北京寫字樓市場2025年第二季度展望及第一季度回顧

市場展望及策略

2025年第二季度北京寫字樓市場展望

市場壓力持續(xù)：租金繼續(xù)下探，業(yè)主策略深度調(diào)整

盡管中央持續(xù)出臺房地產(chǎn)維穩(wěn)政策及產(chǎn)業(yè)扶持措施，北京甲級寫字樓市場仍將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。受全球經(jīng)濟不確定性持續(xù)影響，疊加部分企業(yè)戰(zhàn)略收縮態(tài)勢未改，預計第二季度北京甲級寫字樓市場的租金水平將延續(xù)下行趨勢。

新增需求的不確定性使寫字樓市場的業(yè)主面臨異常激烈的競爭壓力。為爭取成交，業(yè)主不得不面臨許多跨樓宇等級和跨區(qū)域的競爭，區(qū)域和樓宇等級壁壘弱化。

面對激烈的市場競爭，業(yè)主端策略將持續(xù)深化調(diào)整，免租期將普遍延長，同時業(yè)主將靈活接受租約重組，并對新租戶提供定制裝修補貼。

需求端結構性變化：科技引領，搬遷租戶多為升級整合需求

得益于“人工智能+”行動方案和集成電路產(chǎn)業(yè)扶持政策的持續(xù)發(fā)力，以中關村為代表的科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將保持較強的租賃需求韌性，頭部科技企業(yè)基于業(yè)務擴張和技術升級，產(chǎn)生新租/擴租需求。

金融行業(yè)在資本市場改革深化的背景下，內(nèi)資金融機構的擴租需求明顯回升。專業(yè)服務領域尤其是內(nèi)資律師事務所基于業(yè)務規(guī)模擴張和品牌升級考量，其辦公空間升級和擴租的需求在一季度已顯現(xiàn)出強勁勢頭，預計這一趨勢將在第二季度得以延續(xù)。

經(jīng)營狀況良好的企業(yè)普遍傾向于搬遷至核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓，以提升企業(yè)形象和辦公效率，這一趨勢將有效支撐核心商圈的租賃活躍度。

受國際地緣政治和經(jīng)貿(mào)環(huán)境的不確定性影響，外資企業(yè)租賃策略仍趨保守，部分跨國公司的退租和面積優(yōu)化舉措將對國貿(mào)、燕莎等傳統(tǒng)外資集聚區(qū)造成持續(xù)的去化壓力。

大宗交易市場：自用需求強勁，價格調(diào)整創(chuàng)造窗口期

北京核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)價格已進入價值投資區(qū)間，部分標桿項目成交單價較市場峰值回調(diào)高達40%，價格調(diào)整幅度顯著。所形成的價值洼地效應正吸引實力收購方積極入場。

預計寫字樓大宗交易市場將繼續(xù)由自用型買家主導交易格局。在當前市場環(huán)境下，具備資金實力的企業(yè)自用買家正持續(xù)加碼對核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置力度，其中具有稀缺屬性的整棟/整層交易標的尤為受到市場追捧。

具備長期持有特性的機構投資者對核心區(qū)稀缺資產(chǎn)依然保持關注。這類資本通常采用“買入持有”的策略，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流表現(xiàn)、優(yōu)質(zhì)租戶以及綠色認證組合的項目更受青睞。

2025年第二季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：政策利用與條款優(yōu)化并舉，把握窗口期實現(xiàn)價值最大化

重點關注各商圈特色扶持政策，符合條件的企業(yè)應提前了解政策細節(jié)與準備申報材料，確保及時獲取資金支持。例如：星地中心對符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位的企業(yè)提供最高1500萬元的資金支持。

租戶應及時評估需求及現(xiàn)有租約，結合未來發(fā)展計劃制定租約優(yōu)化的方案。當前甲級寫字樓市場平均有效租金較2018年的峰值水平下降約36%，租戶可要求業(yè)主提供更靈活的條款（如延長免租期、提供裝修補貼等），并在租約中增設“同區(qū)域租金下跌觸發(fā)重談”的條款，降低未來市場波動所帶來的風險。

