專項(xiàng)債回購?fù)恋?預(yù)期超存量房收儲?專家:土地可二次調(diào)規(guī),房子空間結(jié)構(gòu)卻難改

出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

“如果民營房企的地塊，能以7-9折的價(jià)格被收儲，企業(yè)肯定愿意賣，即使虧錢也愿意，因?yàn)樽约洪_發(fā)也虧錢。”

“但據(jù)我了解，（專項(xiàng)債收儲）這個(gè)也有額度，有的地方?jīng)]額度；而且，收儲的地塊也會(huì)被挑選，城投的土地、收儲后容易再出讓的地塊容易被選中。” 一位民營房企區(qū)域高管告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

開年以來，已有多城按下土地收儲加速鍵，公布2025年首批專項(xiàng)債閑置土地收儲清單，包括河南、江西、安徽、浙江、廣東等地。

此外，北京也計(jì)劃于2月18日發(fā)行13筆專項(xiàng)債，其中擬發(fā)行超百億元專項(xiàng)債用于土地儲備領(lǐng)域。

當(dāng)中，廣東規(guī)模最大，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至2月13日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等15城擬用專項(xiàng)債收儲161宗土地，擬收購價(jià)格超350億元。其中，惠州擬收購價(jià)格超120億元，居首位；珠海擬收購價(jià)格66.5億元，排在第二位。

自去年10月財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債收儲土地，到11月自然資源部下發(fā)“242號文”，要求各地加大收回收購存量閑置土地力度，如今正加速落地。

從廣東多城公布的地塊信息看，被回購的大多數(shù)為地方國企、央企和民企所持有，絕大多數(shù)為地方國企，保利、華潤、華僑城、華發(fā)等企業(yè)有部分地塊進(jìn)入名單。

搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，廣州和中山的收儲土地清單中，出現(xiàn)了7宗民企地塊。其中，中山有2宗，廣州南沙區(qū)有5宗，但大多是工業(yè)用地與商業(yè)用地，而持有這些地塊的民企，也并非是房地產(chǎn)開發(fā)商。

如廣州南沙有2宗是工業(yè)用地，而持有的民企分別為廣州文石信息科技有限公司、廣東恒驅(qū)電機(jī)有限公司，與房企并無關(guān)聯(lián)。

這意味著，廣東這一批專項(xiàng)債收儲土地，受益的民營房企極少；首批專項(xiàng)債閑置土地收購，主要偏向于支持地方國企，例如珠海，收儲的14宗地塊都是當(dāng)?shù)貒笏?，其中華發(fā)集團(tuán)占6宗，珠海橫琴集團(tuán)也有6宗。

“凈地”是前提，民營房企土地多質(zhì)押

從廣東首批專項(xiàng)債收儲的土地看，半數(shù)被折價(jià)收購，折價(jià)多在7-9折之間。“這些地塊的收儲價(jià)格均低于當(dāng)初的出讓價(jià)，7-9折貫徹了“土地成本與評估價(jià)，就低確定”的原則?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也指出，預(yù)計(jì)更多城市將參考借鑒廣東省的做法，可以加大對民企的支持力度，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給，如地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區(qū)可以將民企的比例提升至40%以上。

“民營房企也有機(jī)會(huì)，主要看地塊的位置和具體情況，比如市中心的地塊，土地款沒交清，扣掉罰金、滯納金，其實(shí)真支付的金額不高，還能再出讓?！鄙鲜龇科笕耸空f道。

但同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)則認(rèn)為：“估計(jì)民企的地塊占比不會(huì)太高，原因是大部分民企都面臨債務(wù)壓力，土地資產(chǎn)能抵押的早進(jìn)行了抵押，或者被凍結(jié)；而國企償債的壓力相對較小，很少有暴雷的情況，因此地塊可以被回收?！?/p>

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也指出，目前來看，主要是對央國企有利，出險(xiǎn)的民營房企受益不大。因?yàn)閷ｍ?xiàng)債收儲的存量土地必須是凈地，這就意味著土地不能有抵押、質(zhì)押的情形，而出險(xiǎn)房企手中的土地，大部分是有抵押的。

克而瑞也分析認(rèn)為，房企手中的存量閑置土地往往存在質(zhì)押、抵押等情況，而土地儲備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調(diào)配資金來解押土地，而現(xiàn)實(shí)情況是出險(xiǎn)民企較難籌集足夠的資金，僅實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而變現(xiàn)。

李宇嘉持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前主要是國企和城投的地塊，因?yàn)閲蟪峭兜貕K資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰。但他也指出：“并非只選國企地塊，后續(xù)民企地塊符合條件，收儲將會(huì)出爐?！?/p>

