破4！成都樓面價真的太瘋了！

前天 （3月25日） ，杭州土地樓面價首次“破7”—— 濱江區(qū)水電新村一宗地塊，濱江集團豪擲52億元拿下，溢價率近70%，成交樓面價77409元/㎡，不僅捅破杭州天花板，甚至還超越了深圳目前的最高樓面價 （去年底由中海華潤聯(lián)合競得的7.04萬元/㎡地塊） 。

去年10月“破5”、今年1月“破6”、今年3月“破7”——杭州這三連破速度，直接讓全國震撼！

而同為新一線城市的成都，速度也是跟上了：16天內(nèi)，就實現(xiàn)“破3”再“破4”——今天，萬眾矚目中，金三2025年首宗土地終于走上了拍賣臺，并 毫無意外地沖破了成都樓面價天花板 （41200元/㎡） 。

但，熱鬧是一圈層的，就在上周二，二圈層4宗土地成交，樓面價最高的一塊地也才8000元/㎡。

果然是沒有對比就沒有傷害，今天我們就一起來看看，二圈層那4宗地，比金三天花板，到底差在哪兒。

今天，錦江金三板塊迎來首場土拍：約48.7畝、容積率約2.5的純住宅用地，吸引10家房企參拍，在歷經(jīng)一個多小時的鏖戰(zhàn)、212輪加價后、主持人多次提醒“請各位冷靜思考慎重舉牌”后，終于花落建發(fā)房產(chǎn)！

成交樓面價41200元/㎡，直接刷新3月11日招商蛇口大源西地塊創(chuàng)下的樓面價紀(jì)錄 （31700元/㎡） ，成為當(dāng)前成都樓面價TOP1，總價33.47億元、溢價率106%！??！

錦華路以西，這可是正兒八經(jīng)的金融城三期，而非金融城東，這也是金三放出的第三宗住宅用地。

三個看點：

第一，時隔半年，區(qū)域樓面價上浮1.39萬元/㎡。

地塊緊挨貝殼競得的去年樓面價天花板，享受幾乎完全一致的配套資源，樓面價差卻如此之大。

今年初，貝殼金三項目取得了工程規(guī)劃許可證，引發(fā)樓市不小的震動。

從規(guī)劃圖來看，該項目共規(guī)劃了4棟圍合布局的住宅建筑，采用形似蝴蝶的弧面設(shè)計，樓棟總高均為15F，最大采光面達(dá)37.88米，車位配比1:2。

戶型面積方面，聽說4棟住宅中，有3棟戶型面積約370㎡，另一棟則為270㎡。再結(jié)合樓面價，“千萬起步”板上釘釘，一個字：豪。

誰能想到，短短半年時間過去，貝殼項目甚至沒定案名，就已經(jīng)被貼上“最具性價比的千萬級產(chǎn)品”標(biāo)簽，也挺魔幻。

第二，素質(zhì)更強。

當(dāng)然，地價上漲，也不是光靠市場大背景，這塊地相較貝殼項目，也有獨特優(yōu)勢。

譬如，面積更大，48.74畝，比兩個貝殼項目還要大，大土地更容易做出彩的產(chǎn)品，在寸土寸金的龍頭板塊，非常難得。

地段方面，雖然跟貝殼項目一樣位于金三邊界線上，但也有兩個“更近”：離七中育才、H07小學(xué)、幼兒園更近；離交子公園、金融總部產(chǎn)業(yè)園更近——而它們，都是金三的重點配套及產(chǎn)業(yè)項目，當(dāng)然越近越貴。

第三，區(qū)域兌現(xiàn)度越來越高。

去年3月和今年1月，我們分別去了一趟金三，一年時間不到，變化挺明顯。（2024年3月區(qū)域詳情：）

表面來看，成都今天樓面價破紀(jì)錄，贏家是金三——“千萬起步”已是區(qū)域市場的必然結(jié)局。

但事實上，贏家是整個一圈層的核心板塊市場：金三地價4.12萬元/㎡，隔壁的林家壩會是多少，同屬第一梯隊的大源西、麓湖又會是多少？我甚至無法想象，未來金三河西片區(qū) （高新南金三） 放地，起拍價能達(dá)到多少。

當(dāng)然，這種傳導(dǎo)效應(yīng)最終還是會波及到二圈層，只是，過程相對慢一點。

上周二 （3月18日） ，來自二圈層的4宗土地走上拍賣臺，在成都各大群里幾乎沒有炸起任何水花。

在UP君看來，這次土拍，壞消息是：4宗土地，2宗低溢價成交，2宗底價成交，熱度不高；而好消息是：這4宗地，除了新津TOD板塊之外，都不是所屬區(qū)域這兩年的熱點板塊，且離三區(qū)的奧特萊斯都不遠(yuǎn)——當(dāng)然，對于購房者而言，反過來也成立。