給業(yè)主方的建議：錨定核心行業(yè)，應對供應高峰

在當前市場環(huán)境下，業(yè)主應重點把握TMT、金融及專業(yè)服務等需求穩(wěn)定增長的核心行業(yè)客戶。對高成長租戶提供租賃面積、期限、條款的靈活度，通過更開放、創(chuàng)新的合作吸引優(yōu)質(zhì)租戶。

考慮到2026年將迎來新一輪供應高峰，建議業(yè)主采取前瞻性策略：提前啟動租戶的續(xù)租談判，主動配合優(yōu)質(zhì)客戶的租約重組需求，并通過定制化服務方案建立長期共贏的合作關系。

通過科技及優(yōu)質(zhì)設施重塑樓宇運營：業(yè)主可利用AIoT智能樓宇技術節(jié)能，降低運營及人力成本；為租戶提供公共會議空間、專業(yè)實驗室、24小時空調(diào)等特定類型客戶需要的配套設施和服務，優(yōu)化租戶自身租賃面積和租賃成本，提高客戶滿意度。

給收購方的建議：制定長期資產(chǎn)策略，鎖定優(yōu)質(zhì)資源

資金充足的企業(yè)可考慮以折扣價收購優(yōu)質(zhì)整層/整棟資產(chǎn)，實現(xiàn)長期成本控制與資產(chǎn)增值。

優(yōu)先選擇帶有LEED金級及以上、WELL認證，或中國綠色建筑三星認證的樓宇。這類資產(chǎn)更符合未來監(jiān)管的趨勢，且有效降低長期持有成本。

宏觀環(huán)境回顧

宏觀經(jīng)濟

?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計局、北京市商務局、中國人民銀行、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

宏觀政策

?中國政府網(wǎng)、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

盡管中央層面通過房地產(chǎn)維穩(wěn)、寬松貨幣政策、科技產(chǎn)業(yè)扶持等政策釋放積極信號，短期內(nèi)北京寫字樓市場仍面臨需求疲軟的壓力。全球經(jīng)濟不確定性及部分企業(yè)的戰(zhàn)略收縮，或?qū)е缕髽I(yè)退租及縮租行為延續(xù)，導致北京甲級寫字樓市場的空置率將進一步攀升，租金水平亦繼續(xù)下行。

中長期來看，政策紅利將逐步傳導至科技、消費等內(nèi)需驅(qū)動型行業(yè)，推動中關村等科技產(chǎn)業(yè)集聚的商圈結構性復蘇。預計在政策扶持及租金普遍下降的影響下，企業(yè)將進行較以往更多的跨區(qū)域考量選址。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

2025年第一季度，北京甲級寫字樓市場平均有效租金環(huán)比下跌4.7%，進一步下探至246元/平方米建筑面積/月，逼近2011年歷史低位。盡管市場預期邊際改善，但實質(zhì)性需求復蘇乏力，租金下行趨勢依然確定。空置率錄得17.9%，依然處于近年來的高位水平。

從需求端來看，行業(yè)分化特征明顯。人工智能、高端裝備制造、游戲、新消費等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出較強的需求韌性。值得注意的是，本季度市場交易仍以存量客戶的置換需求為主導，新增需求釋放有限。在此背景下，業(yè)主端積極調(diào)整策略，不僅通過更具彈性的租金機制吸引租戶，還推出一系列極具靈活性的激勵方案，包括為新租戶提供定制裝修等，以提升項目競爭力。此外，租金處于高位，且租約尚有一定期限的大面積租戶，亦提前與業(yè)主積極溝通租約重組方案。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

北京各商圈季度洞察

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費的有效租金

主力租戶分布格局

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：圖表只體現(xiàn)各類企業(yè)入駐面積最大的前五個商圈

金融類企業(yè)仍以金融街為絕對核心，在該區(qū)域的甲級寫字樓租賃面積達129.8萬平方米，環(huán)比微增0.7%，展現(xiàn)出傳統(tǒng)金融中心的持續(xù)吸引力。值得注意的是，麗澤商圈以12.8%的環(huán)比增速領跑，金融類企業(yè)租賃面積達35.8萬平方米，表明新興金融集聚區(qū)的發(fā)展?jié)摿φ卺尫拧?/p>

TMT類企業(yè)呈現(xiàn)“雙核驅(qū)動”特征：中關村作為科技創(chuàng)新策源地保持48.2萬平方米的穩(wěn)定規(guī)模，而麗澤商圈同樣錄得12.8%的顯著增長，反映科技企業(yè)選址正從單極向多中心格局演變。

