盱眙某小區地下車庫銷售引發爭議業主花高價買的車位竟然是黑戶

2025年1月25日，盱眙縣睿博融城小區業主姚某向媒體遞交投訴信，揭開了一場持續七年的產權糾紛。

被迫購買高價儲藏室，業主質疑開發商打“擦邊球”

“不買儲藏室，就不賣房。”2018年9月，盱眙縣睿博融城小區業主姚某在購房時遭遇了開發商的強硬要求。他告訴記者，銷售人員明確表示，購買房屋必須“捆綁”購買地下儲藏室，否則交易取消。無奈之下，姚某花費6萬余元購入8.9平方米的儲藏室，而小區其他業主也面臨同樣境遇。

這份“捆綁銷售”的“底氣”，源自開發商江蘇睿博置業發展有限公司盱眙分公司（以下簡稱“睿博置業”）的強勢操作。業主提供的《儲藏室租賃協議》顯示，開發商以“使用權”名義與業主簽訂合同，約定儲藏室“不辦理產權登記”，使用期限與住宅相同。然而，協議第三條明確“開發公司不提供任何產權登記資料”，這為后續糾紛埋下伏筆。

2018年10月，業主集體投訴引發媒體曝光。盱眙縣發展改革委、縣住房和城鄉建設局隨即聯合下發通知，認定睿博置業違反《中華人民共和國反壟斷法》及《商品房銷售管理辦法》中禁止搭售的規定，責令立即整改并清退已收取的儲藏室款項。開發商隨后發布通告稱“無條件退款”，但業主發現，整改僅停留在表面——儲藏室和車位仍被開發商占用，部分高價“使用權”交易仍在繼續。

2018年10月23日，盱眙縣發展改革委再次下發通知，要求開發商對地下車位及儲藏室“明碼標價”，備案后由業主自愿購買。開發商隨即公示縣發展改革委2018年8月28日的備案批復，將地下儲藏室定價為4780元/平方米、車位每個不超過10萬元并公開銷售。這一政府“背書”的價格，成為開發商繼續推銷地下儲藏室和地下車位的“合規”依據，但遠超當地居民承受水平，引發業主強烈質疑：“既然法規明確地下部分不能銷售，政府為何還要批準定價？”

根據業主姚某提供的票據，其2019年花費4萬元購入車位，但至今無法辦理產權登記。“高價買了‘黑戶’車位，連合法身份都沒有！”多名業主反映，開發商始終未能提供地下空間的銷售許可證明，所謂“銷售”實質是以“使用權”名義變相斂財。

地下儲藏室和地下車位權屬成謎，政府文件“打架”加劇矛盾

記者通過多方調查，揭開了爭議的核心：睿博融城地下車庫及儲藏室權屬問題。

記者通過另一舉報人提供的文件發現，2018年8月，盱眙縣發展改革委向縣人民政府提交的《關于睿博融城商品住宅銷售價格備案方案的請示》中，明確將地下車位和儲藏室列為“可售資產”，并給出備案價格。這一文件經時任副縣長批示后，成為開發商銷售的依據。

但2024年9月20日盱眙縣政務服務管理辦公室的復函顯示，該“項目地下車庫、地下儲藏室（不計入容積率），因不在規劃條件出讓范圍內，未計入地價評估，故不得對外進行銷售”。

記者通過另一舉報人提供的一份文件發現，盱眙縣發展改革委堅稱其職責僅為“價格備案”，“地下車位和儲藏室是否可以銷售應由其他部門予以認定”，其與盱眙縣發展改革委無關，這不禁讓人要問縣發展改革委在做價格備案之前，為何沒有去審核備案事項是否可以合法銷售就“盲目”備案？而盱眙縣自然資源和規劃局指出，該項目在建設之前頒發的建設工程規劃許可證明中就確地下儲藏室、地下車庫為“不計容面積”，土地出讓合同中也未包含地下部分，說白了該項目從出讓土地和立項時，就已經定下了地下儲藏室和地下車位是不能銷售的。這是開發商和政府相關部門都應該心知肚明的事情。

更蹊蹺的是，開發商于2024年9月18日在向政府部門申請銷售許可證時，得到的答復仍是“不可銷售”，但此前盱眙縣發改委的價格備案文件卻始終未被撤銷。

記者調查發現，開發商曾試圖“成本分攤”破解困局。2018年8月提交的《睿博融城項目成本測算明細表》顯示，地下設施建設成本約1.2億元，但開發商在住宅銷售均價中是否分攤這一成本成謎。盱眙縣發展改革委2024年9月29日答復業主政府信息公開申請時稱“地下設施成本已合理分攤”，卻以“涉及內部請示”為由拒絕公開計算依據。

在發稿前，記者于2025年3月19日上午電聯了盱眙縣發展改革委相關工作人員，稱該問題已由該縣多部門介入調查，可以安排相關工作人員給予記者更詳細的答復。3月19日下午，記者接到相關工作人員的電話，其稱其無權對記者所提出問題進行回復。至此，記者無法獲得更多有效信息。

地下設施權屬歸全體業主，開發商涉嫌變相侵占

針對這一糾紛，法律專家指出，權屬問題的關鍵在于建設成本是否納入房價。“若地下車庫、儲藏室的建設成本已分攤至住宅房價中，則權屬應歸全體業主。反之，權屬歸開發商所有。但從現有材料看，開發商既未取得銷售許可，又通過‘使用權’協議規避產權問題，涉嫌變相侵占業主權益。”

《江蘇省物業管理條例》明確規定，作為公共配套設施的地下車庫應優先滿足業主需求，收益歸全體業主所有。而睿博置業以同購買房屋產權期限相同的期限出售“使用權”收取費用，既超出租賃合同最長20年合法的保護期限，又未將收益移交業主委員會。更嚴重的是，盱眙縣發改委的價格備案行為涉嫌失職失責。“政府部門在未核實是否可以合法銷售的情況下批準銷售價格，客觀上為開發商‘背書’，加劇了矛盾。”

目前，業主維權陷入兩難：集體訴訟需業主委員會牽頭，但小區業委會尚未成立；個人訴訟成本高、耗時長。業主姚某手持厚達30頁的證據材料苦笑：“我們老百姓只想弄明白，花錢買的到底是‘使用權’還是‘空中樓閣’？”

這場持續六年的糾紛，暴露出房地產銷售監管的漏洞——開發商游走于政策“灰色地帶”，政府部門權責不清、文件“打架”，最終讓普通業主成為買單者。而如何讓法律真正落地，讓審批不再“閉眼蓋章”，仍是地方政府亟待解決的課題。

文章轉自江蘇經濟報