千萬人口筑基+房價理性回調，合肥構筑"低成本安居強磁場"

2024年，合肥市迎來城市發展史上的一座重要里程碑：常住人口總量突破1000萬，達到1000.2萬人，城鎮化率攀升至86.38%。

這一數據標志著合肥正式躋身我國第18個千萬人口特大城市，成為長三角地區繼上海、蘇州、杭州之后的第四個千萬人口城市，連續幾年超越南京人口。

作者簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，了解合肥買房（補貼與貸款等）政策、城市規劃與學區，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區，成功指導數千名購房者在合肥高效安心置業。

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根據安徽省統計局最新發布的人口變動抽樣調查公報，合肥近三年常住人口累計增長53.7萬人，僅2024年一年便新增14.9萬人，人口增速持續領跑長三角。

2024年末，安徽省常住人口為6123萬人，較上年增加2萬人，增長0.03%。這意味著除合肥以外的地級市，人口都在流失減少。幸虧安徽有合肥省會吸納人口，不然整個安徽省總人口都要減少了。再也不要說合肥吸地市了，合肥不吸，安徽作為勞務大省，就會被一線城市與東部省份吸走了。

人口增長背后的"量質雙升"與經濟發展提升

人口增長的背后，是合肥“量質雙升”的發展態勢。2024年，合肥出生人口為7.9萬人，出生率7.98‰，顯著高于全國及全省平均水平。

更引人注目的是，全年凈增常住人口中，遷移人口占比高達87.9%，這意味著合肥對外來人口的吸引力持續增強。以年輕群體為主的新增人口，為城市發展注入了強勁動能，推動合肥從“人口大市”向“人才強市”轉型。

合肥的人口增長密碼，深植于城市戰略地位的提升與發展模式的創新。作為同時承載中部崛起、長三角一體化兩大國家戰略的核心城市，合肥依托綜合性國家科學中心的定位，形成了科技創新與產業升級的良性循環。

2024年，合肥GDP總量突破1.35萬億元，位居全國第19位，規上工業增加值以14.8%的增速位居萬億級城市首位。隨著“米”字形高鐵網絡的完善，合肥作為全國性綜合交通樞紐的區位優勢進一步放大，為人口和資源集聚提供了強力支撐。

在產業布局方面，合肥戰略性新興產業的發展形成了獨特引力場。新型顯示、集成電路、人工智能等產業集群的壯大，創造了大量高附加值就業崗位。

據統計，2012年至2024年間，合肥常住人口增幅連續12年位居省會城市前列，印證了“以產聚人、以人興城”的發展邏輯。根據規劃，到2035年合肥人口將突破1300萬，這意味著未來每年需新增約24萬人，城市發展空間與潛力巨大。

合肥樓市格局生變：二手房主導市場，房價下調購房門檻降低

與此同時，合肥房地產市場格局正在發生深刻變化。2024年，全市二手房成交80614套，同比增長7.7%，而新房成交量僅為21748套，新舊住房成交量比達到1:3.7，標志著合肥正式進入存量房時代。這一轉變既反映出城市土地資源趨緊的現實，也體現了購房者對于現房配套、區位價值的理性考量。

市場數據揭示出明顯的價格梯度：新站區、肥東、肥西與北城等區域二手房成交均價已普遍低于萬元/平方米。以新站區為例，地鐵沿線的三居室住宅總價降至70-80萬元區間，按照首套房政策計算，首付12萬元、月供3000余元即可實現市區安家，購房成本與省內部分地級市基本持平。這種價格體系的重構，正在重塑合肥的城市居住版圖。

根據中墅地產統計的成交數據顯示，2025年2月，合肥二手房市場成交總價分層明顯，50-100萬元的房源占比最高，達39%，100-150萬元的房源占比27%，而300萬元以上高總價房源成交占比僅為4%。可以看出合肥二手房市場，150萬以下二手房占成交占比高達65，剛需特征非常明顯。

人口紅利與房價調整形成良性循環

當前合肥樓市的深度調整，客觀上降低了新市民的定居門檻。對于外來人口而言，合肥二手房價格回調顯著提升了購房可及性，尤其是總價百萬以內的房源占比擴大，使得更多工薪階層能夠實現“上車”愿望。

從近期找吳哥咨詢買房的購房者當中，明顯感覺到總價80-130萬之間的剛需購房者數量明顯增加，知道新房買不起或者很遠，點名就要買二手房。之前合肥較高的房價讓很多剛需望而卻步，現在可以讓他們實現買房定居安定下來。

這種價格優勢與城市能級提升形成合力，正轉化為持續的人口吸引力——要知道二手房的購房者中超過九成為自住或教育需求，這意味著每套成交房源背后都是真實的人口導入。

從長遠看，人口規模突破千萬將形成對樓市的剛性支撐。新增人口帶來的住房需求，既包括首次置業的基礎剛需，也涵蓋改善型需求的持續釋放。

與此同時，人口集聚產生的規模效應將推動商業配套、公共服務設施的完善，進一步提升城市宜居性，形成“人口增長—配套升級—吸引力增強”的正向循環。

值得注意的是，當前合肥二手房市場的價格調整，本質上是市場對前期過熱行情的理性修正。隨著房價逐步回歸合理區間，城市居住成本優勢愈發凸顯，這對于正處在產業擴張期的合肥而言，恰是夯實人口基盤的機遇窗口。當更多新市民以合理成本實現安居夢想，城市發展便獲得了最可持續的動力源泉。

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