華潤(rùn)置地沖進(jìn)三強(qiáng)

去年的克而瑞排行榜上，華潤(rùn)置地以2611億元的簽約銷售額拿下了探花之位，市場(chǎng)占有率提升至2.7%。

3月26日召開的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，董事會(huì)主席李欣在談到過(guò)去一年的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)時(shí)說(shuō)，這是公司創(chuàng)立30周年之際的“優(yōu)秀成績(jī)單”。

2024年，華潤(rùn)置地總營(yíng)收同比增長(zhǎng)11%至2788億元，核心凈利潤(rùn)為254.2億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)85.1%、2371.5億元的收入，較上年同期增長(zhǎng)11.8%。

深圳華潤(rùn)萬(wàn)象天地（吳典 攝）

01

市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)

去年，在行業(yè)規(guī)模收縮、市場(chǎng)持續(xù)底部徘徊的背景下，華潤(rùn)置地簽約銷售額同比下降15%，權(quán)益比例69%，其中一線城市銷售占比同比提升9個(gè)百分點(diǎn)，前十城市簽約貢獻(xiàn)超六成；簽約面積1134萬(wàn)平方米，同比減少13.3%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年，華潤(rùn)置地在上海實(shí)現(xiàn)了311.66億元的全口徑銷售額。以申城為代表的華東也是公司貢獻(xiàn)度最高的一個(gè)大區(qū)，對(duì)應(yīng)簽約銷售額734.44億元，占比28.1%。

緊隨其后的是中西部大區(qū)，為623億元，占比23.9%；北方大區(qū)貢獻(xiàn)483.92億元，占比18.6%；深圳大區(qū)382億元，占比14.6%；華南大區(qū)占比12.3%，香港公司占比2.5%。

對(duì)于今年的市場(chǎng)趨勢(shì)，總裁徐榮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，去年四季度市場(chǎng)銷售快速回暖，主要是得益于中央和地方的增量政策組合拳，有效提振了市場(chǎng)信心，降低了購(gòu)房成本，釋放了潛在需求，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地段新規(guī)產(chǎn)品批量入市，憑借升級(jí)的產(chǎn)品力吸引了大量客戶，推動(dòng)市場(chǎng)回升。

今年以來(lái)，尤其是春節(jié)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在迅速恢復(fù)，華潤(rùn)置地錄得周度來(lái)訪量接近去年12月的水平，顯示市場(chǎng)信心回升較為迅速。“今年全國(guó)兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)‘推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’這一政策目標(biāo)，我們覺(jué)得中央的政策是明確的，我們對(duì)此也有信心。隨著更多支持性政策出臺(tái)，我們認(rèn)為市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)”。

不過(guò)徐榮也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的高庫(kù)存壓力依然存在，想要長(zhǎng)期穩(wěn)定則依賴于重新建構(gòu)一個(gè)大的商品房的供求平衡關(guān)系，近期市場(chǎng)回溫也依賴于商品房收儲(chǔ)、房貸利率等政策的落地節(jié)奏與力度。

在他看來(lái)，如今市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入精益化發(fā)展階段，從精準(zhǔn)投資、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、高品質(zhì)產(chǎn)品、全方位營(yíng)銷等各方面能力都需要提升。

在此基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌手段，不斷強(qiáng)化投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化，通過(guò)全鏈條的價(jià)值挖掘來(lái)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，公司也在構(gòu)建好產(chǎn)品體系，提出了“三好十二優(yōu)”好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，“好產(chǎn)品加上華潤(rùn)置地固有的品牌優(yōu)勢(shì)，我們覺(jué)得在未來(lái)的新房市場(chǎng)我們能夠繼續(xù)保持領(lǐng)先”。

02

全年投資526億元

談到接下來(lái)的投資策略，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官?gòu)場(chǎng)畏Q，公司仍將始終堅(jiān)持量入為出的原則，牢守現(xiàn)金流安全底線，持續(xù)落實(shí)“三調(diào)”，即調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局的策略，推動(dòng)公司土儲(chǔ)資源的換倉(cāng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

