新年伊始，存量房貸利率下降60BP，未來還會降嗎？

對于股民來說，2025年的第一個交易日不太友好，股市全線下跌，創業板和科創板跌幅都超過3%，上證指數跌幅也達到了2.66%。但是對于房奴來說，2025年的第一天是個好日子，因為房貸利率將迎來大幅下調，實實在在可以省出一頓火鍋了。

1、公積金房貸利率下調0.25個百分點

首先是公積金房貸利率從2025年1月1日起下調0.25個百分點，5年期以上的首套公積金貸款利率從3.1%下調到2.85%，5年前以上的二套房公積金貸款利率從3.575%降低到3.325%。

公積金貸款利率下降針對的是存量房貸利率，在2024年5月17日央行就宣布下調公積金0.25個百分點，當時各地的實施細節是這樣的，5月18日起新發放的公積金貸款按照最新的利率實施，在此之前發放的公積金貸款利率從2025年1月1日起開始執行。

相當于是說廣大存量公積金住房貸款，是在規定出來后又等了7個月的時間，才享受到最新的利率優惠政策。為什么不當時立即執行呢？是系統不允許嗎？給老百姓讓點利，爽快點不行嗎？

不過不管怎么說，利率降低了，總是能夠節省點利息支出，具體節省多少呢？筆者計算了一下，以50萬貸款本金來計算，30年期限，等額本息來計算，每月節省利息支出70元，一年是820元，30年大概是2.5萬。

2、存量商貸利率下調60BP

對于那些存量的住房商業貸款來說，利率也會迎來下調，去年9月，央行宣布對存量商業住房貸款利率進行下調，計算方式統一調整為：房貸利率=LPR-30BP；并在10月份下調了LPR，5年期以上LPR從3.85%下調到3.6%，下調25個基點，意味著新的房貸利率降低到3.3%。

那么，而2024年1月1日的時候，5年期以上LPR為4.2%，相當于一年內下調了60個BP，我們的房貸利率重新定價周期一般是1年，這就意味著從2025年1月1日開始，LPR都按照下調后的3.6%來重新計算，再加之新的計算方式在LPR基礎上再減去了30個BP，很可能實際的降息幅度比60個基點還要大。

根據央行發布的 數據，2023年末，存量房貸平均利率為4.27%，如今降低到3.3%，下降了將近100個基點，下降幅度還是比較明顯的。

還有一個好消息，從去年11月開始，房貸利率重定價周期可以重新選擇，有三個選擇，12個月、6個月和3個月，理論上來說，如果你選擇3個月重新定價一次，那么最晚到2025年2月份，所有的存量房貸利率都將降低到3.3%。

3、未來房貸利率還有下降的空間嗎？

我個人判斷未來的房貸利率還是有下降空間的，分兩個方向來說，第一是LPR還有下降的空間，當前是3.6%（5年期以上的，因為房貸絕大多數都是5年期以上的，所以我不做特別說的話，說的LPR指的就是5年期以上的），未來還會降，我個人認為2025年有可能會降低到3%以下。

原因有兩個，其一是央行也多次表示，2025年會繼續適時降準降息，而在2024年年末的高層經濟工作會議中 ，也說了要在2025年降息降準，這種話不是隨便說的，是會兌現的。其二是當前這個3.6%的利率其實還挺高的，因為我們的名義GDP增速是4%，兩個已經非常接近了，雖然之前我們的房貸利率高到5%甚至6%，但是那個時候我們的名義GDP增速是7%、8%，甚至更高。

第二個是“加點”也有下調的空間，現在的加點是“-30BP”，按照之前的規定，一旦上個季度新發放的貸款加權平均加點小于“-60BP”的時候，就要對存量房貸利率的BP進行調整，調整到雙方的差距回到30個BP。

我舉個例子，現在存量房貸利率是3.3%（=3.6%-30BP），如果新發放的房貸利率低于3%，比如2.9%，這就意味著新發放的房貸利率的加點小于“-60BP”，為“-70BP”，那么我們存量房貸利率的加點可以調整到“-40BP”，利率也會調整到3.6%-40BP=3.2%。

4、經濟增速放緩， 利率是一定要下調的

我為什么敢判斷未來利率一定是下調的？核心的邏輯在于我們的經濟增速在放緩，雖然2024年前三季度GDP實際增速是4.8%，但是我們的名義GDP只有4%，通縮率大概是1%，我們國家實實在在的進入通縮了，這導致名義GDP增速比實際GDP增速還低。

而利率是不能高于名義GDP增速的，而且是一定要低到一定程度的，美國疫情期間經濟衰退，立馬降息到零水平，后面經濟很快就復蘇了，雖然引起了通脹，但是后面再通過加息來抑制通脹，經濟依然保持較高增速增長，如今通脹得到控制，再降息來促進經濟增長。

在疫情期間全球都在大力降息，我們雖然也降息了，但是力度比較小，當時就是4.8%，如今也只是將LPR降低到3.6%，4年過去了，也只是降低了120個BP，并且其中的60個BP還是在2024年下調的，當前經濟復蘇乏力很大的原因是消費不振，我們的生產端是沒有問題的，什么都能生產，產能也大，問題在于消費不足，要提振消費、促進消費，核心是要提高收入，或者降低支出。

由于最近三年房價下跌，很多家庭的資產負債率反而上升了，此時通過降息，改善家庭現金流是很有必要的，這能夠起到促進消費的作用，雖然這幾年存款多了很多，但是這些存款主要是富裕階層的，普通老百姓的存款并沒有增加多少，上面的人有錢但是不消費，甚至是在國外消費和投資，中低層倒是想消費，但是面臨降薪甚至是裁員的風險，而且房貸利率較高，吞噬了家庭現金流。

降息有利于改善家庭現金流，能夠促進消費，也能夠改善家庭負債率，對穩定房地產也有作用，經濟復蘇了，投資就會來，匯率也會受益。