土拍“冷靜期” ：上海單日賣地?cái)埥?7億 房企出手謹(jǐn)慎

5月9日，今年上海第四批次土拍正式打響，4幅地塊陸續(xù)完成出讓，總出讓面積約10.1萬(wàn)㎡，最終成交總價(jià)超97億元。

其中，楊浦濱江、松江新城兩個(gè)熱門地塊分別由保利置業(yè)和中國(guó)鐵建拿下，溢價(jià)率均超過(guò)20%，熱度不減。出乎意料的是，青浦重固、虹口四川北路地塊“遇冷”，各僅1家競(jìng)買人，分別由保利發(fā)展和北外灘集團(tuán)托底拿下。

從去年底開(kāi)始，經(jīng)歷了連續(xù)逢拍地必出地王之后，本批次的土地拍賣迎來(lái)了一個(gè)小波谷。申度君認(rèn)為，這也算是一個(gè)正常現(xiàn)象。土地價(jià)格連續(xù)追高之后，無(wú)論是市場(chǎng)，還是企業(yè)都需要一個(gè)冷靜期來(lái)平復(fù)一下“不理性”的熱度。

今天，申度君就來(lái)講一講為什么本批次土拍，房企出手趨于謹(jǐn)慎？

申度觀點(diǎn)

（1）本批次土拍在參拍企業(yè)數(shù)上，熱門地塊的追逐企業(yè)相較前幾次大幅回落。比如，第一批次的虹口瑞虹新城地塊，一共有17家房企參與競(jìng)拍。三批次的靜安大寧地塊，有9家房企參與競(jìng)拍。而本批次最熱的地塊楊浦東外灘地塊也僅有5家房企參與競(jìng)拍。

從參拍房企來(lái)看，前兩批次土拍，民企和外企開(kāi)始出手補(bǔ)倉(cāng)。本次土拍回歸到國(guó)央企為主的常態(tài)。可見(jiàn)，在連續(xù)沖高了半年多之后，上海的土拍市場(chǎng)也進(jìn)入到了一個(gè)“冷靜期”。

（2）盡管有2幅地塊溢價(jià)仍較高，但房企的拿地邏輯更趨理性，利潤(rùn)優(yōu)先。比如虹口四川北路地塊因捆綁商業(yè)、面積過(guò)小，開(kāi)發(fā)難度大、利潤(rùn)空間有限，幾乎無(wú)人問(wèn)津，最終由地方國(guó)企托底。

多數(shù)企業(yè)選擇在熟悉深耕領(lǐng)域拿地，這種區(qū)域深耕策略既能降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也能通過(guò)規(guī)模效應(yīng)提升品牌影響力。

對(duì)于房企而言，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，精準(zhǔn)研判地塊價(jià)值、合理控制成本，同時(shí)結(jié)合區(qū)域深耕策略，將是未來(lái)拿地的關(guān)鍵。

（3）4月份上海新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交有所下滑，上海“好房子”政策細(xì)節(jié)未正式落地，市場(chǎng)呈現(xiàn)一定疲軟趨勢(shì)，也是本次土拍熱度相比一季度有所降溫的外在因素。房企不會(huì)盲目參拍，熱度集中于核心地段，更傾向于爭(zhēng)奪確定性高的優(yōu)質(zhì)地塊。

接下來(lái)，申度君為大家詳細(xì)說(shuō)一說(shuō)這次的土拍結(jié)果：

01

土拍延續(xù)少量多次趨勢(shì)

從今年已經(jīng)完成的四個(gè)批次土拍不難發(fā)現(xiàn)，延續(xù)了去年土拍“少量多次”的趨勢(shì)，四個(gè)批次合計(jì)僅成交13幅地塊。

本批次四幅地塊與一、三批次數(shù)量持平，但參拍房企并不多，政策利好也沒(méi)有新招出臺(tái)，房企拿地積極性減弱。加上地塊本身特質(zhì)，不太容易觸頂或者出現(xiàn)高溢價(jià)，因此整體溢價(jià)水平較此前批次有所下降。

02

國(guó)央企選擇區(qū)域深耕

從本次土拍報(bào)名房企名單來(lái)看，還是一眾國(guó)央企熟悉面孔，為了爭(zhēng)奪在上海的市場(chǎng)份額，幾乎每次土拍都有所參與。另外，由于本次四幅地塊體量都不大，報(bào)名房企基本選擇“單挑”。

楊浦東外灘地塊共5家房企角逐，分別為招商、金茂、華潤(rùn)、中海、保利置業(yè)。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)基本是在保利置業(yè)和中海之間展開(kāi)，從勢(shì)頭上看，保利置業(yè)早前就發(fā)布招標(biāo)公告，報(bào)價(jià)緊咬不放志在必得，而中海也絲毫不示弱，目的很明顯，能拿下自然最好，即使拿不到，在最后關(guān)頭放棄，抬升樓板價(jià)，對(duì)于自己旁邊的地塊銷售也大有裨益。

去年11月27日，中海以總價(jià)36.45億元成功競(jìng)得同單元內(nèi)K8-05地塊，溢價(jià)率16.33%，成交樓板價(jià)73288元/m2。僅隔半年，本次L4-02地塊樓板價(jià)上漲近7000元/㎡，成功問(wèn)鼎區(qū)域新“地王”，預(yù)計(jì)售價(jià)將站上12萬(wàn)/㎡+。

對(duì)于保利置業(yè)來(lái)說(shuō)，楊浦東外灘可謂是最為熟悉的地方，東外灘二手房標(biāo)桿項(xiàng)目翡麗甲第就出自其手。近年保利瓏譽(yù)、保利瑯譽(yù)也是楊浦區(qū)域內(nèi)熱門項(xiàng)目。此次補(bǔ)倉(cāng)，顯然意在深耕楊浦。

而松江新城地塊因?yàn)檩^好的地段位置和生活配套條件以及較低的起始樓板價(jià)，吸引了保利發(fā)展、象嶼&天安、招商、中國(guó)鐵建四組房企參拍，最終被中國(guó)鐵建拿下。

地塊南側(cè)中鐵建·星樾云澗樓板價(jià)29571元/㎡，2022年開(kāi)盤聯(lián)動(dòng)價(jià)5.54萬(wàn)/㎡。今年再次落子，樓板價(jià)25288元/㎡，即便按照三年前的價(jià)格銷售，利潤(rùn)率也不低。

同樣選擇區(qū)域深耕的還有保利發(fā)展，托底拿下青浦重固地塊，與前期銷售的保利虹橋和頌、保利虹橋和頌·in255距離很近。隨著虹橋和頌兩個(gè)地塊基本售罄，此次成功拿地，有望成為虹橋和頌三期，保利繼續(xù)深耕重固板塊。

虹口四川北路地塊由北外灘集團(tuán)托底成交，由于196-08住宅地塊與196-06商業(yè)文化地塊捆綁出讓，而且住宅地塊面積太小，出讓面積僅3707平方米，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是從利潤(rùn)測(cè)算角度還是從對(duì)于自持業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)和處置角度，都很難吸引其他開(kāi)發(fā)商的興趣。綜合來(lái)看，虹口國(guó)企北外灘集團(tuán)拿下最合適不過(guò)。

附：四批次土拍結(jié)果