天新熱銷行情能否延續(xù)？答案：2025年之后更高攀不上！

近期，天新走出熱銷行情，令市場(chǎng)各方側(cè)目。人們不禁要問：天新這波行情有什么底層邏輯？這波行情還能延續(xù)多久？

從宏觀層面來看，提振樓市延續(xù)多時(shí)，已成事實(shí)，且將長(zhǎng)期執(zhí)行。在這種背景之下，我們看到樓市利好不斷傳出，增加房企融資、取消限購(gòu)、降低房貸利率、降低稅費(fèi)等，已經(jīng)在當(dāng)下形成利好疊加。

從市場(chǎng)供需來看，天新持續(xù)火爆。市場(chǎng)數(shù)據(jù)就顯示，2024年10月，天新商品住宅成交面積36.5萬方，為成都TOP1，其次為龍泉驛區(qū)，成交面積22萬方（數(shù)據(jù)來源：中指研究院），顯示天新在全城賣得最好，銷量遠(yuǎn)超排名第二的區(qū)域。筆者更從多家房企獲悉，天新多個(gè)項(xiàng)目售罄，房企在2023-2024年拿下的住宅用地，僅有個(gè)別尚未入市，顯示未來一段時(shí)間，區(qū)域土地供應(yīng)、新房供應(yīng)均不能滿足市場(chǎng)需求。

◎ 成都市商品住宅10月分區(qū)供需情況 來源：中指研究院

從家庭資產(chǎn)配置角度來看，在降息及資金“放水”計(jì)劃之下，大量資金涌出銀行，必然帶來資產(chǎn)價(jià)值的水漲船高，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，就意味著：雖手握一定現(xiàn)金，如不善于運(yùn)用，就存在貶值及購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)；如錯(cuò)失當(dāng)下時(shí)機(jī)，或?qū)适зY產(chǎn)價(jià)值拉升的紅利。

基于此，我們看到，在天府新區(qū)等多個(gè)區(qū)域，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被迅速買空！

◎ 天府新區(qū) 圖據(jù)天府發(fā)布

這也解答了開篇提出的疑問：天新這波行情的背后，是人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渴求，而天新較低的門檻、較高的價(jià)值空間，讓其相對(duì)主城等區(qū)域，更具吸引力。結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)的稀缺背景，2025年甚至之后的天新，稀缺程度、市場(chǎng)火爆程度或?qū)⒏弦粚訕牵?/p>

諸多樓市利好推出之后，央利在2024年9月27日放了一個(gè)超級(jí)大招：降息，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。

◎ 圖據(jù)中國(guó)人民銀行

首先，從降息幅度來看，本次降息為近四年最大，凸顯政策決心，將通過傳導(dǎo)降低社會(huì)綜合融資成本。

其次，降準(zhǔn)釋放更充足的長(zhǎng)期流動(dòng)，將為市場(chǎng)提供長(zhǎng)期低成本資金，提升銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和可持續(xù)性。

對(duì)普羅大眾的影響則是——利率下降，資金存入銀行的收益減少。簡(jiǎn)而言之，降息會(huì)導(dǎo)致資金從銀行流出，存款變?yōu)橥顿Y或消費(fèi)。在樓市，降息帶來貸款利率下降，減少了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，從而有利于樓市繁榮。

而最近“增加地方化債資源10億元”這個(gè)重磅政策，在筆者看來，或是人民幣貶值、資產(chǎn)升值的信號(hào)。

◎ 圖據(jù)新華社

先來看具體案例。2008年，4萬元資金計(jì)劃之后，房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值上升了多少？相信經(jīng)歷過那個(gè)年代的人們最有記憶。特別是在2010年之后，成都等地資產(chǎn)價(jià)值邁上了新高度。從中可見，海量資金計(jì)劃對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)。

原因?yàn)楹危吭诠P者看來，海量資金計(jì)劃，或避免不了開動(dòng)“印鈔機(jī)”，換個(gè)通俗的說法，市場(chǎng)上錢多了，能買到的資產(chǎn)就更少了，資產(chǎn)價(jià)值必然上浮，因?yàn)殄X變多而資產(chǎn)總量不變。

