又有兩個地產(chǎn)經(jīng)理人，被判刑了

兩年前，融創(chuàng)剛剛邁出恢復正常經(jīng)營的一步，股票復牌了。

為了這次復牌，融創(chuàng)努力了9個月，拿出了很大的誠意。債務重組方案中，可轉(zhuǎn)債、強制可轉(zhuǎn)債、轉(zhuǎn)融創(chuàng)服務股份、新票據(jù)四種產(chǎn)品，債權人無論選擇哪種，都有機會足額償付。

在這個絕對值得慶祝的時刻，融創(chuàng)內(nèi)部卻因一條消息蒙上了一絲陰影：

融創(chuàng)集團執(zhí)行總裁商總失聯(lián)了。

在這之前，融創(chuàng)西南區(qū)域營銷中心總經(jīng)理丁總和副總經(jīng)理劉總也先后失聯(lián)。

商羽做執(zhí)行總時期的重慶，山城的房地產(chǎn)市場放在全國來說，都是數(shù)一數(shù)二的。2018年的融創(chuàng)年報里，16個城市突破百億，重慶以大于300億的合約銷售額位于第一梯隊城市。

在重慶甚至西南市場，融創(chuàng)重慶的成績，更是常年第一。

2020年，融創(chuàng)最年輕的西南區(qū)域，賣掉了一千億的房子，超越遲迅掌管的華北區(qū)域，成為融創(chuàng)集團第二大區(qū)域。商羽一推眼鏡，為2021年定下了更加野心勃勃的目標：

3000億。

當時，中國只有8家房企銷售額超過了3000億。

那次失聯(lián)的原因，有人說，他們事發(fā)于銷售大單，有人說，可能是融資。半個月前，重慶第一中院公布了一份刑事裁定書，這個謎底終于揭開了：

丁某犯非國家工作人員受賄罪，依法判處丁某有期徒刑六年六個月，并處罰金五十萬；

劉某犯非國家工作人員受賄罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金三十萬。

這里的丁某、劉某，就是原融創(chuàng)西南區(qū)域營銷中心總經(jīng)理丁總和副總經(jīng)理劉總了。

2018年到2021年這四年間，負責營銷業(yè)務的丁總和張某濤口頭約定，幫忙承接包銷業(yè)務，并按照包銷業(yè)務利潤百分比收取好處費。

而劉總則是做好下屬，經(jīng)手項目的審批，幫張某濤價款支付結(jié)算，在丁總的指揮下和張某濤對賬，計算利潤分成。

兩人光是現(xiàn)金，總共收了1451萬。另外，丁總還有別人幫忙代持的4套房產(chǎn)。

其實，包銷是那幾年重慶的常態(tài)了。

融創(chuàng)西南通常會在年中或年底等節(jié)點，把大量房子整體低價出售給包銷公司，比如價值一個億的房子，只賣給對方8000萬，西南公司借此提前完成銷售業(yè)績。

包銷業(yè)務一直行走于灰色地帶。融創(chuàng)西南的包銷大單，早期只需要20%的首付。比如總貨值一個億，包銷只需要拿出2000萬首付，就能拿到20%左右折扣，20%的折扣都是利潤。

融創(chuàng)西南的朋友說，包銷某種程度上是為了紙面業(yè)績，將利潤輸送了出去。有時候越好賣的項目，年底的包銷越狠。比如之前海南的一個項目，明明客戶搶房子都搶不到，還是拿出100套包銷出去。

但高杠桿、高收益，也意味著巨大的風險。融創(chuàng)西雙版納曾有項目簽了十幾家包銷公司，進了幾個億的包銷款，后來市場劇烈下行，很多包銷公司被拖死。

不過，重慶第一中院這份裁定書公布后，最大的關注點不是他們進去的原因，而是丁總絞盡腦汁為減刑做的努力：

檢舉他人販毒。

但是法院一番考察后發(fā)現(xiàn)，這是丁總的釣魚執(zhí)法。他先是自行聯(lián)系他人購買毒品，然后檢舉他人販賣毒品。法院覺得，這背離了立功制度的本意，不予采納。

后來，丁總想了想，又爆料了一條：

檢舉他人賣淫。

別說，這次還真幫到了警察叔叔，二審期間被查證屬實后，確實算立功一件。

但法院說，考慮到丁總受賄犯罪的事實，犯罪的性質(zhì)和對于社會的危害，之前的量刑已經(jīng)充分從輕了。所以，對于丁總改判緩刑的意見，不予采納。

丁總還是不太清楚外面的局勢，這兩年，但凡有點上進心的，都負債累累了。

他的老板孫宏斌，這個全中國最會找錢的男人，上一次露面還是去年11月的武大校友會，頭發(fā)白了不少。

這兩年，老孫都忙著重組自救。首次重組時，境內(nèi)債券中利率最低的一支，孫老板非常有擔當，為這筆債券做了個人擔保。

今年1月底，融創(chuàng)完成了總規(guī)模154億的境內(nèi)債重組，成為第一家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企：

境內(nèi)公司債務降了70%；且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

上周五晚，融創(chuàng)發(fā)布了2024年財報。去年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入740.2億，同比減少52%，毛利28.9億，公司擁有人應占虧損約257億。

計提減值920億后，公司還有凈資產(chǎn)551.5億。

去年，上海外灘壹號院三開三罄，單盤幾乎是去年營業(yè)收入的近三分之一。

大部分核心項目，背后都站著資方。比如武漢桃花源得到了東方資產(chǎn)支持，重慶灣項目與長城資產(chǎn)合作，北京融創(chuàng)壹號院得到了中信金融資產(chǎn)的支持等等。

一番盤活后，融創(chuàng)整體的借貸總額降了181.6億。但負債率，由75.2%漲到了81.3%。

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