歷史上三輪大規(guī)模減稅，都引發(fā)樓市大漲，那第四輪呢？

2024年11月13日，傳聞多時的靴子，終于落地！

財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，該政策出臺無疑又一次在房地產市場激起巨浪！

中國，再次迎來了房地產市場稅收政策的歷史性調整，此舉不僅體現(xiàn)了國家對房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，更是對購房者大幅減負。

筆者認為，本次調整有三大看點：

一、中央高度重視地產。

稅費政策出臺速度之快，超乎預期。

2024年11月8日，筆者寫的《10萬億來了！美國還在權力交接，中國已先救市！》里，提到的全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會上，財政部部長“預告”將出臺相關稅收政策支持房地產市場健康發(fā)展。

只是過去短短5天時間，政策便已落地，如此高效的決策與執(zhí)行速度，充分體現(xiàn)了中央對房地產市場的重視程度。

正是因為中央的高度重視，才能夠在短時間內迅速完成各項審批流程，快速公布并推進政策的執(zhí)行，這無疑為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展注入了一針強心劑。

二、購房成本大幅降低。

本次稅收政策調整聚焦于與購房者置業(yè)成本緊密相關的房地產稅收領域，通過直接減稅的方式，顯著降低了房子的交易成本，有望促成更多的房源買賣案例，為房地產市場注入新的活力。

可以看出，以降低稅費的方式，讓購房都上車門檻更低，心理負擔更少。

居民購房涉及的稅種有限，但其稅負因交易性質和所在城市的不同而有所差異。購買新房時，居民主要需繳納契稅；而二手房交易除契稅外，買賣雙方通常還需分擔增值稅、個人所得稅，部分城市還需繳納房產稅。

如果要做對比，那對同一市場價值的房產，二手交易涉及的稅費往往是新購房稅費的兩倍甚至以上，這無疑增加了購房者的負擔。

然而，如果二手房交易稅費過高，將極大挫傷買家積極性。雖然在樓市不景氣時，盡管名義上買賣雙方各付各稅，但誰都不傻，正所謂羊毛出在羊身上，幾乎所有交易稅費最終都購房者來埋單！

過高的二手房交易稅費嚴重挫傷了買家的積極性。而此次減稅政策的實施，有效降低了購房門檻，減輕了購房者的心理負擔，使購房者能夠以更低的成本實現(xiàn)置業(yè)夢想，從而激發(fā)其購房意愿，進一步促進房地產市場的交易活躍度。

三、主抓一線城市調整。

之前中央出臺各類樓市政策，很少會直接點名北上廣深，但這次非常明顯之處在于，文件里特別將這四大一線城市都拎出來重點講。

顯然已經意識到，中國樓市突破口還是在一線城市，只有把北上廣深房地產市場積極性充分調動起來，才有可能全面帶旺二三線、甚至四五六線城市樓市。

眾所周知，一線城市一直以來房價波動較大，因此以往稅率更高，免征條件更嚴格，以便確保能穩(wěn)定房價，避免大起大落沖擊市場，也是這次政策調整的重點。

新政前，北上廣深的非首套購房契稅為 3%，高于全國 2% 的標準；并且在涉及非普通住宅時，持有一定期限以上的住宅交易增值稅、個人所得稅無法像其他城市一樣享受減免，這在一定程度上限制了二手房市場的流通。

新政后，將契稅征收區(qū)分標準從90平米上調至140平米，且取消普通住宅標準，使得一線城市的二套房契稅、住房交易增值稅、個人所得稅稅率均降至全國統(tǒng)一標準。

以購買一套 500 萬元的住房為例，新政前上海的二套房契稅需繳納15萬元，而新政后僅需5萬元，大大減輕了購房者的負擔，這對于改善型需求的釋放以及二手房市場的活躍將產生積極的推動作用。

這里還是要強調，任何時期的樓市變動，有且僅有一線城市才能承擔起風向標的重任。北上廣深漲，全國才有可能漲，反之亦然。

所以，這次政策特別把一線城市列出來，足見市場緊迫感非常明顯。

當然，很多人可能想了解，減稅政策，對樓市未來走勢會有何影響？

筆者特地翻閱中國樓市歷史上三輪大規(guī)模減稅政策，通過數(shù)據對比，可以看出，每次稅費下調，都極大刺激樓市成交大幅提升。而當前，作為第四輪降減，樓市正處于對購房者最為友好的階段。

