數(shù)據(jù)有點嚇人，上海樓市即將迎來大變天

最近看到財新推送的一篇付費文章，講的是盡管10月后樓市量價均有反彈，但惠譽(yù)依然維持明年房價將繼續(xù)下跌的判斷（以下截圖是財新在公眾號發(fā)布的不完整免費版）。

我看了下這篇財新的付費文，其核心觀點在于，雖然成交量確實起來了，但屬于以價換量（股市術(shù)語又稱放量下跌）。也就是賣家主動降價，以吸引買家成交，因此成交量走高的同時，價格卻在不斷下跌。

對此很多人肯定持有不同意見，他們說他們觀察到的現(xiàn)象是，低價的房源賣完了，剩下的都是高價掛牌的房源，所以掛牌價是漲了。

他們說的有沒有錯呢？

沒錯！

因為每個人的觀察，本質(zhì)都是盲人摸象，因為城市不同的板塊，有著不同的行情。

以上海為例：

如果你觀察的是浦東陸家嘴板塊，那么9，10，11月的掛牌均價分別為11.96，11.96，12.01（數(shù)據(jù)來自貝殼）。

如果你觀察的是浦東花木板塊，那么9，10，11月的掛牌均價分別為9.81，9.76，9.83（數(shù)據(jù)來自貝殼）。

也就是說，花木和陸家嘴板塊的11月的掛牌價，相比10月確實上漲了。也正如很多人所說，低價的賣掉了，剩下的就是高價的。

但這并不能代表上海的全部情況，例如花木所在的浦東新區(qū)的整體平均掛牌價，這三個月分別為6.24，6.2，6.14

也就是從浦東全域看， 掛牌均價依然在下滑。

這個怎么解釋？

就是買家把低價的房源買掉后，并沒有出現(xiàn)因低價房源成交下架而導(dǎo)致掛牌均價變高的情況。反而是迎來了更多的房東降價，導(dǎo)致掛牌均價在繼續(xù)下跌。

我們再來統(tǒng)計下上海市中心各個區(qū)的掛牌均價走勢（數(shù)據(jù)來自上海貝殼）：

可以看到，所有行政區(qū)，在9月之后的掛牌均價，都是持續(xù)下跌。

這個和我們一直在跟蹤的跌漲比指標(biāo)也是一致的。

跌漲比 = 每日調(diào)降掛牌價的房源數(shù)/每日調(diào)升掛牌價的房源數(shù)

10月以來，上海的這個數(shù)字長期在10以上，也就是每當(dāng)有一個房東漲價，就有十幾個房東降價。

這讓我想起了貝萊德的那句名言，“買不完，根本買不完”。

也就是在10~11月上海的天量成交下，迎來的是更多更猛烈的拋盤，或者我們也可以說，正是因為房東的持續(xù)降價，才使得上海收獲了更多的成交量。

但我認(rèn)為，這對止跌回穩(wěn)是有積極意義的。

就好比一套房從500萬跌到300萬，房東心是很痛的，但如果在400萬時把房子賣出，由另一個購房人接盤。那么200萬的虧損平攤給兩個人，就會更有利于抗住壓力，使得樓市軟著陸。

從上海各個區(qū)近三個月的掛牌均價看，均價的下滑趨勢，是有所放緩的，也就是近兩個多月的天量成交，確實使得掛牌價的跌速變慢了。

但其實我們更關(guān)心的問題是，高成交還能持續(xù)多久？如果成交量在未來某一天下滑了，已經(jīng)放緩的下跌速度，是否又會重新開始加速？

要弄清楚高成交還能持續(xù)多久，其等價的一個問題就是，購買力從何而來？

答案是兩部分，一部分是購房人當(dāng)下的收入（首付部分），另一部分是購房人未來的收入（貸款部分）。

當(dāng)下的收入是很難改變的，但如果購房人加杠桿并借用貸款買房，實際就是把他未來的收入全部變現(xiàn)到了當(dāng)下，形成了當(dāng)下的購買力。于是造成當(dāng)下的購買力猛增，然后推動房價上漲。

比如我們過去多次提到的一張圖：

每當(dāng)居民新增債務(wù)開始猛漲，那么房價必然就會大漲，比如2009，2016都是這種情況。而當(dāng)居民新增貸款開始下滑，比如2022年，房價就開始失去這種未來變現(xiàn)的購買力，而開始下跌。

或者我們更精確的說，居民新增貸款大漲，代表的是居民因某種特殊原因（比如放松限貸，比如說止跌回穩(wěn)口號）懷揣著對“貨幣貶值或房價上漲”的恐懼，而集中在某個時期擴(kuò)大債務(wù)，把未來的購買力放大到了當(dāng)下。

