2025將是一個(gè)房地產(chǎn)難得不錯(cuò)的年份

一些同行、朋友，也包括一些粉絲，近來陸續(xù)傳來一些前線消息，有好有壞，整體上壞消息多些。大體上看，今年深圳房地產(chǎn)的供應(yīng)量將會大幅度萎縮，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊將繼續(xù)發(fā)酵。同行感覺到開發(fā)商尤其是私營開發(fā)商群體，基本上處于全軍覆沒的狀態(tài)，沒有能力繼續(xù)開發(fā)投資，也不想再做其它任何投資。

同時(shí)，由于AI大模型的蜂擁出現(xiàn)。我這個(gè)行當(dāng)可以說是充滿了危機(jī)感，在去年這個(gè)問題已經(jīng)擺上了桌面，但從來沒有像DeepSeek時(shí)刻來臨之后這樣的緊張。我記得去年我用KIMI一分鐘內(nèi)生成一篇新聞報(bào)道時(shí)，我還可以嘲笑它做的是坨屎，但是現(xiàn)在我感覺我只需要簡單修改一下，就可以發(fā)表了，它在快速進(jìn)步——那些工作經(jīng)驗(yàn)短的新聞童鞋、或是專門提供新聞資訊生產(chǎn)的自媒體，需要認(rèn)真考慮如何面對這個(gè)挑戰(zhàn)（可以化不利為優(yōu)勢，你比別人更會用，對你就是優(yōu)勢）。

這是兩個(gè)我切身感受到的危機(jī)。

但話說回來，對于包括深圳在內(nèi)的大城市房地產(chǎn)市場而言，我倒是相對樂觀一些，盡管繼續(xù)面臨較長期的巨大挑戰(zhàn)，但對于我認(rèn)為2025年將是一個(gè)站到過去和未來看都難得不錯(cuò)的年份。或者說，如果2025年都繼續(xù)撲街，未來會是一個(gè)什么樣的前景，我無法再設(shè)想。

我的邏輯很簡單，在我們都看到的行業(yè)危機(jī)的同時(shí)，也有一些新的、積極的變量在發(fā)生。

首當(dāng)其沖的一個(gè)變量是，國內(nèi)外的大環(huán)境在發(fā)生轉(zhuǎn)變，變得“友好化”。

人們都看到了川普上臺之后中國面臨的關(guān)稅挑戰(zhàn)，但是同時(shí)，我想還會有另一重可能，我們的政府會以柔性的手段化解。完全存在這種可能，并且是大概率事件，已經(jīng)有越來越多的跡象在證明這一點(diǎn)。基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，我們應(yīng)該也能夠在2025年求得一個(gè)更加溫和的國際關(guān)系，包括對待外資的態(tài)度都在變化。也就是說，既往的經(jīng)濟(jì)沖擊預(yù)期最終落地可能會比想象的小一些。

國內(nèi)的政策環(huán)境也將會向著“休養(yǎng)生息”的方向走，延續(xù)去年9.24之后的政策大邏輯。這是很正確、很少見也是很重要的政策逆轉(zhuǎn)，對于市場信心的恢復(fù)與穩(wěn)定，產(chǎn)生了立竿見影的積極效果。我多次談到去年8-9月間的資產(chǎn)市場，幾乎已經(jīng)是完全恐慌式的踩踏崩潰。10月之后，資產(chǎn)市場事實(shí)上是穩(wěn)定了下來，深圳及大城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了量價(jià)反彈。股市雖然坐了過山車，但是整體上信心要比之前不知好轉(zhuǎn)了幾多。可以說，止跌企穩(wěn)的目標(biāo)是達(dá)成了。我相信，今年的“遠(yuǎn)洋捕撈”會少很多，也會繼續(xù)有更多務(wù)實(shí)的與民友好政策出臺。

宏觀環(huán)境的去極端化，哪怕是1年，都會創(chuàng)造出一個(gè)非常難得的恢復(fù)窗口。政策友好，能夠給民眾提供廣泛的安全感，幫助他們不至于因恐慌而瞎做決定，而敏銳的資金則會快速、準(zhǔn)確的抓住市場機(jī)會。比如最近的股市反應(yīng)，年初以來恒生科指已經(jīng)漲了15%，冠絕全球。試想一下，如果這樣的改變能夠徹底穩(wěn)定下來，得有多大的助益？盡管我不認(rèn)為這在整體上構(gòu)成了長期戰(zhàn)略配置機(jī)會，但是有些巨頭股票的確已經(jīng)擁有了相當(dāng)厚實(shí)的安全墊。