所以，海量資金計(jì)劃帶來的將是人民幣貶值的猜想。既然有這種猜想，人們對(duì)于銀行存款等資金的安排，就需要謀而后動(dòng)，盡量搶占先機(jī)，合理配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以避免損失。

而從資產(chǎn)投資渠道來看，股市較為動(dòng)蕩，高風(fēng)險(xiǎn)不適合普通人；大宗資產(chǎn)門檻高，普通人夠不著；消費(fèi)降級(jí)之下，創(chuàng)業(yè)投資也面臨不確定。因此，對(duì)普通人而言，鎖定樓市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍是主流方向。

那么，什么樣的樓市資產(chǎn)最適合普羅大眾？答案是：更低的門檻、更高的價(jià)值想象空間。而從這個(gè)角度來看，相對(duì)高總價(jià)、高成本的主城，天新低門檻優(yōu)勢(shì)、資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)脫穎而出。市場(chǎng)層面，疊加稀缺供應(yīng)之后，天新資產(chǎn)價(jià)值更趨飽滿！

2025年，熱銷疊加稀缺，天新的價(jià)值、吸引力、市場(chǎng)影響力將進(jìn)一步抬升。為何這樣判斷？從土地端到項(xiàng)目端，數(shù)據(jù)早就說明了一切。

土地端主要有兩大表現(xiàn)。其一，土地供應(yīng)極為稀缺，2024年截止目前，天府新區(qū)僅供應(yīng)一宗土地（統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2024年11月15日），地塊位于麓湖，2025年，天府新區(qū)的土地稀缺已成事實(shí)；其二，土地價(jià)值走高，2024年9月，麓湖該宗約37畝住宅用地以86.90%的溢價(jià)率成交，樓面地價(jià)24300元/平米，創(chuàng)下天新樓面價(jià)記錄。

房?jī)r(jià)預(yù)期方面，以成都另一宗樓面地價(jià)24500元/平米的土地為例，其新房掛牌價(jià)約4.4萬元/平米。

◎ 數(shù)據(jù)來源：成都房小圖

地塊開發(fā)方面，2023年天府新區(qū)共拍出15宗涉宅用地，除了麓湖1宗土地尚未入市之外，其它10余個(gè)項(xiàng)目基本處于售罄或尾盤階段，余貨告急。而2023年之前的地塊，更是幾乎沒有余貨。

2024年，天新供應(yīng)的極少量宅地之中，基本以高總價(jià)板塊麓湖為主。意味著天新的土地更為稀缺，價(jià)值預(yù)期更高，或?qū)?dòng)“面包”漲價(jià)。

項(xiàng)目端，天新優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)形成“斷供”局面。

2024年前9月，天府新區(qū)的銷量就排列成都NO1，供應(yīng)約16.5萬方，去化約14.33萬方，成交均價(jià)約2.3萬元/平米，充分顯示了天府新區(qū)的市場(chǎng)魅力。進(jìn)入10月火爆行情之后，天府新區(qū)到訪量、認(rèn)購(gòu)率再度上升，多個(gè)品牌項(xiàng)目國(guó)慶7天銷售均破億元。

◎ 天府新區(qū) 圖據(jù)天府公園城市建設(shè)

而在持續(xù)熱銷之下，核心地段的品牌項(xiàng)目，新房存貨更是寥寥無幾。

◎ 天府新區(qū) 圖據(jù)天府發(fā)布

區(qū)域?qū)用妫旄聟^(qū)的市場(chǎng)地位繼續(xù)得到鞏固。2024年11月，最新版的國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）批復(fù)明確，著力將四川天府新區(qū)直管區(qū)建成成都未來城市新中心、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)新極核和開放門戶、國(guó)家級(jí)新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、踐行新發(fā)展理念的公園城市先行區(qū)。