雖然沒啥熱度，但這可是龍泉、郫都、雙流、新津2025年的首次放地，我們當(dāng)然要關(guān)注！話不多說，先看地。

01

龍泉2025年首拍

/ 經(jīng)開發(fā)展托底奧萊板塊 /

龍泉首次放地，是近些年聲量較弱的大面-奧萊板塊： 48.46畝純住宅用地，容積率僅1.5，由經(jīng)開發(fā)展底價競得，成交樓面價7820元/㎡，總價3.789億元。

回想兩年前，龍泉土地市場也算得上火熱，還偶有熔斷成交的地塊。到了去年，5宗地全部底價成交。而這次，大面時隔一年多再放地，仍然沒有水花，實在唏噓。

但，房企不搶，不代表地不好。

看配套：北側(cè)就是龍泉的新晉網(wǎng)紅商業(yè)——杉杉奧萊，南、東兩側(cè)都是規(guī)劃綠地，西側(cè)是規(guī)劃小學(xué)，用地產(chǎn)點的話來說就是“四至資源不錯”；步行范圍內(nèi)，還有川師附屬中小學(xué)、區(qū)中醫(yī)院，基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。不過交通有短板，步行2公里才能到2號線，好在開車出行比較方便。

▍杉杉奧萊實景圖

看地塊：規(guī)模中等且形狀方正，東北、西南朝向，加上容積率只有1.5，周邊兩面綠地環(huán)繞，妥妥純洋房小區(qū)啊。

看品牌：經(jīng)開發(fā)展， 區(qū)國資背景，目前在東安湖在售3個項目——和龍湖攜手打造的天瀾，和新希望聯(lián)手打造的天屹，獨立操盤的東安首府，產(chǎn)品都還不錯，至于新地塊會獨立開發(fā)還是聯(lián)手其他房企，不妨期待一下。

02

雙流2025年首拍

/ 重慶銀河補倉新雙楠 /

雙流今年首拍，是新雙楠板塊 （九江未來公園社區(qū)） ：43.8畝純住宅用地，容積率2.0，由重慶銀河溢價1.88%成功競得，成交樓面價8150元/㎡，總價4.76億元。

雖有溢價，但比去年板塊最高樓面價還是要低50元/㎡：去年空港興城和嘉禾興聯(lián)手競得的27.64畝土地 （現(xiàn)為嘉禾興城和頌） ，成交樓面價8200元/㎡。

于是，剛出讓的這宗地天生就多了那么一丟丟性價比：北側(cè)一街之隔就是規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、社區(qū)綜合體，再往北還規(guī)劃有醫(yī)院，太平園國際家居博覽城、時代奧萊、星薈天地等商業(yè)體以及地鐵3、19號線換乘站點——龍橋路站也都不遠(yuǎn)。

▍ 星薈天地

此外，九江未來公園社區(qū)草金路、五顯廟路及千子門路配套設(shè)施建設(shè)項目以及九江新城教育基地均已被納入今年成都市重點項目清單，“未來公園社區(qū)”按部兌現(xiàn)中。

▍ 九江未來公園社區(qū)范圍示意圖（來源：@雙流發(fā)布）

▍九江未來公園社區(qū)效果圖

此前，重慶銀河已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)打造了璽悅和鳴、璽悅臺兩個項目，在區(qū)域內(nèi)也有“高性價比”的標(biāo)簽，如今再拿地，一方面說明區(qū)域市場表現(xiàn)給足了銀河信心，另一方面也表明了銀河深耕區(qū)域的決心。

值得一提的是，空港興城也是助力九江未來公園社區(qū)發(fā)展的主力軍：除了 、錦楠府以及嘉禾興城和頌外，還有多個未亮相的項目——這次溢價成交，UP君大膽猜測，可能是空港興城也參與了搶奪。

03

郫都2025年首拍

/ 創(chuàng)今年二圈層溢價紀(jì)錄 /

郫都今年首拍，是來自望叢祠板塊的地塊：64.8畝純住宅用地，容積率2.0，由凱瑞天府溢價5%成功競得，成交樓面價4200元/㎡，總價約3.63億元。

5%的溢價率，是今年二圈層之最。這宗地憑啥？

1、背靠「望叢文化園」強大IP。

早在2019年，郫都就提出要以望叢祠+望叢祠文化公園為核心，規(guī)劃打造總面積約8570.4畝的「望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園」，總投資約200億元。

僅是望叢中路和中信大道之間的核心區(qū)，就包括117畝望叢祠提升改造項目+350畝望叢祠文化公園+91畝可食地景區(qū)域三部分內(nèi)容。

但時隔多年，望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園始終沒有新進(jìn)展。

去年，望叢祠提升改造項目終于率先開工建設(shè)，望叢文化園建設(shè)項目隨后發(fā)布施工招標(biāo)，望叢祠景區(qū)也于2024年7月10日起閉園，宣告望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)終于進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段。