從1998年房改之后，中國樓市先后出現(xiàn)四輪減稅政策，特別是在每輪政策寬松周期里，減稅往往作為壓軸選手登場，扮演著樓市形勢逆轉風向標的重要角色。

第一輪降稅：1999年

進入1998年，中國以前所未有的魄力強力推進房改的車輪向前行，徹底告別近五十年的福利分房制度，開啟住房全面商品化市場。中國房地產由此進入快車道，加速奔跑，地產行業(yè)迅速成為中國支柱產業(yè)，有力地改善了人民的居住環(huán)境，同時也推動中國經濟穩(wěn)步向前。

1998年，中央為把房地產培育成支柱產業(yè)，做出放開消費信貸的決定，這個想法很快在1999年成為現(xiàn)實。1999年2月，為了進一步擴大國內需求、開拓國內市場，中國人民銀行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》，積極穩(wěn)妥地擴大消費信貸，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質金融服務。

1999年8月1日，財政部和稅務總局發(fā)布通知，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。普通住宅標準暫按每套住房建筑面積不超過120平方米掌握。對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

1999年在各種政策出臺后，房地產市場逐步升溫，從數(shù)據可以清晰看到樓市火爆程度。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，1999房屋銷售面積14556.53萬平方米，商品房銷售額29878734萬元；2000年房屋銷售面積18637.13萬平方米，商品房銷售額39354423萬元。

政策實施前后，房屋銷售面積的增長率約為28.03%，而商品房銷售額的大漲31.73%。

第二輪降稅：2008年

2008年，全球金融海嘯，用險象環(huán)生、驚心動魄來形容都不為過。最早萌芽于2006年的美國次貸危機，經過2007年的發(fā)酵蔓延至歐洲、日本，最終在2008年引爆為空前的全球金融海嘯，而其中標志性事件是美國雷曼兄弟的倒閉。

雷曼兄弟的轟然倒塌，全球金融危機瘋狂肆虐。遠在大洋西岸的中國感受了陣陣涼意：連續(xù)兩位數(shù)增長的經濟突然下滑到6%、房地產市場成交低迷、股市一瀉千里、出口訂單驟降……

根據統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據顯示，2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅銷售面積下降20.3%，住宅銷售額下降20.1%，這是此前十年來行業(yè)銷售首次出現(xiàn)負增長。

在雷曼兄弟宣布破產后幾小時，中國央行便宣布下調金融機構人民幣基準利率，金融機構1年期貸款基準利率由7.47%下調至7.20%。

千軍萬馬向前沖。為了應對金融危機，2008年11月5日，國務院常務會議上確定了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，由此4萬億投資計劃出爐，

與此同時，為了刺激房地產市場，2008年10月22日，財政部就已出臺一系列刺激購房消費的政策，主要內容包括如個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房免征收印花稅、土地增值稅。

央行也同步宣布，首次置業(yè)和普通改善型置業(yè)貸款利率下限為基準利率的0.7倍，最低首付比例降至20%。另外，公積金貸款利率下調0.27%。

大規(guī)模救市效果顯而易見，2009年中國經濟一路走高，一季度增長率跌至谷底的6.1%，隨后二季度增長率反轉為7.9%，三季度增長率更是飆升至8.9%，進入四季度增長率直接跳上兩位數(shù)的11.9%，交出一份令各國無比羨艷的成績單，全年實現(xiàn)國內生產總值33.5萬億元，同比增長8.7%，為全球經濟增長貢獻超過50%。

經濟發(fā)展一直以來都與房地產有著千絲萬縷的關系。2008年，金融海嘯爆發(fā)后，全球經濟受到猛烈沖擊。在中國，政府率先在兩大重要行業(yè)出臺救市政策，它們是房地產和汽車。這兩個行業(yè)都有消費額度大、關聯(lián)產業(yè)多的特點。

特別是房地產，住房一直都是國民消費中最大額支出，作為國民經濟支柱產業(yè)之一，其上下游產業(yè)鏈頗為廣泛，包括鋼鐵、水泥、建筑、裝修、家居、家電等多個行業(yè)。因此，房地產市場發(fā)展對拉動內需有著重大的推動作用。當人們分析2009年中國經濟的時候，房地產成為了不可或缺的一項。事實上，2009年經濟繁榮的背后，也確實是房地產行業(yè)的一次狂歡。

