中海，帶頭砸盤了

文/十一弟
最近，南京的一批業主，受到了來自開發商的背刺。
這段時間，中海地產在南京至少有3個開發項目，集中降價、帶頭砸盤——
中海·觀江樾，中?！び^文瀾，中?！ず蜕?。
位于浦口區的觀江樾，屬于江北核心區青奧板塊，曾經是南京樓市炒作最火爆的片區之一。
三年前，觀江樾首次開盤，銷售均價3.4萬/平米以上。
再加上2000塊錢/平米的裝修包，精裝修價格站上了3.6萬/平米。
當年開盤那會兒，中海編造了一套營銷說辭——
“江北核心區住宅用地的毛坯限價，沖破了4萬/平米大關，未來潛力無窮。”
這是明目張膽地鼓吹房價上漲——
按照中海的價格預期，觀江樾將來能漲到4萬/平米以上。
項目入市以來，賣了三年時間，到現在還未清盤，已經熬成現房銷售了。
最近，從中介渠道傳出消息，中海決定降價甩貨了——
它一股腦地拿出了200多套現房，單價下調到了2.3萬/平米。
而且帶裝修包，還贈送一個價值8萬塊錢的車位。
觀江樾的主力戶型，最小面積110平米三居室，最大面積142平米四居室。
單價從開盤時的3.6萬/平米，降到了現在的2.3萬/平米，相當于打了六折。
去年，觀江樾剛剛交付。
那些在三年前上車的老業主，開盤就是高位站崗。
住進新房剛滿一年，就把首付賠進去了。
十一弟查了下，在中介平臺上，目前觀江樾有6套二手房掛牌在售。
老業主掛出來的二手房價格，最貴的3萬/平米，最便宜的2.4萬/平米。
而觀江樾已經熬成現房銷售，中海打折降價以后，定在了2.3萬/平米。
這比老業主的二手房掛牌價，每平米還便宜了一千塊錢。
不得不說，中海的定價策略，確實揣著小心思，堵死了業主賣房的退路。
讓業主們萬萬沒想到，有朝一日自己賣房，還要跟開發商打價格戰，真的活久見。
2021年，中海以逾36億的代價，拍下了觀江樾地塊。
折算下來，平均樓面價超過了2.1萬/平米。
現在，中海把觀江樾的價格，下調到了2.3萬/平米，只比地價貴了2000塊錢/平米。
連同建安成本、裝修包、稅費在內，這個單價肯定覆蓋不了開發成本，屬于賣一套、賠一套。
但中海依然選擇割肉出貨——
顯然，在觀江樾項目上，它對銷售回款的訴求，比賺取利潤更為緊迫。
在南京，中海名下打折降價的樓盤，觀江樾并非個案。
還有中海·觀文瀾。
這個項目位于棲霞區的仙林湖板塊，也曾是南京樓市最炙手可熱的片區之一。
觀文瀾的銷售價格，其實一直都很堅挺。
跟觀江樾一樣，觀文瀾同樣是在2022年開盤入市，全裝修價格3.5萬/平米。
當時，項目還打出來了2000塊錢/平米的高配裝修包，這樣一來，最高價站上了3.7萬/平米。
據說，一直到去年，觀文瀾的銷售價格，還維持在3.3萬/平米上下。
最近，同樣是從中介渠道傳出來的消息，中海突然放出來一批特價房——
單價降到了2.4萬/平米，樓層可選，甚至有些戶型，最低2.2萬/平米就能上車。
相比3.7萬/平米的開盤價，現在降到2.2萬/平米的最低價，打了不止六折。
那些高價上車觀文瀾的老業主，后背又深深地感到刺痛了。
還有位于江寧區的中?！ず蜕?。
2022年開盤時，和山的銷售均價在3萬/平米左右，另外還有2000塊錢/平米的升級裝修包。
也就是說，彼時項目最高單價，賣到了3.2萬/平米。
最近，中海把和山的價格，降到了1.7萬/平米，幾乎是腰斬了。
十一弟查了下，中海在2022年拍下和山地塊時，平均樓面價超過了1.5萬/平米。
現在降到了1.7萬/平米的價格清倉，中海是讓房價貼著地價賣。
和山的主力戶型，最小面積108平米，最大面積128平米。
單價從當初開盤時的3.2萬/平米，降到了如今的1.7萬/平米，打了對折。
對這些老業主來說，一套房的總價，蒸發掉了一兩百萬。
當年掏空六個錢包，擠破頭都要排隊上車的熱銷盤，如今剛一交房，就遭到了開發商無情背刺，實在扎心。
在南京樓市，中海的存在感已經很低了。
去年，南京房企銷售榜單上，中海排名第九，銷售規模只有50億出頭。
而排在前三的保利發展、招商蛇口、華發股份，在南京的銷售額都在百億以上。
十一弟查了下，去年，中海在南京一無所獲，新增土地儲備掛零。
對中海來說，南京已不再是其投資拿地的優先級城市了。
它把更多的資金，集中傾瀉在了上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等少數幾個城市。
中海在南京的這幾個存量項目——觀江樾、觀文瀾、和山，開盤賣了兩三年時間，熬成現房，還是沒能清盤售罄。
于是，它干脆把價格打到了骨折——
寧愿讓房價貼著地價，賣一套、虧一套，也不肯干耗著內卷了。
在南京，中海的策略是盡快消化掉存量項目，哪怕賠本賣樓，也要抓緊去化回款。
至于溢價和利潤，恐怕已經是次要的了。
還有個把月時間，上市房企在上半年的銷售業績，就要交卷了。
今年剛開年，中海的銷售勢頭很猛。
在百強房企榜單上，一度坐到了行業老二的位置。
當時，它距離帶頭大哥——保利發展，僅一步之遙，有點坐二望一的意思了。
但這兩個月，中海的銷售業績，明顯放慢了，甚至有些失速。
到上個月，在百強房企榜單上，中海排名第四，落后于保利、綠城和華潤。
今年前四個月，中海的銷售額不到666億，下跌了將近兩成。
最近一個月，算是上市房企搶收、沖刺銷售業績的關鍵期。
打折降價，永不過時，絕對是房地產行業屢試不爽的必殺技。
據說，觀江樾、觀文瀾先后降價以后，效果立竿見影——
其中，觀江樾四天時間賣了120套；觀文瀾一上架特價房，兩小時去化20套。
一些中介在朋友圈造勢鼓吹——
“晚上十點多，還有買家在中海的售樓處排隊看房?！?br/>看來，與其拖著苦熬日子，確實不如降價一步到位。
開發商要的是業績和回款，那就只能犧牲一下房價了。
最倒霉的，還是那些高位站崗的老業主——
剛一上車，車門就被焊死了，三年血虧。
中海，無情啊——
揮起的價格屠刀，直接砍在了業主的腳后跟。
一夜之間，房子的首付都跌沒了。