重磅發(fā)布｜2024/2025年度中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告

2025年3月14日，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《2024/2025年度中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》，對2024年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域熱點事件進行了盤點，并就2025年行業(yè)發(fā)展趨勢進行了展望。

2024年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱點回顧

01

三中全會首提積極推動首發(fā)經(jīng)濟

代表事件

2024年7月，中國共產(chǎn)黨二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》首次提出“積極推進首發(fā)經(jīng)濟”。在12月份的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了要積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟。新華社隨后專門發(fā)布了具體定義，首發(fā)經(jīng)濟是指：企業(yè)發(fā)布新產(chǎn)品，推出新業(yè)態(tài)、新模式、新服務(wù)、新技術(shù)，開設(shè)首店等經(jīng)濟活動的總稱，涵蓋了企業(yè)從產(chǎn)品或服務(wù)的首次發(fā)布、首次展出到首次落地開設(shè)門店、首次設(shè)立研發(fā)中心，再到設(shè)立企業(yè)總部的鏈式發(fā)展全過程。

關(guān)注理由

近年來，各地政府密集出臺了許多扶持首店的政策，購物中心更是競相招引首店品牌，首店經(jīng)濟已經(jīng)成為拉動消費的新引擎。由首店經(jīng)濟演化而來的首發(fā)經(jīng)濟在中央層面上首次公開提出，體現(xiàn)了高層對于商業(yè)創(chuàng)新的高度重視，推動了首店經(jīng)濟向縱深化與生態(tài)化發(fā)展，有利于進一步激發(fā)消費潛力。

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02

國家新政鼓勵零售業(yè)創(chuàng)新提升

代表事件

當前，我國零售業(yè)存在發(fā)展不平衡、優(yōu)質(zhì)供給不足、“內(nèi)卷式”競爭等問題，亟待優(yōu)化調(diào)整。2024年11月，商務(wù)部等7部門辦公廳印發(fā)關(guān)于《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》的通知，方案提出通過每年確定一批零售業(yè)創(chuàng)新提升試點城市，完成一批存量零售商業(yè)設(shè)施改造，推廣一批經(jīng)驗成熟的典型案例，到2029年初步形成供給豐富、布局均衡、渠道多元、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、智慧便捷、綠色低碳的現(xiàn)代零售體系。

關(guān)注理由

零售業(yè)是商業(yè)經(jīng)營的重中之重，但是近些年在購物中心中，零售業(yè)態(tài)的占比日趨降低，日漸被餐飲與體驗業(yè)態(tài)所擠占，相較于近些年消費者需求變化與要求，零售業(yè)的創(chuàng)新迭代滯后，因此零售業(yè)的創(chuàng)新與提升對于促消費至關(guān)重要。

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03

胖東來式改造引發(fā)現(xiàn)象級關(guān)注

代表事件

2024年商超行業(yè)經(jīng)營面臨嚴峻挑戰(zhàn)，曾被譽為“民營超市第一股”的湖南步步高自2021年以來持續(xù)陷入虧損，被法院裁定進行破產(chǎn)重整。另一家頭部企業(yè)永輝超市經(jīng)營也陷入同樣困境。與此形成鮮明對照的是，以獨特的企業(yè)文化和管理模式而聞名的“胖東來”經(jīng)營如日中天，并開始義務(wù)幫扶步步高與永輝。經(jīng)過胖東來式改造后的步步高與永輝門店客流、銷售業(yè)績增長數(shù)倍，引起了全行業(yè)的廣泛關(guān)注和資本市場的青睞。9月，名創(chuàng)優(yōu)品斥資62.70億元收購永輝超市29.4%的股權(quán)，成為永輝超市第一大股東。更多的超市開始自主進行“胖東來式”調(diào)改。

關(guān)注理由

雖然胖東來深度參與調(diào)改的門店并不多，但因為效果好、見效快，許多企業(yè)開始自發(fā)學習調(diào)改，這一現(xiàn)象背后折射出的是行業(yè)企業(yè)從過分追求規(guī)模化、資本化，開始逐步回歸商業(yè)運營本質(zhì)。