針對此，方正證券將受益房企進(jìn)行了排序，認(rèn)為土儲專項(xiàng)債五年后重啟意義重大，在規(guī)模與范圍上或再獲大力支持，隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿蟆肫蟆衿蟆?/p>

收儲資金規(guī)模，需要1.4萬億左右

對于被收儲土地的走向，謝逸楓認(rèn)為有兩個(gè)去處：一是再次出讓，獲得土地出讓金，償還專項(xiàng)債的本息；二是建保障性住房。李宇嘉也指出，可能暫時(shí)儲備著，可能修改規(guī)劃條件再出讓，且出讓給原企業(yè)，可能轉(zhuǎn)變用途，比如做保障房、公共用途等。

方正證券研報(bào)指出，被回收的土地可經(jīng)過調(diào)規(guī)后（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

在謝逸楓看來，專項(xiàng)債收儲存量土地，已經(jīng)正式拉開了序幕，規(guī)模正在擴(kuò)大。從國內(nèi)涉及的閑置土地收儲資金來看，至少需要4萬億左右。

據(jù)中國銀行證券測算，目前全國合計(jì)尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計(jì)土地價(jià)值約為3.5萬億元左右，假設(shè)未來按照平均80%折價(jià)收購和50%收購量計(jì)算，對應(yīng)閑置土地收購所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬億左右，大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。

其次，閑置收購短期目的是控制土地供給、促進(jìn)房價(jià)企穩(wěn)、改善現(xiàn)金流，長期仍需用于投資，按照過去土地占房地產(chǎn)開發(fā)投資成本計(jì)算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動(dòng)1萬億元新增房地產(chǎn)或基建投資。

克而瑞也認(rèn)為，存量土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計(jì)總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產(chǎn)生巨大影響。

但其認(rèn)為真正有效落地也面臨難題，土地回收價(jià)格若低于拿地價(jià)格或不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)接受度或會(huì)降低；而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會(huì)提高收購價(jià)格，這也是收儲過程中將面臨的一大阻礙因素。

即便如此，不少業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲的進(jìn)展已超預(yù)期。

存量土地回購，預(yù)期超存量房收儲

自去年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超過60個(gè)城市開啟“收儲”。但相比之下，專項(xiàng)債收儲的落地進(jìn)展更快。

中國銀行證券指出，從目前數(shù)據(jù)來看，與去年商品房收儲政策的實(shí)際執(zhí)行力度有所不同，閑置土地收購規(guī)模和收購價(jià)格均略超市場預(yù)期。其認(rèn)為，相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。

原因有兩方面：一是土地用途更加靈活多樣，收購后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)；二是并非所有地區(qū)都有保障房需求，三四線城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)。

宋紅衛(wèi)則認(rèn)為有三方面原因：第一，部分收儲的土地與房企之間達(dá)成某種協(xié)議，房企拿到收儲款后，會(huì)拿其他地塊，或者等被收儲地塊調(diào)規(guī)后，再回購，因此推進(jìn)較為順利；

第二，收儲存量住房較收儲土地的難度大，土地可以二次調(diào)規(guī)，存量住房空間結(jié)構(gòu)不可改變，且收儲存量住房也有一些標(biāo)準(zhǔn)的限制，比如集中度要求，面積要求；

第三，從收儲價(jià)格來看，存量住房價(jià)值評估存在較大的爭議，因?yàn)槭諆Υ媪孔》亢?，基本?huì)作為保障住房，對于收儲項(xiàng)目未來收益率有要求，如果價(jià)格太高，收儲方就會(huì)面臨虧損，如果價(jià)格低，賣方就會(huì)有抗性。

李宇嘉也認(rèn)為，去年底允許專項(xiàng)債收購存量土地后，專項(xiàng)債的發(fā)行速度在加快，這是一個(gè)促進(jìn)因素；而且，收儲土地對地方來講，積極性比較高，能夠穩(wěn)定土地價(jià)格。

此外，收儲地塊的業(yè)主，基本上都是開發(fā)商，而且是國企和城投，如果這些地塊沉淀在他們手上，將制約其拿地開發(fā)和投融資能力，對地方政府完成經(jīng)濟(jì)業(yè)績影響是比較大的，所以地方政府也很積極，通過這個(gè)難得的專項(xiàng)債機(jī)會(huì)，去盤活國企、城投手上的一些地，修復(fù)他們的拿地開發(fā)和投融資能力。

“但最終還要取決于專項(xiàng)債的發(fā)布，因?yàn)轫?xiàng)目要審批，最終落地還取決于審批的結(jié)果?！?李宇嘉指出。

據(jù)國盛證券預(yù)計(jì)，在廣東首次大規(guī)模披露土地收儲細(xì)節(jié)及北京率先開啟專項(xiàng)債土地收儲后，將有更多地方政府跟進(jìn)并帶來邊際提速。