年度最強音：“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”

今天的工作報告，發(fā)出了年度最強音：“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”、“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

和2月底的會議比較一下措辭，調(diào)門更加積極。

但是，今天的股市表現(xiàn)可謂平淡乏味，令人失望，地產(chǎn)股不升反跌，龍頭股小跌，出險股大跌。按邏輯如果是調(diào)門繼續(xù)升，那應(yīng)該股市有所表現(xiàn)。

在文后我會談下我的看法，先來看下報告解讀，如果是今年要買房/賣房的童鞋，我們可以從中看出來一點什么。與房地產(chǎn)/股市有關(guān)的是三段話，如下：

1）實施更加積極的財政政策。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。今年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1個百分點，赤字規(guī)模5.66萬億元、比上年增加1.6萬億元。一般公共預(yù)算支出規(guī)模29.7萬億元、比上年增加1.2萬億元。擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元、比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國債5000億元，支持國有大型商業(yè)銀行補充資本。擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

2）實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預(yù)期目標相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展，加大對科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、提振消費以及民營、小微企業(yè)等的支持。進一步疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，完善利率形成和傳導(dǎo)機制，落實無還本續(xù)貸政策，強化融資增信和風險分擔等支持措施。推動社會綜合融資成本下降，提升金融服務(wù)可獲得性和便利度。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

3）持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風險。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

我的解讀：

1）增加了財政赤字，赤字率提高到4%，這個是一個很大的突破，因為大家知道，中國是一個財政傳統(tǒng)異常謹慎的大國，常年赤字率控制在3%以內(nèi)。不過，同時我們也要指出，這個赤字率4%是“符合市場預(yù)期”而并非“超出市場預(yù)期”，去年市場的呼吁就是提高赤字了。理論上財政支出上限打開，下面就更多錢花。這里面有4.4萬億是地方專項債，比去年增加了5000億。這意味著地方政府可以有更多一些的錢用來進行“土地收儲和收購存量商品房”。增量其實不是太多，但總歸，地方政府可調(diào)動的錢更多了。我們在說地方政府做收儲也好收購存量也好，本質(zhì)上是什么意思？就是政府接盤的意思。這個之前講過多次，市況蕭條之下沒有買家，只有政府來扮演那個最后的買家，擴大購房需求，政府是最大的一個，地方政府買的多了，能夠更好的促進樓市去化、平衡恢復(fù)。

2）貨幣政策其實已經(jīng)不是“適度寬松”而是“非常寬松”了，這個不用太在意文字，看事實。這里面重要的表述是“降準降息”，意味著今年LPR還要降，降多少不知道，我認為還得幾十個BP打不住（下面會說）。這個對于今年要安排買房計劃的童鞋來說，可以適當思考一下節(jié)奏。截至目前，1年期LPR3.1%、5年期LPR3.6%，已經(jīng)連續(xù)4個月未動了。我認為時間快了。“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”這個寫在了“優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具”之后，對于股市說的是去年創(chuàng)設(shè)的兩項貨幣政策工具（政基保互換便利、股票回購增持專項貸），以及今年也可能有新的舉措，而對于樓市，指的主要是“保障房再貸款”、“白名單”等等，也許今年會繼續(xù)推進REITs（這個很重要）。這些是來緩解房企壓力，守住底線風險，給市場托底的。總之是向市場注入更多流動性，一方面是降息促動經(jīng)濟活力轉(zhuǎn)暖，另一方面是給到地方政府和企業(yè)主體更多資金，增加資金實力。

3）專章講述如何持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。注意，首先措辭是“止跌回穩(wěn)”不是“回升”，關(guān)于這一點，市場一直有看法，認為應(yīng)該直接暴力改為“止跌回升”，那樣市場信心更足。我覺得還是看現(xiàn)實，別犯傻。這里面包含很多政策手段：

a、繼續(xù)解除購房管制，這是房地產(chǎn)“去監(jiān)管”，還是以往的小步快走的思路，不是一刀切全廢止限購，預(yù)計今年像一線城市還是會看市場變化慢慢放寬。

b、加力舊改，注意，這個其實說的是：通過貨幣化/房票方式來搞舊改，不再給房子還遷，讓他們?nèi)兔θ齑妗Ｋ谋举|(zhì)是人為再造購房需求，把購房需求“拆出來”，這部分今年要“加力”，要重點關(guān)注。

