這個二手房交易頑疾，有解了

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歷史上，宋元王朝更迭的伏筆埋在襄陽之戰。這一戰雙方攻防博弈打了近6年，宋軍不敢失去襄陽，元軍則志在必得。因為忽必烈相信，宋朝“無襄則無淮，無淮則江南唾手可下”。

襄陽之所以重要，除了地理位置因素，更關鍵的是，它乃戰略物資重要儲備地。宋人沒能守住襄陽，結果就是節節敗退乃至覆滅。

說明一點，資金安全是一切的前提，任何時候都是如此。

就說二手房交易，對比10年前，如今房源匹配、看房、簽約、過戶，整個流程已經非常絲滑便捷，不過資金安全難題一直存在。

最極端的情況，房款被中介挪用，或者買方自行支付房款給業主，業主沒拿房款去解押。甚至有城市可先過戶再辦貸款，買方如果不能按期辦理，業主也會面臨風險。

買賣雙方都有一定概率損失幾十萬甚至上百萬，只能通過漫長的司法程序追討。

出險就可能意味著巨額損失，一旦出險，交易場景再豐富、觸達再便捷都是白搭。

還有一些屬于金額不大，但特別鬧心的。比如，下面這位江西網友遇到的情況：

他通過中介買了套二手房，賣家拿一萬元放到中介，用作交房時結清水電煤氣物業費的押金。按照行規，這筆錢得買方驗房沒問題后才能退還賣方，結果中介提前把押金退了，而賣方欠著三年物業費。

大家可能不知道，一次二手房買賣涉及5個環節，每個環節都可能產生資金風險。我給大家列舉一些風險點：

1、合同簽署。可能會發生大額交付、約定過戶后付款、過戶前產生抵押的行為，這些都會產生資金風險隱患；

2、解抵押。如果買方支付房款給賣方解押，可能存在房款被挪作它用；

3、面簽和批貸。當前市場存在套房或者套貸，零首付甚至負首付，會給銀行和賣家帶來風險。這一時期，如果賣方發生債務問題，可能導致房屋無法交付，買方出現定金損失。

4、繳稅過后的環節。如果是先簽過戶再支付房款，存在房款未足額支付的風險。

5、解押放款。存在買方征信變化，導致批貸放款或者貸款資質不符合要求。

每個環節都可能出現bug，是不是覺得防不勝防？

更大的bug是，時代在發展，資金風險也在自我迭代，新隱患層出不窮。

前幾天《澎湃新聞》報道，上海須某以資金周轉為由，低于市場價拋售名下一套期房，左女士通過中介牽線搭橋，以定金250萬元的價格同須某私下簽訂購房協議，約定過戶后補齊尾款。最近該房產所在樓盤交房，須某卻以房產涉及官司暫時無法過戶為由拖延交付。

左女士找律師介入，這時候才發現該房產“一房多賣”，須某伙同中介累計向6名客戶收取近千萬定金，這些錢財要么投資打水漂，要么被揮霍了。

房產是中國絕大多數家庭最重的資產配置，一旦出險很可能是不可承受之重。同時，它又是個低頻且流程復雜的交易，買賣雙方都缺乏交易常識和風險意識，全國房產經紀人超百萬，這些從業者存在認知差異，多重因素疊加，導致資金風險一直難以規避。

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2023年全國二手房市場成交套數約596萬套，成交金額大概在7.1萬億元，如此大體量的市場，資金風險帶來的影響，遠比表面經濟損失還要深遠。

