香港的上海姑爺，也深陷武漢

這幾天，隨著多家武漢本地媒體的報(bào)道，關(guān)于在武昌造船廠舊址上原址重建清代湖廣總督府與江夏遺址的呼聲，又再次沸騰。

有網(wǎng)友就說(shuō)：

武漢不缺商業(yè)街寫字樓，但總督府衙只此一個(gè)。

如果真要原址重建，就會(huì)涉及到那地塊的開發(fā)商，其中一家是香港的瑞安房地產(chǎn)，創(chuàng)始人又被稱為“上海姑爺”。

很多人都沒(méi)想到， 靠上海為主支撐業(yè)績(jī)多年的瑞安，已經(jīng)押寶在武漢。

瑞安住宅貨值里有79%在武漢，全口徑（下同）能賣400億。 不光是住宅，瑞安在武漢的商辦類庫(kù)存體量也很大，有 143 萬(wàn)方，僅次于上海的 174 萬(wàn)方。

瑞安式的重倉(cāng)武漢，擱在任何一家主流房企身上，都是沒(méi)有過(guò)的。

1

武昌造船廠舊址地塊超級(jí)大，有160萬(wàn)方。成為武漢下一個(gè)現(xiàn)象級(jí)文旅地標(biāo)，這的基礎(chǔ)條件很好，有規(guī)整且綿長(zhǎng)的臨江面，更烙有武漢百年滄桑的文化印記。

能挖出遺址也不奇怪。

黃鶴樓上看帆影，總督衙前聽江聲。幾百年前，這里是湖廣總督府所在地，有兩湖地區(qū)規(guī)格最高的官署建筑群。歷史上，林則徐在此厲行禁煙令，張之洞坐鎮(zhèn)推洋務(wù)運(yùn)動(dòng)。

后來(lái)，辛亥革命武昌起義的炮火將建筑群夷為平地后，土地上又孕育出新中國(guó)造船工業(yè)的脊梁——武昌造船廠。

2021年，武昌造船廠整體搬遷。就在這一年的年底，武漢整城百?gòu)U待興之際，這塊地被武漢城建集團(tuán)和瑞安的聯(lián)合體以165億元的總價(jià)收入囊中，兩家股比5:5，規(guī)劃建住宅、商業(yè)、寫字樓等。

項(xiàng)目沒(méi)叫武昌灣，而是叫武漢長(zhǎng)江天地。

以城市更新為名的“天地模式”，是瑞安的特色：

體量大、文物開發(fā)結(jié)合文化IP、修舊如舊周期長(zhǎng)、多數(shù)在城市核心區(qū)。

上海新天地很成功。商業(yè)上，瑞安將歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)融合，把破舊石庫(kù)門改造成“街區(qū)+盒子”的商業(yè)地標(biāo)。住宅分成6期開發(fā)，讓“翠湖天地”四個(gè)字在豪宅圈有舉足輕重的分量。

很顯然，瑞安要把在上海驗(yàn)證過(guò)的模式搬到武漢，繼續(xù)再造新天地神話。

2

武漢項(xiàng)目的成敗將決定這位“上海姑爺”的命運(yùn)。特別是武漢長(zhǎng)江天地。

在瑞安所有項(xiàng)目中，它的住宅貨值最大，有355億元，占總住宅貨值的70%。它的住宅可售面積也最大，71.3萬(wàn)方占總住宅可售面積的78%。

2025年，瑞安在全國(guó)要出售的17.6萬(wàn)方住宅中，武漢長(zhǎng)江天地居首位，有9.7萬(wàn)方。

武漢長(zhǎng)江天地是瑞安進(jìn)入武漢20年里的第三個(gè)項(xiàng)目。另外兩個(gè)，一個(gè)是最早的江對(duì)岸的武漢天地150萬(wàn)方；另一個(gè)是光谷的武漢創(chuàng)新天地，和中信泰富合作，120萬(wàn)方。

前面兩個(gè)項(xiàng)目，讓瑞安吃到了行業(yè)上升期的土地紅利。但武漢長(zhǎng)江天地跟經(jīng)濟(jì)周期的輪動(dòng)、樓市的調(diào)整和不可抗拒事件，撞了個(gè)滿懷。

武漢長(zhǎng)江天地從2023年開盤至2024年底，總計(jì)推了18%的房源，主要在B4號(hào)地塊。武房通數(shù)據(jù)顯示，658套房源去化率53%。如果看武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)，更慘，是43%。

