北京寫字樓市場新信號：空置率波動與板塊分化的深層動因

2025年伊始，北京寫字樓市場并未展現(xiàn)強勁復(fù)蘇信號，反而顯露出深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整跡象。表面看似平穩(wěn)的去化（凈吸納量微正）實則由“降本增效”驅(qū)動的搬遷主導(dǎo)，掩蓋了新增需求的匱乏。

租金的持續(xù)深度下滑（同比>15%）已不僅是周期性疲軟，更接近于結(jié)構(gòu)性重定價的開端，反映出市場對空間價值評估邏輯的轉(zhuǎn)變。

高企且粘滯的空置率（接近20%）與即將到來的供應(yīng)高峰（2026-2027年）共同構(gòu)筑了一個深度租戶市場，迫使參與者重新思考資產(chǎn)價值與運營策略。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

在此背景下，市場呈現(xiàn)明顯的需求分化：科技（尤其是AI驅(qū)動）與部分金融細分領(lǐng)域展現(xiàn)韌性，而傳統(tǒng)需求則更趨保守。這不僅是挑戰(zhàn)，更是戰(zhàn)略機遇窗口：租戶可鎖定成本優(yōu)勢實現(xiàn)升級，而業(yè)主則面臨在激烈競爭中重塑資產(chǎn)吸引力、探索新價值模式的緊迫任務(wù)。

超越周期：結(jié)構(gòu)性重定價正在發(fā)生

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

深度洞察

當前北京甲級寫字樓租金的持續(xù)大幅下跌（Q1環(huán)比-4.7%，同比-19.7%）已超越典型的市場周期性調(diào)整。這更像是一次結(jié)構(gòu)性的價值重估。其背后驅(qū)動力不僅是近20%的高空置率帶來的供需失衡，更深層的原因在于：

企業(yè)策略轉(zhuǎn)變：“降本增效”不再是短期策略，而是中長期運營常態(tài)，顯著降低了企業(yè)對高租金的承受意愿。

價值錨點漂移：傳統(tǒng)的“地段為王”邏輯受到挑戰(zhàn)。雖然核心位置仍重要，但租戶更綜合地考量成本、空間效率、樓宇品質(zhì)、服務(wù)及靈活性。這使得非核心區(qū)高品質(zhì)樓宇或升級改造后的乙級項目對價格敏感型租戶的吸引力大增。

“以價換量”的極限：業(yè)主普遍采用的降租、長免租期、高額裝修補貼等策略，雖短期內(nèi)刺激了部分成交（尤其是搬遷），但已將實際有效租金推至多年低位，邊際效應(yīng)遞減，進一步確認了市場對租金水平的新預(yù)期。金融街等傳統(tǒng)高租金區(qū)域為求去化而出現(xiàn)的大幅租金回調(diào)（Q1環(huán)比降幅達6.6%）是這一趨勢的有力佐證。

戰(zhàn)略啟示

市場參與者需接受有效租金在中短期內(nèi)難以回到疫情前高點的現(xiàn)實。資產(chǎn)估值模型需調(diào)整，過度依賴歷史租金水平可能導(dǎo)致誤判。投資者需更關(guān)注資產(chǎn)的運營效率、租戶結(jié)構(gòu)韌性及未來潛在的升級改造空間，而非僅僅是地段標簽。

需求分化格局：冰火兩重天，選擇性需求主導(dǎo)

深度洞察

市場整體需求看似溫和（凈吸納量微正），但內(nèi)部結(jié)構(gòu)高度分化且呈現(xiàn)選擇性特征。并非所有行業(yè)都在收縮，也并非所有企業(yè)都在擴張：

引擎與穩(wěn)定器：TMT（特別是人工智能、大數(shù)據(jù)、游戲開發(fā)等細分賽道）和金融業(yè)（基金、保險、部分券商，受政策或并購驅(qū)動）仍是市場需求的主要引擎。然而，即便是這些行業(yè)的頭部企業(yè)，其租賃行為也多表現(xiàn)為優(yōu)化整合（如集中辦公、升級空間）而非大規(guī)模凈擴張。國央企則扮演了市場穩(wěn)定器的角色，其需求相對穩(wěn)健，但決策周期和考量因素（如政策導(dǎo)向）與市場化企業(yè)不同。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

搬遷置換主旋律：市場活躍度主要由現(xiàn)有租戶的搬遷構(gòu)成（占新租近80%），而非新增企業(yè)或規(guī)模擴張驅(qū)動。這表明市場主要在進行存量優(yōu)化和成本驅(qū)動下的“騰籠換鳥”，而非增量發(fā)展。