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04

新零售模式標桿折戟退場

代表事件

12月17日，阿里巴巴集團發(fā)布公告，同意將所持全部銀泰百貨股權(quán)以約74億元人民幣向雅戈爾集團和銀泰管理團隊成員組成的買方財團出售，這一價格與當年阿里收購銀泰百貨時相比大幅縮水。2014年阿里注資53億港元成為銀泰第二大股東。三年后，又斥資198億港元控股銀泰。根據(jù)阿里公告，因出售銀泰而錄得的虧損約為人民幣93億元。

關(guān)注理由

2016年底，阿里提出“新零售”戰(zhàn)略，主張線上賦能線下、線上線下融合。收購后的銀泰與自行孵化的盒馬鮮生成為阿里新零售的試驗場。新零售的提出一度在業(yè)內(nèi)引起巨大反響。其后，騰訊與京東也分別提出了“智慧零售“與”無界零售“，并入股線下零售。阿里新零售退場的后續(xù)效應引發(fā)業(yè)界猜想。

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05

商業(yè)資產(chǎn)大宗交易更趨活躍

代表事件

2024年商業(yè)大宗資產(chǎn)交易更趨活躍。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年全國大宗商業(yè)資產(chǎn)交易達80宗，同比2023年的51宗增長57%。其中，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬達集團集中出售了11個萬達廣場，區(qū)位不僅涵蓋北京、成都、南京、合肥等一二線城市，同時還有淮北、武威、赤峰、晉江等三四線城市。萬科同期也出售了6個商業(yè)資產(chǎn)，其中包括上海七寶萬科廣場和南翔印象城MEGA兩個明星項目，資產(chǎn)都分布于北上廣深一線城市及香港。

關(guān)注理由

由于近年來房企普遍資金吃緊，出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)成為企業(yè)紓困的重要手段，因而2024年商業(yè)資產(chǎn)大宗交易更為活躍，且呈現(xiàn)新的特點：交易對象相對集中；標的物大多經(jīng)營良好；交易主體以國內(nèi)資金為主，外資交易大幅減少，且買家多為專業(yè)的保險機構(gòu)；成交價格普遍低于賣家預期與評估機構(gòu)估值。當前商業(yè)資產(chǎn)交易雖然活躍，但是仍處于非正常市場狀態(tài)。

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06

市場整體呈現(xiàn)低頻消費新特征

代表事件

2024年我國社會消費品零售總額達到48.8萬億元，實現(xiàn)同比增長3.5%。與上一年相比增速下滑了3.7個百分點，這一數(shù)據(jù)變化深刻反映出居民消費行為的轉(zhuǎn)變。當下，居民在消費支出上越發(fā)理性和謹慎，進而促使市場呈現(xiàn)出顯著的低頻消費新特征。

從市場實際表現(xiàn)來看，部分門店雖然客流量有所增加，卻未能實現(xiàn)銷售業(yè)績的同步增長。同時，客單價也出現(xiàn)明顯下降趨勢。值得關(guān)注的是，即便是在疫情期間仍保持高速增長的奢侈品市場，在2024年也首次呈現(xiàn)整體性下滑。知名咨詢公司貝恩發(fā)布《2024年中國奢侈品市場報告》測算，2024年中國內(nèi)地個人奢侈品市場銷售額下降近兩成。

關(guān)注理由

傳統(tǒng)意義上，低頻消費主要集中在特定的商品品類。但如今，低頻消費已演變?yōu)榇蟊娤M的普遍趨勢。消費者在減少支出的同時，對消費品質(zhì)的要求并未降低，這給商業(yè)運營帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。如何在滿足消費者品質(zhì)需求的同時，應對低頻消費帶來的市場變化，成為商業(yè)領(lǐng)域亟待解決的關(guān)鍵問題。

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07

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來上市元年

代表事件

2024年我國首次公開發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。3月至9月間，華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT分別在上交所與深交所上市。