作為行業頑疾，不意味著無解，但需要有人站出來解題。

我們幾個業內人私下探討，都覺得貝殼應該牽頭來做。當然，不是說貝殼沒在做。

十幾年前，鏈家推動資金監管機制，以降低房款放中介出現“跑路”，包括后來的漏水賠付、物業費墊付等等，貝殼一直在推動降低消費者資損。

只不過，貝殼作為行業頭部平臺，大家對它會有更高的要求，總希望它再快一點、再全面一點。比如，希望它能做到的不是出現問題來兜底賠付，而是最好不出問題。

這樣的要求比較苛刻，需要貝殼迭代自身系統甚至是行業生態。一方面，貝殼得解決行業非標、消費者缺乏常識的問題；另一方面，行業參與者眾多，你得能夠消弭各方阻力。

11月22日，貝殼在鄭州首城發布“標準都做到，房款平臺保”的服務承諾。終于，我們看到了行業首個針對資金安全的承諾。

意料之中，貝殼站出來了。

意料之外，這一次貝殼確實做得更多，不只是給出兜底承諾，幾乎給出了一套成型的風險防控體系，嘗試把風險扼殺在源頭。

先看承諾：

未來在鄭州，房產交易雙方只需按照標準的流程進行房款支付，貝殼平臺承諾對交易資金進行安全兜底。

按照標準流程交易，一旦客戶出現資金損失，貝殼介入先賠付，此后才是厘定平臺與中介品牌方的責任歸屬。也就是把C端利益前置。

兜底責任很明確，源頭規避方面，通過下圖總結可以看到，貝殼主要動作聚焦于“提升安全支付規模”和“降低實際資損發生”兩個環節。

第一個環節，相當于貝殼要構建安全支付生態，包括提升買賣雙方安全/風險意識、建立有效的雙邊觸達渠道、做好安全支付管理；

第二個環節，貝殼提前預判、識別及管理風險。

兩個環節強管控下來，貝殼要解構5大流程，解決N個細節問題，難度系數地獄級，具體來說：

1、資金存管機制化。

把資金放在安全可靠的環境，發生資損的風險就會大大降低。貝殼2019年開始配合相關部門、協同各大銀行，全面推動資金存管，如今貝殼平臺在全國的資管單量平均值97%，鄭州達到99%以上。

2、引導買賣雙方建立支付安全和風險意識。

每一單簽約前，經紀人播放簽約風險視頻，給客業雙方講解風險事項，讓雙方簽署“風險告知函”，做到在簽約環節把風險透傳。

3、建立有效信息觸達渠道。

簽約后，每筆交易都建立官方微信群，對合同執行跟進服務，對資金支付進行關鍵節點提醒，交互實際支付信息，這樣一來可以有效化解客業之間的信息差。

4、完善房款安全支付管理。

改變原來的被動詢問為主動監測，通過實現系統間的智能鏈接，實現應付房款數據與實付房款數據可知、可視、可管理。通過定義15個標準動作及工具能力實現對實付房款支付信息的采集，這樣做是為了保證買方支付與合同約定一致。當不一致發生，系統可以觸發風險告知。

5、前置化識別及管控風險。

貝殼通過分析離實際發生資損最近的37個風險特征，定義并識別5個高風險類型，建立風險管理組織及機制。像沒有足額的過戶、過戶前抵押或二次抵押等風險，都可以做到提前規避。

鄭州貝殼通過這套管理機制就規避了一起潛在風險：有一筆單子原先約定支付70.8萬元，實際上買方只支付5萬元，觸發風險告知。貝殼平臺介入排查發現，買賣雙方約定過戶后再補房款。在及時干預下，雙方按照合同履約，降低了風險發生概率。

如果平臺放任不管，過戶后買家沒能足額結清房款，那可能就是一段漫長的司法訴訟了。

看得出來，這已經是一套相對完整的風險防控體系，目前鄭州首發，同時多個城市已經啟動試點。

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站在行業角度來看，解題思路有了，更實際的問題來了：

能不能全行業推廣？

如果能，將重構二手房交易的安全生態，徹底化解行業頑疾。

鄭州發布會期間，有記者問貝殼首席品質官葛靜，為什么首城選擇鄭州，鄭州沒有直營鏈家門店。意思是，如果選上海或者北京，落地會更容易。

葛靜從主客觀原因揭秘，一方面是鄭州城市有意愿共創，另一方面，貝殼選一個沒有直營鏈家的城市磕，把終極能力磨出來，去到其它城市也許就更順暢了。

拓展全國更多城市，需要基于貝殼能力建設和運營情況。如今我們看到的貝殼方案，可能是簡單的一頁PPT，或者濃縮為一句承諾“標準都做到，房款平臺保”，事實上，要建設匹配承諾的能力，背后需要巨大的人力、物力投入。

比如，系統要做改造，又不能影響原有業務進行，這比0到1重建一個系統的難度更大。

貝殼常說“做難而正確的事”，聽起來很虛，但捋一捋貝殼裂變進程（包括鏈家時代）會發現，它確實一步一步在走，完成了很多行業創舉，比如不吃差價、樓盤字典、VR看房、ACN機制、真房源、漏水賠付。

貝殼目前進入76個A+城市和46個區域合作城市，截至2024年10月30日，品牌級承諾已覆蓋貝殼平臺上的465個品牌，包含37個承諾項目，累計為634萬客戶提供了高達39億元的保障金額。

比“資金安全承諾”早幾天，11月14日，貝殼正式發布“貝殼平臺級服務承諾”，宣布設立1億元的平臺賠付保障資金，用于保障“真實房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”“物業欠費，損失先行墊付”以及“標準都做到，房款平臺保”“漏水披露，損失補償”“免電話營銷，擾一賠百元”。

這些不斷被升級或者首創的服務承諾，每一項單拎出來，落地都難，貝殼還是“折騰”出東西了。

我相信貝殼有能力把“資金安全承諾”行業化，就是推進時間表不好說。

這項承諾保障C端，事實上也保障了B端，大家都在承諾下辦事，背后有平臺兜底，行業就會更透明。

現在房地產主要任務是止跌回穩，更透明的交易和安全感也有利于推動消費活躍。

所以，還是想再給貝殼提點要求：

把進度搞快點。

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