時(shí)金融部門表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給。在各項(xiàng)金融政策驅(qū)動(dòng)下，將持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

單月來看，4月房企到位資金7867億元，同比下降5.3%（3月同比下降3.9%），跌幅擴(kuò)大1.4%。背后的主要原因，因?yàn)榉靠睿ㄤN售回款）明顯走弱。首先是4月房款3493億元，同比下降9.9%，2月同比下降0.9%，主要是銷售回款再度走弱。

4月定金及預(yù)收款同比減少8.5%，降幅較3月擴(kuò)大了7.1%，個(gè)人按揭貸款同比減少12.7%，同比增速較3月下降了12.9%。4月居民部門中長(zhǎng)期貸款凈減少1231億元，環(huán)比少增6278億元。

非房款4374億元，同比下降1.3%，比3月下降6.3%，跌幅收窄5.0%，房企外部融資有所修復(fù)。4月國(guó)內(nèi)貸款1178億元，同比增長(zhǎng)14.5%，比3月提升8.3%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)。自籌資金2785億元，同比下降9.6%，比3月收窄2.1%。

受融資環(huán)境改善不明顯、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國(guó)內(nèi)銀行貸款、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營(yíng)。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降38個(gè)月。反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第八是國(guó)房景氣端，市場(chǎng)預(yù)期下降。2025年4月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為93.86，環(huán)比下降0.10%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)下降。國(guó)房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年3個(gè)月（39個(gè)月）跌破100。

表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所下降，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場(chǎng)持續(xù)邊際修復(fù)趨勢(shì)，繼續(xù)刷新2016年初以來國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，到2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。