到底是“龍地”還是“陰地”？市區(qū)一新盤終于要開了

清朝最后一個宦官，忍痛“剁雞”后昏迷3天，醒來卻發(fā)現(xiàn)大清亡了，筆者無法想象到他心中的崩潰，只能默默說一句——“大人，你切的太晚，想進宮太遲了！”

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國資房企比民營房企牛逼在哪？想想“富二代”和“孤兒”的區(qū)別，一個在辦公司喝喝茶刷刷抖音毫無壓力，一個不拼命就要餓死，如果再具體一點——

近日，龍灣瑤溪南板塊一個名為“綠城·桂語青瀾”的新盤首開面世，雖然說是新盤，但其實項目早在2022年6月就已經(jīng)被 溫州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)投資建設(shè)開發(fā)有限公司、 浙建項目管理（杭州）有限公司 聯(lián)合拿地，距今已有近3年的時間。

如果按照正常的推盤節(jié)奏，其實桂語青瀾早就應(yīng)該開盤，否則這么慢的進度不知道要虧多少錢，要是換做小一點的民營房企，都有可能被這個項目拖垮，但還好拿地的是兩家國企，背靠大樹倒也不慌，令人可惜的是，拖得太久，市場早已不是當(dāng)初的樣子。

據(jù)溫州房管局公示，綠城·桂語青瀾（備案名： 青瀾軒 ）首開毛坯均價約1.63萬/㎡，公開優(yōu)惠85折后，毛坯均價約1.39萬/㎡。

這個價格若是放在2022年，說不定真的能創(chuàng)出不錯的銷售成績，但放在現(xiàn)在就難說了，據(jù)朗兆數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，2022年至2024年，龍灣新房明面上的成交價格跌去約14%，實際成交價還要算上開發(fā)商的折扣，如果按照當(dāng)時普惠8折來算，實際房價跌幅要超過20%。

時至今日，這個數(shù)據(jù)可能還太保守，畢竟在2022年，蒲州的綠城·留香園“7.1折”都能引發(fā)轟動，而如今龍灣接近5-6.5折在售的盤都有出現(xiàn)，足以見得樓市相比前兩年更加萎靡。

而從土拍市場來看也是如此，從2022年開始，地方國企城投就已經(jīng)是溫州土拍的成交支柱，尤其近兩年民營房企幾乎銷聲匿跡，絕大部分地塊皆是國資托底，各大板塊樓面價一跌再跌。

參考市場前后落差，如果綠城·桂語青瀾搶在兩年前就開盤，按照現(xiàn)在的售價，再與當(dāng)時的市場均價相比，項目起碼少賣了以“億”為單位的貨值。

圖源朗兆數(shù)據(jù)研究院

私以為， 從當(dāng)前市場行情來看， 綠城·桂語青瀾惠后 約1.39萬/㎡的毛坯均價還挺樂觀， 畢竟今時不同往日，如果項目想要維持正常的去化速度，或許還要對自己再狠一點。

為什么這么說？

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【是“龍地”還是“陰地”？】

再深入分析市場之前，先說一些關(guān)于綠城·桂語青瀾有意思的故事，項目雖然開盤較晚，但施工進度卻沒有停滯，甚至早在2023年10月就整盤封頂，如今面世就已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房在售，品質(zhì)“所見即所得”倒也是一大優(yōu)勢。

而在建設(shè)期間，坊間有人流傳稱桂語青瀾是一宗“風(fēng)水寶地”，其源頭在于項目毗鄰大羅山，有著所謂“龍王三太子駕祥云升天”的傳說，并且項目又與溫州龍頭企業(yè)“青山集團”的前身“青山特鋼”舊址僅一路之隔，因此被說是“沾染龍氣”。

關(guān)于這種說法，在項目前期的宣傳資料中也有隱晦提及——

項目前期宣傳資料

不過說到底，“風(fēng)水”作為一種民俗文化，向來都是百家爭鳴，比如綠城·桂語青瀾位于大羅山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡縣志》中——“山之南，水之北，曰陽；山之北，水之南，曰陰”的說法來看，桂語青瀾南面是山、北面是水，那不是屬于妥妥的“雙陰之地”？

再比如，桂語青瀾正南面有著一座胡公廟，東南面還有一座覺善禪寺，兩者皆有香火供奉，如果按照部分民間流傳，住宅正南方若有廟宇，或會出現(xiàn)“災(zāi)煞”；而東南方若有寺廟鎮(zhèn)壓，則可能影響氣脈走向。

說起來玄乎瘆人，但一座大山和兩座宗教建筑，真的能有這么嚴重的影響嗎？

因此，有關(guān)風(fēng)水的說法，不管是“龍地”還是“陰地”亦或者是“災(zāi)煞”，都毫無科學(xué)依據(jù)，不可盲目相信，更不能做為選房的依據(jù)。

