閩系房企，已近乎團(tuán)滅了

年前，正榮地產(chǎn)的創(chuàng)始人歐宗榮，因涉嫌違法犯罪而被依法采取強(qiáng)制措施。

曾經(jīng)，諸多房企都曾以“三高”模式賭中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，想以最快的模式成就最大的規(guī)模。

千億俱樂部，以其致命誘惑，把無數(shù)的房企變成了磨盤上的那頭驢，蒙眼狂奔。

而泰禾、福晟、正榮、融信、陽光城等昔日閩系巨頭，則是其中的代表性房企。

如今，有著國(guó)資背景的建發(fā)成了閩系碩果僅存的房企，而其他閩系房企則已紛紛暴雷，陷入債務(wù)危機(jī)。

這支曾經(jīng)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的勁旅的近乎團(tuán)滅，是偶然因素作祟，還是必然結(jié)果所導(dǎo)致？

泰禾曾是閩系房企中最耀眼的那顆星，憑借“院子系”高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

2017年，泰禾銷售額突破千億，掌門人黃其森豪言2018年泰禾將力爭(zhēng)邁入2000億時(shí)代，并因此引來了深交所的問詢。

然而，在2020年，泰禾的總負(fù)債規(guī)模先于銷售額超過了2000億元，凈負(fù)債率高達(dá)248%。

為了維持現(xiàn)金流，泰禾不惜以高成本融資，甚至將部分項(xiàng)目的股權(quán)質(zhì)押給信托機(jī)構(gòu)。

但是，泰禾仍舊面臨了銷售回款驟減，融資渠道也被切斷的局面，不得不公開承認(rèn)債務(wù)違約，隨后多個(gè)項(xiàng)目停工，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。黃其森試圖引入戰(zhàn)投自救，但至今仍未走出困境。

福晟集團(tuán)是曾經(jīng)的“并購(gòu)之王”。

2017年，福晟通過大量收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目，銷售額突破400億元，但其負(fù)債規(guī)模在短短幾年內(nèi)也飆升至700億元以上。

2020年，福晟正式暴雷，債務(wù)違約金額超過70億元。隨后，福晟試圖通過引入世茂集團(tuán)進(jìn)行重組，但最終未能扭轉(zhuǎn)局面。

正榮地產(chǎn)一度被視為閩系房企中的“穩(wěn)健派”，但其所謂的“穩(wěn)健”只是相對(duì)而言。

2018年，正榮在香港上市后，開始加速擴(kuò)張，拿地金額和負(fù)債規(guī)模迅速攀升。2020年，正榮的總負(fù)債規(guī)模超過2000億元，凈負(fù)債率超過100%。

2022年初，正榮突然宣布無法按期償還一筆2億美元的境外債，引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)。隨后，正榮的股價(jià)暴跌，多個(gè)項(xiàng)目停工，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。正榮試圖通過出售資產(chǎn)和債務(wù)重組自救，但效果甚微。

直至創(chuàng)始人也被帶走。

融信中國(guó)是閩系房企中另一個(gè)激進(jìn)擴(kuò)張的代表。

2016年，融信以110億元的天價(jià)拿下上海靜安區(qū)地塊，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。此后，融信在全國(guó)范圍內(nèi)高價(jià)拿地，負(fù)債規(guī)模迅速膨脹。截至2021年，融信的總負(fù)債規(guī)模超過2000億元，凈負(fù)債率超過90%。

2022年，融信開始出現(xiàn)債務(wù)違約，多個(gè)項(xiàng)目停工，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。融信試圖通過出售資產(chǎn)和債務(wù)重組自救，但效果有限。

作為閩系房企中最早進(jìn)入“千億俱樂部”的企業(yè)之一。陽光城在2018年的銷售就突破1500億元。但規(guī)模與負(fù)債齊飛，截至2021年，陽光城的總負(fù)債規(guī)模超過3000億元，凈負(fù)債率超過100%。

2021年底，陽光城首次公開承認(rèn)債務(wù)違約，也試圖通過出售資產(chǎn)和債務(wù)重組自救，但效果有限。

閩系房企的向心力巨大而可怕。

禹洲集團(tuán)掌門人林龍安原本更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，但眼看著同為閩系陣營(yíng)的其他房企都早早吃到了激進(jìn)的紅利，林龍安的心也開始躁動(dòng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打的禹州集團(tuán)于是也被裹挾著快速奔跑。

譬如，禹州集團(tuán)在鎮(zhèn)江句容拿的地塊，溢價(jià)率高達(dá)429.57%，合肥瑤海E1603地塊土地溢價(jià)率也達(dá)到達(dá)383.33%，這就導(dǎo)致“面粉”貴過“面包”的情況時(shí)有發(fā)生。

數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)2020年的平均拿地成本為11852元/平方米，而其銷售均價(jià)則為11711元/平方米，嚴(yán)重?cái)D壓了盈利空間。

再比如寶龍地產(chǎn)，在2021年跨入千億俱樂部的同時(shí)，其總負(fù)債也高達(dá)1800億元。所以，銷售到達(dá)巔峰之后，迎接寶龍地產(chǎn)的是急速的滑落，降價(jià)和變賣資產(chǎn)都成為寶龍的必走之路。

中駿在2017年把公司總部遷到上海的時(shí)候，就喊出了“5年后實(shí)現(xiàn)1000億元”的口號(hào)。

這一目標(biāo)在在2020年提前實(shí)現(xiàn)了，但在2022年，中駿就迎來了業(yè)績(jī)的腰斬——銷售額為513.6億。

辛辛苦苦若干年，一夜回到解放前。

這些暴雷的閩系房企，雖然各自的歷程不同，但背后的邏輯卻高度一致——激進(jìn)擴(kuò)張和高杠桿運(yùn)作。

它們通過高成本融資、高價(jià)拿地、快速周轉(zhuǎn)的模式迅速做大，但忽視了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策調(diào)控的威力。

一旦融資環(huán)境收緊，銷售回款放緩，資金鏈就會(huì)迅速斷裂，最終陷入債務(wù)危機(jī)。

或許正如那句老話：“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了?！?/p>

激進(jìn)與高杠桿的致命陷阱，終究讓它們付出了慘痛的代價(jià)。