首創(chuàng)城發(fā)：財(cái)務(wù)精英遇上了史上最大虧損

了解首創(chuàng)城發(fā)歷史的人，在某個(gè)瞬間，或許都會(huì)不由自主地想起曾經(jīng)的那束“光”。

“人生苦旅踱步，終似一縷春風(fēng)。”

光會(huì)消逝，風(fēng)會(huì)吹走，欲買(mǎi)桂花同載酒，終不似，少年游。

在昨天的一場(chǎng)突如其來(lái)的對(duì)話中，對(duì)方提到了環(huán)環(huán)對(duì)國(guó)央企的關(guān)注。環(huán)環(huán)解釋?zhuān)m逢房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，頭部國(guó)央企憑借資金優(yōu)勢(shì)和政策支持成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

不過(guò)，這一陣營(yíng)也并非齊頭并進(jìn)，內(nèi)部的分化亦愈發(fā)顯著——第一梯隊(duì)展現(xiàn)出穿越周期的能力，但有些第二梯隊(duì)中的房企卻遇到了系統(tǒng)性難題。

首創(chuàng)城發(fā)算一個(gè)。

壹

2020-2023年間，首創(chuàng)城發(fā)的營(yíng)業(yè)收入始終在250-350億元的箱體內(nèi)震蕩，但歸母凈利潤(rùn)卻上演了一波過(guò)山車(chē)行情：

2020-2023年，首創(chuàng)城發(fā)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入272.6億元、356.29億元、253.76億元、256.97億元。但歸母凈利潤(rùn)卻從2020年的10.53億元峰值，驟降至2022年的-9.5億元深淵，又在2023年反彈至13.94億元。

其背后玄機(jī)超過(guò)了我們對(duì)常規(guī)經(jīng)營(yíng)邏輯的理解。

2023年底，首創(chuàng)城發(fā)與母公司首創(chuàng)集團(tuán)以99.68億元對(duì)價(jià)，將首創(chuàng)經(jīng)中（天津）51%股權(quán)出售給經(jīng)中合創(chuàng)。

這家接盤(pán)方實(shí)為"自家人"——經(jīng)中合創(chuàng)由首創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合其他幾家北京國(guó)企設(shè)立，當(dāng)時(shí)首創(chuàng)直接持股40%。

通過(guò)手倒右手的財(cái)技，2023年首創(chuàng)城發(fā)的利潤(rùn)得到了最大化調(diào)節(jié)——98.89億元投資收益直接覆蓋全年13.94億元凈利潤(rùn)的7.1倍，成為扭虧為贏的核心引擎。

幸運(yùn)的潮水終會(huì)退去，唯有實(shí)力的堤壩方能抵御行業(yè)下行的風(fēng)浪。

根據(jù)2024年財(cái)報(bào)，首創(chuàng)城發(fā)營(yíng)業(yè)總收入為165.79億元，同比下降35.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)虧損60.37億元，創(chuàng)下了近5年來(lái)的最大虧損。

貳

曾經(jīng)的首創(chuàng)置業(yè)是北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，有過(guò)屬于自己的高光時(shí)刻——2002年在北京所有的國(guó)有企業(yè)里，其利潤(rùn)曾經(jīng)排名第一，并于2003年6月19日在香港聯(lián)交所上市。直到2015年，首創(chuàng)置業(yè)還以325.1億元的銷(xiāo)售額，位列行業(yè)第23名。

在2018年，首創(chuàng)置業(yè)曾經(jīng)提出2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元的三年銷(xiāo)售目標(biāo)。

激進(jìn)擴(kuò)張之下，結(jié)果卻背道而馳。

首創(chuàng)置業(yè)不僅與千億目標(biāo)愈行愈遠(yuǎn)，而且在2021年于港交所退市，成為首創(chuàng)城發(fā)全資子公司。

之后，一番內(nèi)部資源整合之后，首創(chuàng)城發(fā)把目標(biāo)確定為轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商。

不過(guò)，從2024年財(cái)報(bào)來(lái)看，其轉(zhuǎn)型并沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性成果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比仍達(dá)81.98%，毛利率-3.86%的虧本生意支撐著八成藥方，而城市更新、保障房等新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)有限。

這種轉(zhuǎn)型，目前來(lái)看，還是有點(diǎn)“新瓶裝舊酒”的味道。

截至2024年末，首創(chuàng)城發(fā)現(xiàn)金短債比僅0.75，148.7億元現(xiàn)金難覆蓋198.9億元的短期債務(wù)。

首創(chuàng)城發(fā)在嘗試多線突圍。

一方面，首創(chuàng)城發(fā)積極發(fā)行美元債，今年3月份的兩筆美元債合計(jì)9.5億，成為近年來(lái)首家完成大規(guī)模美元債發(fā)行的國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)；另一方面，首創(chuàng)城發(fā)開(kāi)始了資產(chǎn)重組之路——4月份，首創(chuàng)城發(fā)謀劃降奧萊業(yè)務(wù)板塊股權(quán)重組至奧萊控股。

不過(guò)，首創(chuàng)城發(fā)兩年內(nèi)三度換帥，這個(gè)頻率超過(guò)了正常的企業(yè)迭代節(jié)奏，受到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。因?yàn)椋@種高頻人事地震難免會(huì)打亂企業(yè)的節(jié)奏，戰(zhàn)略連續(xù)性的斷裂也容易導(dǎo)致資源的錯(cuò)配。

比較巧合的是。新任董事長(zhǎng)秘勇與總經(jīng)理范書(shū)斌均出身財(cái)務(wù)系統(tǒng)，前者曾是首創(chuàng)集團(tuán)總會(huì)計(jì)師，后者執(zhí)掌首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)十余年。

只是，如今他們面對(duì)的不是數(shù)字的騰挪空間，而是一場(chǎng)關(guān)乎國(guó)企榮譽(yù)的硬仗。

希望首創(chuàng)城發(fā)的前景，正如其總經(jīng)理范書(shū)斌2023年在新年賀詞中引用的那句——“九層之臺(tái)，起于壘土”，

因?yàn)椋?dāng)財(cái)務(wù)精英的“算盤(pán)”撞上行業(yè)寒冬，其命運(yùn)早已超越了個(gè)體企業(yè)興衰，成為檢驗(yàn)國(guó)企成色的試金石。