全國各地樓市量價齊升，一些城市甚至出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，沉寂一年多的土地市場也隨之火爆起來，地王紀錄不斷被刷新。這一年里，房價再一次緊緊揪住了國人的心。

據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2009年，全國完成房地產開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%；值得一提的是，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，比重占房地產開發(fā)投資的70.7%。從全國商品房銷售面積來看，2009年銷售面積高達93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%，商品住宅銷售額更是增長80.0%。

進入2009年四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價格上漲6.4%。作為衡量房地產市場的權威指標“國房景氣指數(shù)”，從3月起連續(xù)9個月保持回升，12月份達到103.66，比2008年12月上升了7.2個點。

第三輪減稅：2016年

2016年樓市面臨著去庫存壓力巨大，更為嚴重的是，由于房地產投資地經濟增長的直接貢獻率也直線下降，創(chuàng)2000年以來新低，甚至快跌落至負增長的貢獻軌道。

2016年，房地產調控政策不斷。上半年，中央主要目的還是刺激購房需求，各種利好政策陸續(xù)出臺，對樓市成交起到了重大推動作用。各地政府針對“去庫存”問題頻發(fā)大招，降首付、減契稅、補貼購房等一攬子政策層出不窮。

首先，在2016年1月1日正式實施的“全面二孩政策”，在一定程度上刺激了購房者對改善型戶型的需求。從長遠時間來看，這部分人口的增長帶來的需求，也讓房地產的前景變得更加可觀。

緊接著，繼2015年下調首付比例最低至25%之后，央行和銀監(jiān)會又于2016年2月2日聯(lián)合發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣布不限購城市首付比例可向下浮動5個百分點。這意味著，不限購城市首付比例最低可達20%。

2016年2月17日，央行官網再發(fā)通知，從2月21日起，調整職工住房公積金賬戶存款利率。據了解，原當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，分別為0.35%和1.10%。此次調整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行，當年為1.50%。

其后，2016年2月22日契稅新政頒布，對于首套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于二套住房，面積為90平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平以上的，減按2%的稅率征收契稅。

2016年3月1日起，央行再降準，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；5月1日，“營改增”全面實施，交易稅負較之前再降4.8%。

2016年初的樓市如同2015年初的股市，只不過“人人炒股”切換成“人人買房”。在全國各種政策刺激下，中國樓市一路狂奔，在前三個季度里迅速消化庫存，火爆場面甚至導致一房難求，各城地王頻現(xiàn)，房價飆漲。

在這種背景下，從2016年第三季度底開始，中央及時調整政策，各項調控相繼收緊，2016年9月底和整個國慶期間，各大主流媒體基本每天都在跟蹤報道各個城市出臺限購限貸等調控政策。與此同時，打擊“首付貸”、限制資金流入房地產行業(yè)……一年內，樓市政策形成了涇渭分明的兩個時間段。

在忽冷忽熱的政策調控中，2016年樓市最終還是交出了一份破紀錄的成績單——“突破11萬億銷售金額、15萬億平米銷售面積”，這是個里程碑式的數(shù)字，代表著中國房地產行業(yè)在改革開放第38個年頭銷售金額終于跨進10萬億時代。

看完上述三輪大規(guī)模救市減稅措施，相信很多人對2024年本輪減稅調整，或者有新的想法，每個人自己能夠有所預判。

當然，第四輪大規(guī)模減稅，預計將顯著提升房地產市場的活躍度。通過降低購房成本，刺激購房需求，尤其是對于改善型需求和首次置業(yè)者來說，減稅將直接降低他們的經濟負擔，增加購房意愿。

不過，不同城市的房地產市場狀況不同，減稅政策的影響也會有所差異。一線城市和部分熱點二線城市可能會因為需求的集中釋放而出現(xiàn)更明顯的市場活躍度提升，而三四線城市可能會因為庫存壓力而受益于減稅政策的去庫存效果。

從長期來看，本輪減稅政策旨在促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。通過減稅等措施，政府希望引導市場預期，穩(wěn)定市場情緒，避免房地產市場的大起大落，實現(xiàn)市場的長期穩(wěn)定。

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影響力智庫

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