他指出，在增量投資方面，最近三年華潤(rùn)置地一直堅(jiān)持城市聚焦和深耕策略，投資重點(diǎn)關(guān)注一二線高能級(jí)城市主流區(qū)域、主流客戶和主流產(chǎn)品，一二線城市投資占比高達(dá)94%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市占比達(dá)到72%。

吳典攝

在存量方面則持續(xù)加大庫(kù)存去化，同時(shí)積極利用中央的支持性政策，加大土地盤活力度，資源換倉(cāng)成效比較顯著，“目前公司一、二線城市土儲(chǔ)占比達(dá)到了82%，土儲(chǔ)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)能夠滿足公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的需求”。

2024年，華潤(rùn)置地獲取項(xiàng)目29個(gè)，權(quán)益投資額526億元，新增土儲(chǔ)面積393萬(wàn)平方米，權(quán)益面積282萬(wàn)平方米，在北京、大連、沈陽(yáng)獲取商業(yè)綜合體項(xiàng)目3個(gè)。

截至報(bào)告期末，該公司擁有總土儲(chǔ)面積5194萬(wàn)平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積4390萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比71%；投資物業(yè)土儲(chǔ)面積804萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比69%。

至于2025年的銷售計(jì)劃，當(dāng)前華潤(rùn)置地?fù)碛锌偪墒圬浽?strong>5009億元，其中89%位于一二線高能級(jí)城市，住宅產(chǎn)品占比77%。截至去年末，公司已售未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額2935億元，今年年內(nèi)將重點(diǎn)加強(qiáng)未來(lái)兩年可結(jié)算資源的銷售，助力業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

03

公募REITs擴(kuò)募

另外，過(guò)去一年，華潤(rùn)置地第二曲線不斷發(fā)力，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)6.6%至416.5億元，對(duì)應(yīng)核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8.2%至103億元，首次突破百億，核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比同比提升6.3個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。

首席財(cái)務(wù)官郭世清在會(huì)上表示，華潤(rùn)置地自2023年開始把經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)單列出來(lái)，原因之一是該業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)逐年穩(wěn)步增加，且預(yù)計(jì)2025年依然會(huì)保持這個(gè)趨勢(shì)，利潤(rùn)占比有望進(jìn)一步提升至45%以上。

華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)主要包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)，三者去年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收233億元、121.3億元、62.2億元。

截至去年末，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值為2712億元，主要變動(dòng)來(lái)自REIT資產(chǎn)處置及物業(yè)添置；報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值76億元，主要增值來(lái)自經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好的頭部購(gòu)物中心資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地已經(jīng)在27個(gè)城市實(shí)現(xiàn)2個(gè)及以上購(gòu)物中心布局，未來(lái)，該公司將持續(xù)聚焦一二線及省會(huì)等核心城市，落實(shí)“一城多匯”及“多城多匯”的布局策略，提升重點(diǎn)城市的零售市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)至2028年末，在營(yíng)購(gòu)物中心將增加至116個(gè)。

對(duì)于大資管業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型進(jìn)展，董事會(huì)副主席張大為稱，華潤(rùn)置地的大資管業(yè)務(wù)布局已經(jīng)走在行業(yè)前列，截至去年12月末，集團(tuán)資管規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4621億元。

“目前公募REITs擴(kuò)募工作正在有序推進(jìn)當(dāng)中，同時(shí)公司也在研究推進(jìn)私募REITs等，進(jìn)一步完善覆蓋資產(chǎn)周期金融化的通道，未來(lái)公司將繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)和資本的循環(huán)”。

據(jù)悉，華潤(rùn)置地已成功搭建包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和有巢公募REIT在內(nèi)的一個(gè)輕資產(chǎn)管理平臺(tái)及兩個(gè)公募REITs平臺(tái)。

截至去年12月末，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的后復(fù)權(quán)收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲25.6%，市值位居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位，連續(xù)四個(gè)季度現(xiàn)金分紅合計(jì)3.15億元，后續(xù)擴(kuò)募項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的后復(fù)權(quán)收盤價(jià)則較年初上漲29.4%，上市至今累計(jì)分紅1.17億元。

記者吳典

編輯孫婉秋