“止跌”仍未完成，“企穩(wěn)”仍需努力

和一些粉絲聊，發(fā)現(xiàn)大家對短期的波動特別的關(guān)注。當(dāng)然，一直以來也都是如此，這是人性。看到市場特別差的時候，就想脫手算了。看到市場有所好轉(zhuǎn)的時候，就想著再等等是不是就能漲了。和炒股的心態(tài)是一樣的，漲了貪婪，跌了恐懼。

但依據(jù)這樣的短期思維做決策是錯誤的，你做不對。看到段大道的一句話 “當(dāng)你迷惘的時候試試往遠(yuǎn)處看，看十年比看一兩年要容易很多，看一兩年會比看一兩天容易很多”。我很認(rèn)同，我一貫以來的思維也是如此。尤其是房地產(chǎn)天然是長期投資，看短期的數(shù)據(jù)對決策意義不大，許多粉絲童鞋在做決定的時候，不妨這樣去想一想。

短期看，2025年市場會表現(xiàn)不錯《》，有好消息，也有不那么好的。但在一個“表現(xiàn)尚可”的市場里，你個人要怎么做微觀決策，那就完全是兩碼事了。

看三個維度。

一是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。用一句話說：環(huán)比有改善，同比仍在跌，看起來形成了一個震蕩形勢。

1）先行指標(biāo)住宅開發(fā)投資同跌9.2%、住宅新開工量同跌近29%，“三連跌”，好消息是跌幅有減緩，一季度當(dāng)然也一定是負(fù)的。同時看待售量，絕對值依然是在上升的，好消息是升幅有減緩。

2）銷售指標(biāo)住宅銷售額同跌0.4%，住宅銷售量同跌3.4%，量跌的比價多，顯示價格短期在有力的“止跌企穩(wěn)”。往回看，這個不是第一次出現(xiàn)，2023年同期也出現(xiàn)過反彈。技術(shù)上，也許這恰恰說明了一個L型的震蕩形勢形成了（當(dāng)然時間周期短，可以把2021-2024全年時間段拉出來看看，也是類似的，L型走勢是我們在2年前做出的判斷）。

總體上說，有好轉(zhuǎn)，但還不夠穩(wěn)固，止跌仍未完成，企穩(wěn)仍需努力。這里說的不是階段性止跌企穩(wěn)，而是持續(xù)性止跌企穩(wěn)，市場真正的止跌企穩(wěn)。

所以，這就需要政策方面的繼續(xù)加力，這是第二個維度，可以說，好消息大部分都是來自這里，不會有壞消息。

有幾個大的好消息。

1）房地產(chǎn)不但要“持續(xù)用力推動止跌企穩(wěn)”，還列入了“大宗消費”。這是定性方面的政策，也許這意味著今年對房地產(chǎn)購買，會有更多的補貼。

2）以中房協(xié)為代表的政策層在密集與房企溝通，這意味著會有新一輪的供給端紓困政策在醞釀。

3）貨幣政策與公積金政策都會繼續(xù)支持房地產(chǎn)。比如“適時降準(zhǔn)降息”，以及“適時降低住房公積金貸款利率”。以深圳為典型，剛剛落地了去年出臺的住房公積金貸款寬松政策，家庭最高額度可以做到231萬，利率2.85%。這個利率還是太貴了，會很快下調(diào)。這意味著其它條件不變在今年買房子月供成本會更低，去年買的今年也會降下來。

總體上說，這些都顯示出政策層依然在釋放非常清晰的信號，房地產(chǎn)還沒有真正的穩(wěn)住，必須要繼續(xù)給出增量政策。是以，在政策這個部分，市場可以“大膽的樂觀”，不會有一絲一毫的逆轉(zhuǎn)。我還是那句話，必要時深圳會毫不猶豫的全面解除限購。當(dāng)然，天花板仍在。注意是“止跌回穩(wěn)”不是“回升”，而且“房住不炒”從來沒有廢止（事實上它已經(jīng)完全實現(xiàn)了，現(xiàn)在的市場全是自住客在支持），以及，配售型保障房還在“加大力度建設(shè)”。這些是我們要清醒看到的。

第三個維度，就要看消費者接不接盤了。

我們都看得到，市場現(xiàn)在全是剛需自住在入市（他們面對的是蠢蠢欲動想賣房套現(xiàn)的童鞋），尤其是低價保障盤，動輒都是好幾千人。像珈譽府，第三批共有產(chǎn)權(quán)房收客高達(dá)5265批！說明了什么？說明了深圳依然是有大把大把的人買不起房又需要房。這跟香港一模一樣，香港2月份共錄得2398宗資助性房屋按揭登記，環(huán)比1月大增144.7%，并且數(shù)字連續(xù)三個月上升，創(chuàng)下過去20個月新高。

那么問題來了，買商品房的自住客看什么，以及想要吸引長線投資者入場，他們又看什么。

他們會看通S到底會不會逆轉(zhuǎn)這個重要指標(biāo)，從來沒有哪一天像現(xiàn)在這樣，居民買個房子受宏觀影響那么的密切。如果物價一直降，人們便不會有信心、有膽量消費，而只會去買瑞幸、蜜雪、PDD。通S意味著企業(yè)賺錢難，意味著你的家庭收入要減少，甚至意味著你可能會被公司優(yōu)化掉，還意味著……資產(chǎn)價格（不僅樓市，還包括股市）會穩(wěn)不住繼續(xù)跌，就是你的股票會繼續(xù)貶，財富效應(yīng)持續(xù)為負(fù)。

現(xiàn)在通S的局面是這樣。PPI從2022年第四季度起持續(xù)了九個季度、CPI從2023年第二季度起持續(xù)了七個季度，同比增速幾乎全部運行于0下方。1-2月也一樣，CPI分別為0.5%、-0.7%，PPI分別為-2.3%、-2.2%。如此，則PPI會持續(xù)收縮十個季度、CPI會持續(xù)收縮八個季度（創(chuàng)下歷史最長紀(jì)錄）。

這個形勢還沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，所以說，房地產(chǎn)真正要持續(xù)穩(wěn)固下來，要有賴于廣泛的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、以及老百姓社會保障的提升。這些也在加強，但需要時間。

以上是我們要看到的真實局面，在好轉(zhuǎn)，能持續(xù)，但一切沒那么快。落到個人的決策上面，我不著急，也建議你不要急。專注于自身，少受外界饑餓營銷的干擾，冷靜做對的事情。

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