房地產(chǎn)，大變局！

毫無(wú)疑問(wèn)，樓市在未來(lái)將會(huì)迎來(lái)歷史性大變局。如果對(duì)這些大變局沒(méi)有認(rèn)知，很容易對(duì)樓市未來(lái)的走勢(shì)產(chǎn)生誤判。那究竟會(huì)有哪些大變局？主要會(huì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

變局一、人口因素將會(huì)從根本改變樓市發(fā)展特征

關(guān)于人口因素對(duì)樓市的影響，我之前在多篇文章里都有分析過(guò)。從樓市整體市場(chǎng)來(lái)看，人口仍是影響樓市發(fā)展的最重要的因素，尤其是在樓市已經(jīng)整體進(jìn)入供大于求的情況下，未來(lái)住房需求才是決定樓市走勢(shì)關(guān)鍵因素，而住房需求又是由人口因素來(lái)決定的。

目前國(guó)內(nèi)人口已經(jīng)開(kāi)啟了負(fù)增長(zhǎng)，人口的減少會(huì)使得整體的住房需求減弱，可能會(huì)使得樓市的供大于求的情況加劇。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就再難有普漲行情了，不過(guò)房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)跟隨著人口流動(dòng)趨勢(shì)而變的。這就是變局二會(huì)談到的房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率會(huì)因城市而分化。

變局二、房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)因城市而分化

正如上文分析的一樣，未來(lái)的房?jī)r(jià)很難有普漲行情了，但會(huì)跟隨著人口的流動(dòng)趨勢(shì)而變，而目前的人口流動(dòng)還是向大城市聚集。所以未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化趨勢(shì)大概率是大城市的房?jī)r(jià)會(huì)逐漸止跌回漲，少數(shù)幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高都是有可能的。但大多數(shù)城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)估計(jì)會(huì)是繼續(xù)橫盤調(diào)整或是震蕩下行。

大城市主要指的是一線城市和部分二線城市，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，這些城市的人口有望繼續(xù)保持凈流入，但城市的發(fā)展邊界不可能無(wú)限制的擴(kuò)大。因此，住房市場(chǎng)就難以出現(xiàn)絕對(duì)的供大于求，房?jī)r(jià)有望在一種動(dòng)態(tài)平衡中繼續(xù)走高。

而另一些在未來(lái)人口凈流出的城市，其住房需求大概率會(huì)減少，房?jī)r(jià)缺乏上漲的基礎(chǔ)，未來(lái)能維持橫盤不跌就不錯(cuò)，繼續(xù)陰跌的可能性會(huì)更大一些。

變局三、改善性需求有望增長(zhǎng)

如果一種需求得到了基本的滿足，那么就是向著更高一層的需求邁進(jìn)。對(duì)于住房需求也是有同樣的道理。當(dāng)下的樓市已經(jīng)進(jìn)入了供大于求的階段，也就說(shuō)大多數(shù)基礎(chǔ)的住房需求已經(jīng)滿足了，剛需的增量市場(chǎng)的空間是有限的，但改善性需求有望增長(zhǎng)。

國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)由過(guò)去的“有房住”向“住好房”的階段過(guò)渡了。而且上面最近也在提未來(lái)要建設(shè)更多的“好房子”。實(shí)際上就是要滿足不斷增長(zhǎng)的改善性需求，畢竟隨著整體生活水平的提升，大家對(duì)房子的需求就不僅是停留在能住這個(gè)層面了，當(dāng)然也想住的舒適，對(duì)住房品質(zhì)的要求自然也會(huì)提高。

變局四、房地產(chǎn)新模式正在構(gòu)建

正如上文分析的一樣，房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已是今非昔比了，發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨變，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展模式也要隨之變化。

對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，想必大家都是有目共睹了，就是房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)已經(jīng)是今非昔比了，很多影響樓市發(fā)展的關(guān)鍵因素在發(fā)生改變，樓市自然也會(huì)發(fā)生改變。既然樓市在變化，那么其相適應(yīng)的發(fā)展模式也要隨之發(fā)生改變了。

過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展模式主要是為增量開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的，目的就是促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更快速度地建設(shè)出更多的房子。但以后顯然就不會(huì)是這樣的，樓市逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，未來(lái)更多是要建設(shè)“好房子”，相應(yīng)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)模式也要發(fā)生改變。比如“預(yù)售制”、“公攤面積”、“9070設(shè)計(jì)原則”等大概率都會(huì)被逐漸取消。

房地產(chǎn)新的發(fā)展模式正在逐漸構(gòu)建起來(lái)。

總之，對(duì)樓市未來(lái)的大變局，要做到心理有預(yù)判。樓市已經(jīng)今非昔比了，不要重新回到過(guò)去的思維里，認(rèn)為房?jī)r(jià)就會(huì)一直漲下去。