c、減少新增土地供給，這部分指的是地方政府控制的國有宅地出讓，要減少，尤其是地方政府要減少拿出來新土地去蓋保障房。土地是源頭，決定未來1-2年后的住房供應(yīng)，這個減少了，樓市預(yù)期會比較快的轉(zhuǎn)變。

d、盤活存量和商辦，并且授予了地方政府更大的決定權(quán)，我認為其意指在于：鼓勵地方政府購買存量、轉(zhuǎn)換用途，用作保障房，而不是再搞新土地去新建保障房。反正都是完成保障房的任務(wù)，為什么不直接從市場上買走那些賣不完的商品房直接轉(zhuǎn)性質(zhì)，偏要自己蓋，造成重復(fù)建設(shè)。

e：防范房企債務(wù)違約。這個不得不說，講得輕了，今年大概率還會有房企暴雷，沒有現(xiàn)金流，暴雷就不會停。政策還是那些政策，過往好幾年都沒有起到完全防范的作用，這個倒是應(yīng)該在前面加個“加力防范房企債務(wù)違約”。

整體上來講，工作報告釋放出來的2025房地產(chǎn)政策，就三句話：利率繼續(xù)降低、限購繼續(xù)解除、供應(yīng)繼續(xù)減少。局部可能稍稍有些不及預(yù)期，但是整體上，這個穩(wěn)住樓市的音量是足夠響亮的。

從市場反應(yīng)看，這個目標在今年有希望能夠?qū)崿F(xiàn)。自去年10月以來，樓市“止跌企穩(wěn)”的目標，其實已經(jīng)階段性實現(xiàn)了，部分區(qū)域、樓盤甚至都展開了一些反彈。中指研究院統(tǒng)計，2月百城二手住宅均價14071元/平米，雖然還是在繼續(xù)下跌，但環(huán)比跌幅已實現(xiàn)連續(xù)7個月收窄。

深圳的情況，據(jù)我了解一線動態(tài)，現(xiàn)在二手成交在春節(jié)后也在迅速回溫，現(xiàn)在中介門店的成交大概回到了去年5月份政策后的成交水平，距離回到10月之后的高位水平，還是需要再加把勁。

這些也恰恰也在說明一點：回穩(wěn)仍未成功，政策仍需努力。工作報告釋放的信號，回應(yīng)的恰恰是“仍需努力”的部分。

至于說為何今天的房地產(chǎn)股票沒有給力的反應(yīng)，我認為有兩個原因：一是報告的聲音響亮，但稍微缺少超預(yù)期的表述；二是沒有具體的政策落地，市場選擇獲利了結(jié)。因為在先前，房地產(chǎn)股票其實都已經(jīng)在抬升了，比如說看上一次2.28的高層會議，地產(chǎn)股是以集體上漲回應(yīng)的。自DeepSeek帶動以來，地產(chǎn)股其實也都有了至少20%的上漲，有些甚至又翻倍了。

所以，往后走，需要看兩個東西：其一是具體的政策落地，其二是市場成交量的持續(xù)企穩(wěn)。

我個人對市場在今年呈現(xiàn)“企穩(wěn)”依然表示樂觀《》，當然，如果政策能夠在“加力”方面做更多的功課，我認為企穩(wěn)會更加持續(xù)。比如：

1）采用按揭貸款固定利率制。針對買房人推出30年超低固定按揭利率（可以直接1-1.5%），并且貸款期限內(nèi)利率不變。美國當年在解決次貸危機時采用的這種做法，非常有效。

2）全面解除包括限購在內(nèi)的一切管制政策，解除三道紅線政策，回歸市場自由。

3）停止以新增宅地建設(shè)保障房，改以存量轉(zhuǎn)換分配。不用新增土地來建配售保障房以及其它租賃性住房，可采用“增一減一”的策略推行，市場上每增加一套保障房，存量商品房就須減少一套，并且保障房只能從商品房轉(zhuǎn)換而來。這樣既能完成保障房增加的任務(wù)，又不再增加市場總體供應(yīng)，造成重復(fù)建設(shè)。

4）放開住房抵押貸款，居民有生活壓力，若有房產(chǎn)抵押給銀行即可獲得貸款，不用非要通過復(fù)雜的小微企業(yè)經(jīng)營貸形式獲得貸款，幫助他們緩解資金壓力。

5）效法“兩房”做法，地方政府入股控盤本地有險情的大型房企，重組經(jīng)營。原因前文說了《》，如果城市有前途，這樣的做法未來可以為全城市民賺錢，而不是簡單的“拿財政的錢去救房企”，非常之時要用非常之策，不能再瞻前顧后。

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