也就是說，居民新增貸款的大漲，代表的是樓市當(dāng)下的購買力大漲。但這種購買力大漲是否能推動房價上漲，還要看拋盤的力量。

很顯然，在2021年之前，任何一次購買力大漲，其力量都超過了拋盤。但這種情況在2023年第一次被改變了。

我們來看下，從2020疫情開始，截止到今天為止的上海居民債務(wù)增速。

如上圖，可以看到，2021年的居民債務(wù)增速大漲，帶來了購買力，并推動了房價大漲。2023年上半年，居民債務(wù)增速再一次提升，但本次由于更猛烈的拋盤，導(dǎo)致了房價的下跌。

2024年6月以后，由于上海527樓市新舉措帶來的預(yù)期提升，使得居民債務(wù)增速再一次猛烈提升，然而依然被拋盤牢牢壓制，掛牌均價繼續(xù)下跌至今。

由于上海房價已至少下跌至2020年水平，所以這三波杠桿買盤，已全部被套在了山崗上。

那么，我們更關(guān)心的是，當(dāng)下的居民債務(wù)增速，還有多少上升空間，這代表著未來，還有多少潛在購買力。

2020之后的居民債務(wù)增速峰值，出現(xiàn)在2021年5月，數(shù)值為14.22%，而最新發(fā)布的10月的居民債務(wù)增速，是10.59%。

和2021年峰值相比，看似還有3.63%的空間，但實則不然。因為居民債務(wù)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，和網(wǎng)簽相比，會有1個月的滯后。

我們來看下圖：

如圖，527樓市新舉措后，體現(xiàn)到居民債務(wù)的猛增，是7月。大概滯后一個月。

這個很好理解，因為銀行放款，是在房產(chǎn)交易之后的。

那么也就是說，止跌回穩(wěn)的提出在9月底，因此止跌回穩(wěn)帶來的高成交，其數(shù)據(jù)體現(xiàn)應(yīng)該在11月之后。

考慮到527之后提升了3個百分點，那么止跌回穩(wěn)口號以同樣幅度考量的話，現(xiàn)在的居民債務(wù)增速可能已經(jīng)到了13.6%左右，甚至更高，離2021年峰值，也僅僅只是一步之遙。

也就是說，今年上海的房價下跌，并非是觀望情緒和購買力不足的因素導(dǎo)致，而是購買力已經(jīng)盡了全力，但無奈被更強(qiáng)大的拋盤力量壓制了。

如果以2021年峰值判斷，上海的買盤購買力可能即將被耗盡。

就比如本周一，上面又提出貨幣適度寬松，據(jù)說是四萬億以來的首次，但上海樓市情緒卻未見波動。周二和周三的降價房源依然是漲價房源的十幾倍，掛牌均價也依然下行。

并不是市場不響應(yīng)“適度寬松”的說法，而是響應(yīng)的那批買家，在前幾次口號中就已入場被消耗殆盡。

上海樓市的疲態(tài)似乎已經(jīng)出現(xiàn)，喊口號拉預(yù)期，其邊際效用是遞減的。等被預(yù)期拉動的這波需求消耗完畢，上海樓市也即將迎來變天了。

后記：

最近“止跌回穩(wěn)”，“貨幣寬松”的說法頻出，我也知道大家的焦慮，無論是買家還是賣家，一旦對市場判斷錯誤，做了錯誤決策，那么多年積累的財富，也將被對手盤洗劫一空。就像我們文中提到的2021和2023年加杠桿的兩撥人，目前都已被套在山崗上。

所以，我從止跌回穩(wěn)口號開始，每天都在知識星球發(fā)布最新的數(shù)據(jù)，以及點評最新的樓市狀況，做出對未來的判斷，也是為了輔助大家在樓市買賣中的判斷。

上文中我引用了上海掛牌均價的月維度數(shù)據(jù)（貝殼），在星球中我用的是周維度甚至日維度數(shù)據(jù)，給出最實時的數(shù)據(jù)以輔助大家判斷。包括各大城市的居民債務(wù)增速和加杠桿數(shù)據(jù)，我也一并提供最新的數(shù)據(jù)提供給大家判斷。

止跌回穩(wěn)這一波預(yù)期拉動的買盤，確實超出了我們的預(yù)期，例如上海的買盤加杠桿確實已經(jīng)逼近2021年峰值。但和拋盤的博弈會如何演變，是否能真正止住掛牌均價的下跌，還是買盤被提前消耗殆盡，我們也將拭目以待。

但是，預(yù)期拉動的加杠桿，畢竟只是短期購買力的騰挪，最終的樓市支撐還是需要中產(chǎn)的收入上漲。我們也看到上面在發(fā)力促消費。消費漲了，企業(yè)營收才會增長，然后才會傳導(dǎo)到居民收入上。

而這個時候，也就會實現(xiàn)那個最終止跌回穩(wěn)的目標(biāo)。也衷心祝愿樓市可以早日止跌回穩(wěn)。大家也能在自己合適的價格上，買到滿意的房子。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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