▍望叢祠改造提升項目效果圖

根據(jù)新規(guī)劃，望叢文化園面積擴大至498.87畝，并設(shè)計有約5.9萬㎡的中央大草坪+約1.7萬㎡的中心水景，同時被納入郫都區(qū)「科創(chuàng)新城」規(guī)劃范圍。

▍改造前的望叢祠片區(qū)（拍攝于2022年10月）

▍拍攝于2022年10月

今年3月，望叢祠改造提升項目傳來喜訊：工程進(jìn)入尾聲，預(yù)計將于5月底全面完工，整個景區(qū)呈現(xiàn)出西蜀園林的獨特韻味！

▍望叢祠改造提升項目實景圖（來源：@天府郫都）

而郫都區(qū)今年首拍的土地，就緊鄰?fù)麉察舾脑焯嵘椖浚⑽挥谕麉蔡旄幕a(chǎn)業(yè)園核心區(qū)之內(nèi)，城市級IP旁的土地價值，無須多言。

2、配套具有一定優(yōu)勢。

周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)遍布，大區(qū)域路網(wǎng)成熟，步行七八百米就能到地鐵6號線和有軌電車蓉2線的換乘站點，離佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊也不遠(yuǎn)。待望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)呈現(xiàn)后，通達(dá)性還會大幅提升。

最后說說拿地的凱瑞天府，其官網(wǎng)顯示：它成立于2018年，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、新能源、物業(yè)服務(wù)、建筑施工、酒店投資等，旗下華匯新能源還擁有多個自持水電站，資金實力肯定是很強的，至于其后續(xù)會用怎樣的產(chǎn)品力與品牌大佬們PK，不妨拭目以待。

04

新津2025年首拍

/ 成都今年最大地塊！/

新津今年首拍，是來自新津TOD板塊的地塊：119.7畝住兼商用地，容積率1.8，由新津城投與新希望聯(lián)合底價競得，成交樓面價4000元/㎡，總價約5.745億元。

別看新津TOD聲量挺大，但其實去年一整年都只出讓了一宗土地，作為新津資源最集中、市場最火熱的板塊，這次供地也是誠意滿滿。

120畝大地塊+臨楊柳河+兼容2.1～2.8w方商業(yè)，這不妥妥的“一個項目就是一座濱河大城”嗎？

此外，地塊的其他外部資源也不錯：斜對面是墨文學(xué)校，步行約200米就是石筍街小學(xué)和新津二幼；南側(cè)為新津TOD的中軸楊柳大道，不遠(yuǎn)處就是商業(yè)中軸；美中不足的是，到地鐵10號線要步行1公里以上，可能需要共享單車出行。

▍拍攝于1月

此外，區(qū)域內(nèi)的全民健身中心及其外部的社區(qū)公園均已開工，健身中心內(nèi)部涵蓋游泳館、乒乓球館、多功能綜合館、瑜伽體能館等，計劃年內(nèi)封頂；社區(qū)公園設(shè)有足球場、乒乓球場、網(wǎng)球場等運動場，計劃今年部分完工。

▍全民健身中心效果圖

此番奪地，是新希望首入新津TOD板塊，新希望的產(chǎn)品力，無需UP君多言，至于商業(yè)，此前D10也已經(jīng)展現(xiàn)出新希望強大的商業(yè)運營能力——對于新津TOD而言，新希望的加入無疑將成為加分項。

步入2025年，我們可以很清晰地看到，成都樓市的“馬太效應(yīng)”越來越明顯：一圈層熱點板塊全面步入高端化時代，200㎡或千萬級起步的項目必然會越來越多；一圈層非核心板塊與二圈層則承接首置、首改購房需求。

但這并非壞事。UP君認(rèn)為：

首先，核心板塊高端化趨勢是必然，不然城市很難留住真正的財富群體，比如科創(chuàng)、制造業(yè)頭部企業(yè)的高層人員，他們需要與身份匹配的居所，另一方面，核心板塊走高，也會讓外來資本更看好成都發(fā)展。

其次，成都核心板塊地價“3w+”甚至“4w+”必將成為普遍。要知道，杭州在2016年就已接連“破3”“破4”，若非那一年全國進(jìn)入最嚴(yán)管控期，杭州也不會到去年政策放開后才在半年時間內(nèi)實現(xiàn)從“破5”到“破7”。

最后，二圈層仍是剛需群體的避風(fēng)港，但配套，尤其是軌道交通資源，必須跟上，才能吸引更多上班族去過“雙城生活”。也就是說，能“救”二圈層的，只有更豐富的資源。

今年土拍合集↓

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

關(guān)于成都今年土地市場走勢，你怎么看？

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Bobeen Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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