區(qū)域冷熱不均：需求向特定區(qū)域集中。麗澤憑借價格優(yōu)勢和新樓品質(zhì)吸引升級搬遷租戶；中關(guān)村受益于科技產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；金融街在租金回調(diào)后重新獲得部分金融機構(gòu)青睞。相比之下，CBD等傳統(tǒng)核心區(qū)面臨大面積租戶整合、搬遷或縮減帶來的去化壓力。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

戰(zhàn)略啟示

業(yè)主需摒棄“廣撒網(wǎng)”的招商策略，轉(zhuǎn)向精準客群定位。深入理解不同行業(yè)、不同規(guī)模企業(yè)的真實需求痛點（成本、效率、人才吸引、特定技術(shù)設(shè)施等）至關(guān)重要。產(chǎn)品（樓宇硬件、服務(wù)）與策略（定價、租賃條款）的定制化、精細化成為必然。對于空置率高的樓宇，思考如何吸引特定細分領(lǐng)域租戶成為破局關(guān)鍵。

供應(yīng)陰影下的戰(zhàn)略窗口期

深度洞察

2025年新增供應(yīng)的相對匱乏，為市場提供了一個寶貴的、但短暫的戰(zhàn)略窗口期。然而，這并非市場基本面好轉(zhuǎn)的信號，也可能是暴風(fēng)雨前的寧靜。

2026-2027年預(yù)計將有超過百萬平方米的新增供應(yīng)集中入市（主要在CBD中服地塊、麗澤、望京），這將對現(xiàn)有市場格局產(chǎn)生巨大沖擊。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

戰(zhàn)略啟示

租戶方：優(yōu)質(zhì)租戶應(yīng)利用此窗口期，積極尋求更有利的租賃條件進行續(xù)約或搬遷升級，鎖定中長期成本優(yōu)勢。尤其是對于有整合、升級需求的企業(yè)，當下是談判的黃金時間。

業(yè)主方：必須利用這一年時間全力穩(wěn)定現(xiàn)有租戶，并通過靈活策略（包括中短期優(yōu)惠鎖定長期意向）盡可能提升出租率。同時，必須加速資產(chǎn)優(yōu)化升級，提升硬件品質(zhì)、服務(wù)水平和運營效率，為即將到來的激烈競爭做好準備。對于持有待入市項目的開發(fā)商，需更審慎評估入市時機與定價策略。

深度租戶市場中的航行：從空間提供到價值共創(chuàng)

深度洞察

接近20%的空置率、持續(xù)下行的租金以及未來供應(yīng)壓力，共同將北京寫字樓市場推入了一個深度且可能持續(xù)多年的租戶市場。在此格局下，業(yè)主與租戶的關(guān)系正在重塑：

競爭維度擴展：競爭不再局限于租金，而是擴展到免租期、裝修補貼、定制化改造、樓內(nèi)配套、社區(qū)運營、技術(shù)賦能、ESG表現(xiàn)等全方位維度。

邊界模糊化：甲級、乙級與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園之間的界限因價格趨近而模糊，區(qū)域壁壘也在降低，租戶選擇范圍空前擴大，加劇了同質(zhì)化項目的去化難度。

運營即核心：樓宇的運營能力（成本控制、服務(wù)品質(zhì)、租戶關(guān)系維護、空間靈活性改造能力）正取代單純的資產(chǎn)持有，成為決定資產(chǎn)價值和競爭力的核心要素。

戰(zhàn)略啟示

業(yè)主需轉(zhuǎn)型：從傳統(tǒng)的“空間提供者”向“解決方案和價值共創(chuàng)伙伴”轉(zhuǎn)型。理解租戶業(yè)務(wù)需求，提供靈活的空間解決方案（如模塊化空間、共享設(shè)施），并通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升租戶體驗和粘性。

擁抱科技與可持續(xù)性：投資于樓宇智能化、綠色建筑認證（ESG）不僅是趨勢，更是提升資產(chǎn)吸引力、滿足優(yōu)質(zhì)租戶（尤其是外資和大型科技企業(yè)）要求的關(guān)鍵。

探索空間新可能：對于部分空置率高企、改造條件允許的物業(yè)，探索將其部分空間改造為共享辦公、特色商業(yè)配套、健康中心甚至短期租賃公寓等其他業(yè)態(tài)的可能性，以盤活資產(chǎn)、分散風(fēng)險（需謹慎評估可行性與成本）。

結(jié)語

北京寫字樓市場正經(jīng)歷一場深刻的變革。簡單的等待市場周期性復(fù)蘇已不足以應(yīng)對當前的結(jié)構(gòu)性變化。唯有深刻洞察市場底層邏輯的轉(zhuǎn)變，主動調(diào)整戰(zhàn)略，在產(chǎn)品、服務(wù)、運營和模式上持續(xù)創(chuàng)新，才能在這輪調(diào)整中成功駕馭風(fēng)險，發(fā)掘并鎖定新的價值錨點。