兩會(huì)在即，公民呼喚良法善治，請(qǐng)兩會(huì)代表關(guān)注建議并作出相關(guān)提案

關(guān)于落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)

實(shí)施城市住宅小區(qū)

業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記的提議

提請(qǐng)自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)管理辦法，制定實(shí)施細(xì)則，對(duì)新建城市住宅小區(qū)的所有建筑面積按規(guī)劃進(jìn)行區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)權(quán)初始登記，對(duì)竣工后所有可測(cè)繪面積登記提出前置性、強(qiáng)制性要求，應(yīng)登記盡登記。為開發(fā)商主動(dòng)登記已建成小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有提供便利。從源頭解決房地產(chǎn)開發(fā)商侵占城市住宅小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)問題。

目標(biāo)：自2026年起，全國新建城市住宅小區(qū)內(nèi)不再出現(xiàn)沒有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的建筑面積，不再有開發(fā)商依靠不主動(dòng)申報(bào)登記來規(guī)避業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，或開發(fā)商靠登報(bào)聲明公共設(shè)施歸全體業(yè)主所有這種非正規(guī)方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)屬宣告（因?yàn)橹皇菤w屬聲明、未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記）。

過往法規(guī)條文，雖有要求開發(fā)商應(yīng)辦理業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記，但是條文只是建議性質(zhì)，非強(qiáng)制性要求，開發(fā)商不進(jìn)行業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記實(shí)為常態(tài)。導(dǎo)致房屋交付后，大量出現(xiàn)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)不交付、違規(guī)占用、占用收益被濫用等不良后果，因而也成為小區(qū)業(yè)主維權(quán)重點(diǎn)，成為嚴(yán)重影響社區(qū)基層和諧安定的一個(gè)重要因素。

一、現(xiàn)有法規(guī)中住宅業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記相關(guān)規(guī)定

1、中華人民共和國建設(shè)部令第168號(hào)《房屋登記辦法》 （2008年7月1日起施行）

“第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”

2、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2016年1月1日公布并實(shí)施）

“第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”

二、業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記政策的作用

自然資源部在2020年11月份對(duì)十三屆全國人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議作出答復(fù)時(shí)，明確指出：“全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)范圍應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃中予以明確,在建設(shè)工程規(guī)劃審批和實(shí)施時(shí)嚴(yán)格落實(shí)，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊。在此基礎(chǔ)上，依法開展登記,明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止?fàn)?/strong>”。

此答復(fù)中所謂"避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)"中的“房產(chǎn)",很明顯并非指并發(fā)商沒有售出的商品房或是開發(fā)商自持商品房，而是指目前存在爭議，產(chǎn)權(quán)模糊的小區(qū)規(guī)劃配套公建。除去應(yīng)按規(guī)定移交給政府（如幼兒園、社區(qū)用房）之外的其他配套公建房產(chǎn)，應(yīng)明確為全體業(yè)主共有。

如果政府部門依法辦事，那么在開發(fā)商申請(qǐng)新建城市小區(qū)初始登記時(shí)，就應(yīng)該對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)已進(jìn)行登記。

三、共有產(chǎn)權(quán)未初始登記的原因和后果

但是十多年過去了，時(shí)至2025年元月的今天，在全國范圍尚未聽聞?dòng)虚_發(fā)商初始登記時(shí)，按規(guī)劃對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了登記；全國絕大多數(shù)城市住宅小區(qū)在竣工驗(yàn)收時(shí)，也沒有對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記。

存在如此廣泛的有法不依，有法不落實(shí)，很難認(rèn)為是全國各省市的政府部門在執(zhí)法時(shí)都存在問題，更有可能是相關(guān)政府主管部門沒有制定可操作的配套細(xì)則并認(rèn)真落實(shí)造成的。

小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)實(shí)際操作不登記，業(yè)主無法舉證對(duì)小區(qū)公共設(shè)施擁有產(chǎn)權(quán)，是全國絕大多數(shù)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商不法侵占的根源。

全國范圍，大量出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)和開發(fā)商司法訴訟，每到此時(shí)，相關(guān)政府部門都裝作事不關(guān)己，但究其根源，在于初始登記時(shí)即沒有登記業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，這是現(xiàn)行法律法規(guī)中存在巨大的落實(shí)斷檔和銜接欠周。

根據(jù)中華人民共和國憲法，城市住宅小區(qū)都是國有土地，請(qǐng)問相關(guān)政府部門，確定國有土地上的產(chǎn)權(quán)歸屬，是否是國家的責(zé)任？如果是，是哪個(gè)部門的職責(zé)？為什么要讓全體業(yè)主靠司法訴訟來確權(quán)？

請(qǐng)問自然資源部，全國的城市住宅小區(qū)，按建筑面積計(jì)，有多少百分比的面積產(chǎn)權(quán)不明？有沒有2%以上？還是只要沒有變更登記的產(chǎn)權(quán)面積全部歸開發(fā)商所有？

請(qǐng)問自然資源部，全國住宅小區(qū)的業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，在你們的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上總共登記了多少？加起來按建筑面積計(jì)可有5%?可到1%了？

國有土地都是按規(guī)劃建設(shè)，各部分的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)在規(guī)劃時(shí)就已明確，初始登記時(shí)就進(jìn)行登記，無特殊情況完全不需要靠民事訴訟來確權(quán)。將業(yè)主共有部分初始登記為全體業(yè)主所有，并不會(huì)妨害開發(fā)商的權(quán)益，因?yàn)樵诜课葸€沒有售出時(shí)，開發(fā)商就代表全體業(yè)主。

現(xiàn)在城市住宅小區(qū)的初始登記全部登記到開發(fā)商名下，期待以后再來改變業(yè)主共有部分的登記性質(zhì)，這是個(gè)虛假的許諾，事實(shí)上，相關(guān)政府部門從來就沒有規(guī)定過小區(qū)建成后，進(jìn)行業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)變更登記的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和流程步驟，因此全國范圍業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)基本得不到登記，只能是個(gè)必然的結(jié)果。

時(shí)至今日，還經(jīng)常能在報(bào)紙上看到開發(fā)商以登報(bào)聲明方式確認(rèn)小區(qū)公共設(shè)施歸全體業(yè)主所有（用于土地增值稅清算申報(bào)），這恰恰說明即使對(duì)開發(fā)商來說，申報(bào)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記的渠道也是不暢的。

總書記說，民生是最大的政治。對(duì)老百姓來說，房產(chǎn)可能就是一輩子最大的資產(chǎn)，但是辛辛苦苦攢錢買下的國有土地房產(chǎn)，其附屬的業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，卻在國家的不動(dòng)產(chǎn)登記薄上基本沒有被登記，這種情況十多年來一直沒有改正，有法難依、有法難行，導(dǎo)致大量業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)長期被房地產(chǎn)開發(fā)商不法侵占，請(qǐng)問這是一個(gè)負(fù)責(zé)任的大國該有的做法嗎？請(qǐng)問這種做法還要維持到哪一年？

以上為行業(yè)治理關(guān)注者的提議，若有幸得兩會(huì)代表關(guān)注，懇請(qǐng)提出相關(guān)提案！

建議人：

合肥：王大慶

杭州：草根的思考

2025年1月23日

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