真正從選房的角度考慮，樓盤南面如果存在高山——

一方面，山體可能會遮擋大量陽光，尤其在太陽高度角較低的冬季，山脈的陰影或許會長時間覆蓋樓盤的部分區(qū)域，且由于山脈阻隔，冷空氣會在山岳北麓（暨樓盤方位）堆積，再加上山體比熱容較小，夜間降溫迅速，樓盤周邊氣溫會快速向溫度更低的山體傳導(dǎo)熱量，居住環(huán)境相對于陰冷，這也許就是古人說“山北為陰地”的科學(xué)解釋。

大羅山水汽形成的煙霧繚繞|圖源才發(fā)傳媒

另一方面，溫州夏季盛行東南季風(fēng)，南面山脈會阻礙季風(fēng)進入，造成樓盤周邊的熱量以及水汽難以發(fā)散，并且山體在白天吸收大量太陽輻射后升溫，山中植物還會在蒸騰作用下產(chǎn)生大量水汽，再加上山體帶來的氣流閉塞，極為容易形成“熱島效應(yīng)”，致使周邊居住環(huán)境悶熱潮濕。

尤其對于綠城·桂語青瀾而言，據(jù)天地圖測距，項目與大羅山脈的直線距離甚至只有百米左右，這么近的距離，不僅可能出現(xiàn)“冬陰冷、夏悶熱”的現(xiàn)象，而且大山所帶來的壓迫感更加明顯。

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言歸正傳，綠城·桂語青瀾的入市時機太晚，導(dǎo)致項目當(dāng)前的售價定位非常艱難，當(dāng)下溫州樓市的新盤競爭力無非是在“價格”以及“品質(zhì)”上做文章，而桂語青瀾首先要面對的“強敵”，就是項目周邊的競品——南洋未來社區(qū)！

【競品強勢，壓迫感極大】

作為省級未來社區(qū)，南洋未來社區(qū)于2024年1月開盤，相比綠城·桂語青瀾領(lǐng)先足足一年多時間的先機優(yōu)勢，尤其在以屬地客群為主的瑤溪南板塊，購房意愿較強的客群都已經(jīng)被南洋未來社區(qū)不斷刷洗，剩余客群普遍存在觀望情緒極重、預(yù)算有限、眼界更高等問題，對于桂語青瀾而言成交難度較大。

南洋未來社區(qū)實拍

從產(chǎn)品來看，南洋未來社區(qū)面積段覆蓋89㎡-143㎡，且戶均享受約5%的空中花園面積贈送，相比普通住宅的同面積段產(chǎn)品得房率更高，而項目外立面采用“全鋁板+大玻璃+陽臺全封窗+首層局部石材”的改善型配置，在剛需市場認可度極強。

相比之下，綠城·桂語青瀾的面積段在89㎡-139㎡，與南洋未來社區(qū)客群高度重合，已經(jīng)失了先機，而在配置方面，僅采用“部分鋁板線條+涂料”的外立面，這樣的外墻配置放在當(dāng)前市場競爭力實屬一般。

如果考慮到周邊配套的成熟度，南洋未來社區(qū)的優(yōu)勢更加明顯，不僅與S1線輕軌站近在咫尺，而且自帶約2.34萬平方米的九大場景；約4萬方即將招商的南洋商業(yè)水街、D綜合鄰里MALL；已動工的浙師大附屬南洋中學(xué)……豐富完善的配套對于購房者需而言相當(dāng)加分。

南洋未來社區(qū)實拍

最后看價格方面，南洋未來社區(qū)明面上的毛坯均價約1.5萬/㎡，如果算上折扣、返現(xiàn)等優(yōu)惠方案，再折算空中花園面積贈送，項目實際的購房成本約在1.35萬+/㎡左右，相比桂語青瀾惠后約1.39萬/㎡的毛坯均價而言，南洋未來社區(qū)的性價比更為明顯。

【板塊房價深跌，次新房壓價巨猛】

近幾年，溫州新房價格狂瀉，很大程度是由于“二手房、次新房降價倒逼”引起。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前綠城·桂語青瀾周邊住宅房價普遍較低，其中卓越維港（次新房）掛牌均價約1.45萬/㎡；祥生睿城（商品房）掛牌均價約1.5萬/㎡；鳳凰城（商品房）掛牌均價約1.2萬/㎡；瑤溪住宅區(qū)（安置房）掛牌均價約在7000-9000元/㎡。

另據(jù)屬地中介反饋，目前該區(qū)域的實際成交價格，一般在掛牌價的8折上下，以對比性較強的卓越維港為例，實際成交價約在1.1萬-1.3萬/㎡左右，價格相比綠城·桂語青瀾約1.39萬/㎡的惠后毛坯均價而言便宜許多，但整體成交量也依舊疲軟。

卓越維港實景|圖源卓越集團

【地價近乎腰斬，產(chǎn)品斷代】

當(dāng)前溫州樓市絕大部分拿地較早的項目，或多或少都經(jīng)歷過土拍市場的背刺，而在瑤溪板塊中，這種背刺更為慘烈，甚至能達到“掀桌子”的地步。

綠城·桂語青瀾于2022年拿地，當(dāng)時樓面價高達約9000元/㎡，而在去年年底，桂語青瀾隔壁的【永強北片區(qū)瑤溪南單元12-G-03地塊】成功出讓，該地塊不僅屬于“第四代住宅”，還享受溫州“高品質(zhì)住宅”標(biāo)準(zhǔn)加持，但成交樓面價僅約5120元/㎡，相比桂語青瀾拿地價格近乎腰斬！