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已發(fā)行的七支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總發(fā)行規(guī)模接近200億元。其中，華夏大悅城商業(yè)REIT因投資人認購踴躍，開售當日即提前結(jié)束公眾發(fā)售。華夏首創(chuàng)奧萊REIT則是國內(nèi)首支以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的REIT，其公眾發(fā)售部分的募資規(guī)模創(chuàng)下消費REITs新紀錄。七支消費REITs的最高價格，超越發(fā)行價的最大幅度近40%，最小約8%。包括華潤、金茂、印力在內(nèi)，年內(nèi)都實施了2次及以上的分紅。

關(guān)注理由

可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)消費基礎(chǔ)設(shè)施項目及貼合新經(jīng)濟周期下消費趨勢的商業(yè)資產(chǎn)迎來盤活及發(fā)展契機。已上市消費類REITs的良好業(yè)績表現(xiàn)，也將為行業(yè)持續(xù)推動商業(yè)設(shè)施提升運營質(zhì)效，促進消費升級和提振消費注入決心和信心。

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08

情緒價值激發(fā)消費新熱點

代表事件

麥肯錫《2024年中國消費趨勢調(diào)研》顯示，64% 的消費者更加看重精神消費，并且年輕消費者對精神消費的重視程度更高。淘寶平臺發(fā)布的“2024 年度十大商品”中，丑魚拖鞋、太空船票、谷子、打工人立牌、蕉綠綠植、黑神話悟空概念商品等超過半數(shù)都與情緒價值需求相關(guān)。小紅書發(fā)布的《618新生活購物趨勢洞察報告》顯示，寵物治愈一切，與寵為伴成為新的生活方式，小紅書中38%用戶愿意為寵物改變自己的生活方式。《2024年抖音電商年度增長報告》顯示，2024 年1-11月，盲盒和卡牌的搜索指數(shù)分別增長41%和294%，情緒消費催生“陪伴性直播”新業(yè)態(tài)興起。

關(guān)注理由

與零售、餐飲等業(yè)態(tài)銷售乏力形成對比的是，寵物、二次元、文化演藝、藝術(shù)展覽等提供情緒價值的新興消費迅速崛起，商業(yè)競爭從功能滿足逐步轉(zhuǎn)向情感共鳴，這不僅為業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間運營帶來新的整合價值，也為消費市場注入了新的活力。

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2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢展望

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平展望了2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展四大趨勢。

01

傳統(tǒng)主力店待迭變

近年來，百貨商場、商超、電影院、冰場、快時尚等購物中心中的傳統(tǒng)主力店由于業(yè)績不佳，其地位與商業(yè)價值明顯下降，諸多品牌陸續(xù)撤店或縮減面積，主力店的概念也隨之弱化，行業(yè)開始重新審視主力店的作用與前景。而與此同時，替代性的新業(yè)態(tài)與新物種尚未成型，主力店在購物中心中進入一個斷檔期。

02

重更新盤活存量商業(yè)

近些年消費需求呈現(xiàn)快速更新迭代的趨勢，消費出現(xiàn)了鮮明的差異化與個性化特征，許多既有存量商業(yè)空間已無法滿足新需求與新功能，亟需開展商業(yè)建筑的改造升級與內(nèi)容創(chuàng)新，以應對行業(yè)內(nèi)卷式的競爭。特別是一批小而美的非標商業(yè)的成功，更將進一步激發(fā)購物中心的改造積極性。

03

品牌出海熱升溫

一批先行出海品牌展示出的成功示范效應，加之國內(nèi)市場的內(nèi)卷不斷加劇，越來越多的品牌將出海作為新的戰(zhàn)略與新的業(yè)績增長點。中國文化自信下的商業(yè)自信也成為了品牌出海的新動能。品牌出海規(guī)模與量級將迎來一個新的躍升。

04

商業(yè)空間功能公共化

隨著新消費的快速崛起，精神文化消費已經(jīng)成為新的剛需，一些線下商業(yè)空間的功能開始悄然轉(zhuǎn)變，嘗試增加更多的城市公共空間屬性，商業(yè)招商更加青睞于精神文化類內(nèi)容與策展活動，并通過借助城市文化與公共事件打造城市精神文化地標，放大商業(yè)場所的公共空間屬性，這已成為塑造創(chuàng)新競爭力的新趨向。