2023年三季度首次開盤前后，工地就挖出了文物，再后面，什么跑路，退地，撤資等傳聞不絕于耳。

在武漢長(zhǎng)江天地身上，可以深刻體會(huì)到樓市的兩個(gè)季節(jié)：

一個(gè)是冬季，還有一個(gè)是大約在冬季。

3

瑞安引以為傲的“天地模式”是否足夠強(qiáng)大到抵御下行風(fēng)險(xiǎn)，要打上問(wèn)號(hào)。

武漢長(zhǎng)江天地起點(diǎn)很高，但無(wú)奈生不逢時(shí)。

在武漢，一些中高端項(xiàng)目都打起價(jià)格戰(zhàn)：

比如挨著武漢長(zhǎng)江天地的信達(dá)新外灘，均價(jià)2.8萬(wàn)/平，去化艱難，硬生生賣成了現(xiàn)房；比如復(fù)星外灘中心，給渠道的傭金能高達(dá)10個(gè)點(diǎn)；再比如華潤(rùn)武漢天宸和華潤(rùn)中寰悅府，放風(fēng)價(jià)格在2.6-2.8萬(wàn)/平，讓周邊一眾4字頭均價(jià)的樓盤瑟瑟發(fā)抖。

還有一些即將要上市的準(zhǔn)四代住宅，憑借更高的得房率正對(duì)上一代產(chǎn)品形成背刺。武漢長(zhǎng)江天地就屬于得房率不高的其中一個(gè)。

今年開年，武漢長(zhǎng)江天地也不得不自砍三刀，降價(jià)搶跑：

有一批房源從之前的3.5萬(wàn)/平起降到了2.5萬(wàn)/平起。

顯然這是虧本賣吆喝，如果再賣不動(dòng)，就得指望玄學(xué)了。

聰明如你，自然知道有一批老業(yè)主肯定坐不住。又是挖出文物又是調(diào)學(xué)校位置又改規(guī)劃，業(yè)主預(yù)期里配套落地時(shí)間得延遲。

當(dāng)然，也不是瑞安一家在武漢賣不動(dòng)。武漢此前也有讓人揪心的板塊——位于遠(yuǎn)城區(qū)的盤龍城板塊，武漢的睡城。

那也曾有過(guò)沒(méi)落地的宏偉規(guī)劃，甚至要比肩迪拜世界展覽中心。去年，板塊內(nèi)的空港中心三期2號(hào)樓靠被收儲(chǔ)，有了現(xiàn)金流。巧了，空港中心的大股東正是武漢城建集團(tuán)。

即便沒(méi)有挖出遺址，武漢長(zhǎng)江天地也不可能像武漢另外兩個(gè)項(xiàng)目一樣慢周轉(zhuǎn)開發(fā)。

且不論住宅賣的吃力，瑞安在武漢另外兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的出租率也沒(méi)有上海那樣扛打。武漢長(zhǎng)江天地就更談不上有多少租金收入了，商業(yè)基本還沒(méi)建好。

如何平衡短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值，將決定著瑞安武漢戰(zhàn)略的成敗。

畢竟，跟其他全國(guó)化布局的房企不同，瑞安在武漢的倉(cāng)位實(shí)在太重。

4

此前，也有主流房企被外界質(zhì)疑過(guò)重倉(cāng)單一城市是否能抵御風(fēng)險(xiǎn)，比如杭州。事實(shí)證明，城市的選擇很重要。

作為二線城市，武漢不像杭州，單憑一個(gè)城市就能誕生兩家千億房企。

在武漢，哪怕在行業(yè)頂峰期，輪流坐第一位置的武漢城建和融創(chuàng)，也沒(méi)能在單一財(cái)年里賣超過(guò)400億。

武漢，目前也被踢出主流規(guī)模化房企的重倉(cāng)城市名單。

上個(gè)月，有家頭部民營(yíng)房企跟頭部央國(guó)企交流，大家達(dá)成共識(shí)，接下來(lái)能重倉(cāng)的城市：

4+1。4即北京、上海、廣州和杭州，1指的是深圳或者成都。

“如果要去別的城市，肯定是零星布局，基本不會(huì)逃出這6個(gè)城市?！蹦羌翌^部民營(yíng)房企說(shuō)。

瑞安也曾布局過(guò)杭州，在西湖十景柳浪聞鶯邊上一個(gè)叫做西湖天地的項(xiàng)目。不過(guò)，在2011年和2014年，西湖天地的2期和1期，都被瑞安賣掉了。

打那之后，當(dāng)其他港資如恒隆、新世界、新鴻基等百億大手筆加碼杭州時(shí)，瑞安徹底告別杭州。

2021年房企出清潮開啟，能在武漢有百億銷售額的房企從9家減到了5家。2024年，排第一的武漢城建賣了220億，華潤(rùn)137億排第二。

再看杭州，2024年能在杭州銷售百億的房企還有8家，排第一的濱江賣了900億，是武漢城建加華潤(rùn)的近3倍。

其他港資直接用名字做logo，瑞安的logo是海鷗。據(jù)說(shuō)靈感來(lái)源是創(chuàng)始人羅康瑞喜歡的一本書：

《JonathanLivingston Seagull》，翻譯成中文是《天地一沙鷗》。

書中的海鷗Jonathan不安于現(xiàn)狀也不怕被人笑，特立獨(dú)行追求新境界。

現(xiàn)在，這只“海鷗”在武漢飛，它要在驚濤駭浪里畫出道天地線。

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