專業(yè)服務類租戶延續(xù)向核心商圈集中的趨勢，國貿(mào)商圈以67萬平方米的租賃規(guī)模占據(jù)主導地位，東二環(huán)和中關村分別保持0.8%和2.6%的環(huán)比增長。燕莎和亞奧商圈則出現(xiàn)1.4%的同步下滑。

內(nèi)資、港澳臺及外資企業(yè)分布格局

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：圖表只體現(xiàn)各類企業(yè)入駐面積最大的前五個商圈

內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)保持市場主導地位。國貿(mào)商圈以167.6萬平方米的租賃規(guī)模位列首位，展現(xiàn)出傳統(tǒng)核心商圈的重大吸引力。麗澤商圈表現(xiàn)尤為突出，租賃面積達81.8萬平方米，環(huán)比增速高達12.8%，彰顯其作為新興商圈的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

港澳臺企業(yè)的租賃需求較為有限，僅在金融街、亞奧和燕莎等區(qū)域有零星分布，租賃面積環(huán)比變化幅度較小，整體市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

外資企業(yè)租賃需求呈現(xiàn)結構性調(diào)整，國貿(mào)商圈仍以72.2萬平方米保持核心地位。麗澤商圈外資租賃面積雖僅8.3萬平方米，但12.8%的高速增長表明新興商圈正逐步獲得國際租戶認可。

國貿(mào)中服地塊供應情況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2025年第一季度，北京寫字樓大宗交易市場呈現(xiàn)結構性復蘇，共完成8宗大宗交易，累計成交金額達78億元。從區(qū)域分布特征來看，交易標的分布于朝陽、西城、通州、石景山、大興、昌平區(qū)。值得注意的是，本季度自用型買家成交宗數(shù)占比為75%，而按交易額計算，占比則高達97%，強烈展現(xiàn)了市場交易主體已由傳統(tǒng)的投資機構轉(zhuǎn)向企業(yè)自用需求主導。

市場回暖的主因在于核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓的資產(chǎn)價格已調(diào)整至極高性價比的區(qū)間，吸引資金實力雄厚的自用企業(yè)積極配置不動產(chǎn)資產(chǎn)。在此背景下，本季度寫字樓大宗交易金額占全市房地產(chǎn)大宗交易總額的比重躍升至75.2%，創(chuàng)近年新高。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2025年第一季度北京寫字樓大宗交易市場由于核心區(qū)新建高品質(zhì)寫字樓入市，使得成交價格上升幅度明顯，位于西城區(qū)的中海金融中心項目成交均價超過80000元/平方米建筑面積，帶動整體市場平均交易價格攀升至50862元/平方米建筑面積，較2022年低點價格上升近30%。本季度較高的市場成交均價導致寫字樓租售比降至5.8%，是近幾年最低水平。

此輪價格上漲主要源于核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的雙重價值支撐：首先，核心區(qū)域有限的新增供應強化了資產(chǎn)的稀缺性特征；其次，經(jīng)過前期價格調(diào)整后呈現(xiàn)出的投資性價比優(yōu)勢。這些關鍵價值點成為持續(xù)吸引自用型買家的核心要素，企業(yè)決策者正從全生命周期成本角度重新評估“自持及租賃”的優(yōu)劣勢對比，運營成本的可控性正逐步取代短期價格因素，成為資產(chǎn)購置決策的關鍵考量維度。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

近期熱門行業(yè)動態(tài)

人工智能行業(yè)發(fā)展趨勢

AI4S正重塑科研范式：大模型技術成為變革核心驅(qū)動力

隨著多模態(tài)大模型的深度應用，AI4S（AI for science）將持續(xù)強化對科研多維度數(shù)據(jù)的深層解析能力，助力實現(xiàn)復雜科學問題的系統(tǒng)性認知與跨領域整合。這一趨勢將為生物醫(yī)藥、氣候研究、新材料研發(fā)、生命科學模擬及新能源探索等基礎與應用學科帶來突破性進展。