結(jié)合著下面的房地產(chǎn)市場變化數(shù)據(jù)，這將是第二個(gè)我們看到的積極變量。

房地產(chǎn)誠然要比股市困難多了，這樣的大周期、重資產(chǎn)、10萬億+的巨型行業(yè)，垮下去再拉起來，在全球都是超級困難的大事件——以美國那樣的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造力，2008之后都要花5年的時(shí)間。2025年，我想有些全國性宏觀數(shù)據(jù)和不同的城市數(shù)據(jù)，都有希望有所改善。

在宏觀數(shù)據(jù)方面，我看重開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。

開發(fā)商投資這項(xiàng)數(shù)據(jù)，無論全國還是大城市，我認(rèn)為固然依舊不會好看，但應(yīng)該會比2024年有好轉(zhuǎn)。

2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重降到了7.4%，創(chuàng)下2003年以來20多年的最低值。基于私營房企的集體垮塌，今年我想這個(gè)占比還是可能會繼續(xù)下探，僅靠國營房企+政府保障，規(guī)模勢必繼續(xù)萎縮——極端值也許就是回到房改時(shí)刻，5%左右的水平。但基于上面的政策寬松與下面的終端銷售企穩(wěn)，2025年房地產(chǎn)開發(fā)商相比2024年10.6%的下滑，有機(jī)會出現(xiàn)較大改善。

深圳的情況，去年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資大跌了12.5%，不但創(chuàng)下房改近30年以來唯一的“兩連跌”，而且創(chuàng)下史上最慘跌幅紀(jì)錄。故而春節(jié)之后深圳開會要求，要推動房地產(chǎn)投資“盡快恢復(fù)增長”。預(yù)料會有更多的支持政策出爐，在同樣回正挑戰(zhàn)難度很大的情況下，2025年也有希望比2024年有顯著好轉(zhuǎn)。

更好的變化會在于，房地產(chǎn)終端銷售數(shù)據(jù)有希望會繼續(xù)出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

看全國情況，不好的地方是，銷售量和銷售額依然都是雙位數(shù)下跌，好的地方是，跌幅連續(xù)7個(gè)月在收窄，9月之后單月數(shù)據(jù)明顯改善，11-12月同比都在正增長。

看深圳的。

1月新房網(wǎng)簽3969套，同增122%；二手住宅網(wǎng)簽4554套，同增32%。考慮到春節(jié)因素，這個(gè)成交量相當(dāng)?shù)目捎^了。尤其是二手，能夠逼近枯榮線。價(jià)格變化也和我在去年10月的判斷一致，調(diào)整以來第一次出現(xiàn)了反彈——二手房連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)在了6.3萬/平米之上，想一想去年8-9月的可怕。

這些個(gè)數(shù)據(jù)最重要的顯示出一點(diǎn)：房地產(chǎn)終端成交改善的勢頭還沒有止歇，市場顯示出了相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。參考上述的政策氛圍，預(yù)計(jì)接下來到年中，市場還是很有希望持續(xù)企穩(wěn)。

綜合下來，我們能夠看到什么呢？正確的政策驅(qū)動了市場機(jī)能恢復(fù)。一方面政策創(chuàng)造了一個(gè)好的環(huán)境，給到了市場信心出現(xiàn)恢復(fù)。進(jìn)而，終端成交開始出現(xiàn)回彈，有利于房地產(chǎn)庫存去化和開發(fā)商現(xiàn)金流創(chuàng)造。同時(shí)，開發(fā)端供給能力的摧毀，繼續(xù)導(dǎo)致中遠(yuǎn)期供應(yīng)下滑。這些合力，最終會更快的帶來市場重新平衡。

對于相當(dāng)多數(shù)的人群，我相信他們在2025年依然是處于降杠桿的困難中，這需要你有很大的毅力撐過去。而對于遠(yuǎn)期，如果沒有制度性、法治性的確認(rèn)，我相信復(fù)蘇之路也不會是一路坦途，大量的市場參與者依然會是交易型思維。但是對于2025年這一個(gè)年份，我認(rèn)為不需要那么悲觀，要賣房子的童鞋有機(jī)會賣到一個(gè)好價(jià)錢，要買房子的童鞋也有機(jī)會買到一個(gè)好價(jià)錢。

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