此前，本平臺曾多次強調(diào)“第四代住宅”對于溫州市場前期產(chǎn)品的碾壓優(yōu)勢，并且在成交樓面價差距極大的情況下，該地塊的價格預(yù)期擁有充分的遐想空間，更何況該地塊距離桂語青瀾太過相近，一旦入市就是殘酷的白刃戰(zhàn)，僅從先天條件來看，對于綠城·桂語青瀾而言極為不利。

不僅如此，2024年6月，曾推廣名為“翡翠半島”的【瑤溪南單元12-E-08地塊】在法拍市場低價成交，該項目在所有樓幢均已結(jié)頂?shù)那闆r下，成交樓面價卻僅約5621元/㎡，低廉的樓面價和建設(shè)成本，足以讓該項目擁有寬裕的定價空間，如果接盤的開發(fā)商舍得讓利，無疑將對綠城·桂語青瀾產(chǎn)生較大威脅。

【浙南科技城新盤降價，板塊承壓巨大】

可以預(yù)見，未來瑤溪南區(qū)域內(nèi)的新盤傾軋必然非常殘酷，但相比于板塊之間的碰撞而言，這種程度最多只能算是“小打小鬧”。

在龍灣大部分購房者眼中，置業(yè)的優(yōu)先級綜合房價、板塊前景、城市界面、區(qū)域發(fā)展成都等方面，可以籠統(tǒng)按照“蒲州≈龍灣中心區(qū)＞浙南科技城＞永中＞瑤溪南＞其它”的排序，最后以自身條件不同進行選擇。

其中，瑤溪南處于這條置業(yè)鏈的末尾，板塊的去化支撐絕大部分來自于屬地客群，除去小部分因情懷置業(yè)的購房者外，有相當(dāng)占比的購房者置業(yè)瑤溪南的原因，都是由于預(yù)算有限而沒有太多選擇。

然而，隨著樓市下行市場愈發(fā)低迷，龍灣整體房價出現(xiàn)明顯跌幅，其中浙南科技城由于近幾年供應(yīng)量龐大，新房價格一路狂瀉，次新房價格也出現(xiàn)顯著回落，部分新盤房源價格甚至跌到與瑤溪南板塊相當(dāng)。

目前，浙南科技城的云創(chuàng)未來社區(qū)、龍湖攬境、四季宸章等樓盤，有相當(dāng)一部分房源的實際成交價已經(jīng)跌至1.2萬-1.4萬/㎡，而在今年中旬就會有項目開始交付，到時候大量次新房撲入市場，板塊房價很可能將再次跌底。

另外有傳聞稱，浙南科技城某新盤將以5折左右打包轉(zhuǎn)讓，屆時重新定價后，可能還有不小的下降空間。

浙南科技城某新盤樣板間

無論是板塊前景、未來發(fā)展還是城市界面都要優(yōu)于瑤溪南的浙南科技城，如今的新房價格卻與瑤溪南相差不大，這無疑解放了相當(dāng)一部分因為預(yù)算有限而無法進階浙南科技城板塊的屬地購房者。

綜合區(qū)域競品、周邊二手市場、地價腰斬、板塊虹吸等多方面考慮，私以為，位于瑤溪南的綠城·桂語青瀾如果想要正常去化，毛坯均價應(yīng)該在1.2萬/㎡左右才算中規(guī)中矩。

要是想銷售流速快一點，毛坯均價設(shè)置在1-1.1萬/㎡的價格，可能還能在當(dāng)下的瑤溪南市場快速分一杯羹，否則一旦拖到樓面積更低的“第四代住宅”入市，或者傳聞中的浙南科技城新盤5-6折價格入市，到那時候整盤將近900套的體量，毛坯均價1萬/㎡都未必擋得住。

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其實從某種程度來說，“國企兜底土拍市場”的策略真的很難適應(yīng)當(dāng)下的市場。

為什么說“窮人家的孩子早當(dāng)家”？綠城·桂語青瀾就是個明顯的例子，如果換做民企，項目根本拖不起這么久，而根據(jù)近幾年的樓市行情，如果項目早兩年開盤，肯定能比如今的售價每平方要多賣幾千塊。

這算不算虧損？筆者不好說，但這筆帳總是要有人算，近段時間溫州接連出現(xiàn)國企退地，甚至部分國企僅在土地出讓金這一項就血虧超2億，出現(xiàn)這種跡象，就已經(jīng)說明僅靠地方國企和城投已經(jīng)無法托底溫州樓市，真正的出路還需要在市場上尋找，與其想著找哪家單位救急，不如趁著今年溫州土拍尚未開始，多想想辦法如何讓本地民營房企和品牌房企參與拿地。

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