這就從國(guó)土空間規(guī)劃層面，進(jìn)一步明晰了天府新區(qū)建設(shè)成都未來城市新中心的重要任務(wù)。

毫無疑問，這為天新樓市帶來更高預(yù)期：更稀缺、更高單價(jià)&總價(jià)。

◎ 錦江生態(tài)帶實(shí)景圖

在這種背景之下，購(gòu)房者應(yīng)將目光瞄準(zhǔn)哪里？分析天新核心區(qū)域發(fā)現(xiàn)，麓湖某典型項(xiàng)目總價(jià)約600萬+，天西某典型項(xiàng)目總價(jià)約500萬+，未來新地塊的總價(jià)或許更高，而作為天新“首熟區(qū)”的錦江生態(tài)帶，300萬出頭的總價(jià)，是天新優(yōu)質(zhì)板塊里面的最低門檻。但購(gòu)房者應(yīng)注意的是，這一板塊的新房同樣庫(kù)存稀缺，唯一在售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目指向保利，深度匹配購(gòu)房者對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的期待。

保利·天府和頌占據(jù)天新“首熟區(qū)”錦江生態(tài)帶，上承金融城、大源等城南核心板塊。隨著板塊的延伸發(fā)展，城市核心配套資源向錦江生態(tài)帶漫灌。

◎ 錦江生態(tài)帶周邊板塊分布示意圖

同時(shí)，錦江生態(tài)帶下啟科學(xué)城，左牽怡心湖，右連天府中央商務(wù)區(qū)，將天新的核心資源一并囊括。

交通方面，劍南大道、益州大道、牧華路、沈陽路等四條主軸通達(dá)全城，且地鐵5號(hào)線已經(jīng)開通，另有地鐵16號(hào)線（規(guī)劃中）、19號(hào)線（規(guī)劃中）。

◎ 錦江綠道實(shí)景圖

生態(tài)方面，麓湖生態(tài)區(qū)、怡心湖、錦江綠道、正興·淺水灣國(guó)際體育公園、南湖公園等生態(tài)環(huán)繞。

大量家長(zhǎng)還特別關(guān)心教育資源的匹配。在保利·天府和頌周邊，20所名校環(huán)伺，更不乏石室中學(xué)領(lǐng)辦的天府四中，龍江路小學(xué)領(lǐng)辦的天府三小等頭部教育資源。

商業(yè)配套則是城市生活的核心之一。在項(xiàng)目周邊，中海天府環(huán)宇坊、中海錦江城水街、萬科里生活廣場(chǎng)、紅星美凱龍等均已開業(yè)。

保利·天府和頌為保利和字系，城市級(jí)歸家大門、弧形玻璃櫥窗、天光鏡池水院等進(jìn)階設(shè)計(jì)，讓項(xiàng)目成為高階引領(lǐng)者。

◎ 保利·天府和頌大門實(shí)景圖

項(xiàng)目入市之后，一直受到市場(chǎng)高度關(guān)注。其最后一批次已于11月7日取證，據(jù)筆者了解，僅一周時(shí)間，項(xiàng)目已去化50%以上，目前僅剩最后約40余套房源，留給購(gòu)房者的寶貴席位極為有限，錯(cuò)過再無！

◎ 保利·天府和頌總平圖

戶型方面，建面約130平米的置業(yè)門檻更低，但空間體驗(yàn)毫不打折，含大尺度客餐廳、闊尺陽臺(tái)、四房設(shè)計(jì)等。

◎ 保利·天府和頌建面約143平米戶型圖，非最后交付標(biāo)準(zhǔn)

建面約143平米戶型位于中庭樓王。舒居角度來看，其不僅占據(jù)項(xiàng)目C位，層高還是項(xiàng)目最低，且深度占據(jù)中庭等核心資源；資產(chǎn)角度來看，在未來的流通市場(chǎng)，樓王的話語權(quán)相對(duì)也更強(qiáng)。

戶型設(shè)計(jì)上，建面約143平米戶型構(gòu)筑高階家庭空間。一體化超大空間、主臥套房、X空間設(shè)計(jì)等，讓空間表現(xiàn)再度進(jìn)階。

◎ 保利·天府和頌建面約143平米戶型樣板間實(shí)拍圖，非最后交付標(biāo)準(zhǔn)

綜上，資產(chǎn)價(jià)值走高預(yù)期、2025年天新“缺貨”預(yù)期之下，人們看到天新熱銷的真實(shí)原因，也看到天新的爆火趨勢(shì)，而保利·天府和頌正當(dāng)時(shí)，其以超高價(jià)值及核心產(chǎn)品，為人們提供了進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的解決方案！