具身智能啟航年：智能體“大腦”與物理載體的協(xié)同演進

具身智能的發(fā)展重點將從硬件本體轉(zhuǎn)向智能系統(tǒng)的整體升級。這一進程主要體現(xiàn)在三個維度：在產(chǎn)業(yè)生態(tài)上，百家爭鳴的初創(chuàng)企業(yè)將加速整合，市場進入優(yōu)勝劣汰階段；在技術創(chuàng)新上，端到端建模技術持續(xù)優(yōu)化，小腦大模型的嘗試有望實現(xiàn)關鍵進展；在應用落地上，我們也將看到更多的工業(yè)場景下的具身智能應用，部分人形機器人迎來量產(chǎn)。

跨模態(tài)統(tǒng)一建模：原生多模態(tài)架構開啟高效AI新路徑

現(xiàn)有基于文本的單模態(tài)大模型及簡單拼接的多模態(tài)系統(tǒng)，在模擬人類認知過程時存在本質(zhì)性缺陷。而采用端到端架構的原生多模態(tài)技術，從模型訓練初期就實現(xiàn)了視覺、聽覺、三維空間等多維數(shù)據(jù)的深度融合，為多模態(tài)AI的發(fā)展提供了突破性解決方案。這種在訓練階段即完成跨模態(tài)對齊的技術范式，正成為構建下一代統(tǒng)一多模態(tài)大模型的核心演進方向。

人工智能行業(yè)近期動態(tài)

智譜在2025中關村論壇上發(fā)布智能體“AutoGLM沉思”，可以一邊進行復雜思考，一邊執(zhí)行操作。例如能打開并瀏覽網(wǎng)頁，完成從數(shù)據(jù)檢索、分析到生成報告。

中國移動在“2025中國移動云智算大會”上發(fā)布了首款人形機器人產(chǎn)品——迎賓導覽機器人。

具身智能公司千尋智能完成5.28億元人民幣Pre-A輪融資。融資由阿美風險投資旗下Prosperity7 Ventures(P7)領投，招商局創(chuàng)投、廣發(fā)信德、靖亞資本、東方富海、華控基金等多家資本參與，華發(fā)集團、浙江省科創(chuàng)母基金與上市公司浙江東方在杭州共同發(fā)起設立的善富科創(chuàng)子基金參與。

具身智能公司星海圖宣布，完成A2、A3輪系列融資，總?cè)谫Y額超3億元。本系列融資由凱輝基金領投，聯(lián)想創(chuàng)投、海爾資本等產(chǎn)業(yè)資本參投，老股東IDG資本、高瓴創(chuàng)投、百度風投、同歌創(chuàng)投等追投。

具身智能初創(chuàng)公司它石智航宣布完成天使輪1.2億美元融資，由藍馳創(chuàng)投、啟明創(chuàng)投共同領投，線性資本、恒旭資本、洪泰基金、聯(lián)想創(chuàng)投、襄禾資本、高瓴創(chuàng)投跟投。

星塵智能連續(xù)完成A輪及A+輪融資數(shù)億元，由錦秋基金、螞蟻集團領投，云啟資本、道彤資本等老股東跟投。

逐際動力宣布，近期完成了A+輪融資，半年累計完成5億元A輪系列融資。逐際動力的A輪系列融資中，多家老股東持續(xù)跟投，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)投資人包括阿里巴巴集團、招商局創(chuàng)投、尚頎資本、蔚來資本、聯(lián)想創(chuàng)投、彼岸時代、納愛斯集團。

智元機器人已完成新B輪融資，該輪投資由騰訊領投，另有多家產(chǎn)業(yè)方及老股東跟投，包括龍旗科技、臥龍電氣、華發(fā)集團和藍馳創(chuàng)投等。

人工智能企業(yè)在寫字樓市場的動態(tài)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

選址建議

科技產(chǎn)業(yè)聚集地：優(yōu)先考慮靠近科技園區(qū)、高校或研究機構的地段，便于人才的招聘與合作。

交通便利性：選擇地鐵沿線或通勤樞紐周邊，降低員工通勤成本，增強對年輕技術人才的吸引力。

高品質(zhì)硬件：樓宇電力供應充足；貨梯荷載與尺寸需滿足大型人形機器人及重型研發(fā)設備的運輸需求；樓宇隔音性能應達到一定標準以有效隔離機器人測試過程中產(chǎn)生的噪音。