未來(lái)幾個(gè)月，持續(xù)的“藥不停”

從11.8開(kāi)始到未來(lái)的半年內(nèi)，都大概率是：持續(xù)的藥不停，房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整體經(jīng)濟(jì)都將受益這樣的連綿刺激。

今天外媒報(bào)道，稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在研究允許一線城市將購(gòu)房契稅統(tǒng)一化為1%，這是繼11.8財(cái)政部有關(guān)“增值稅統(tǒng)一化”再表述的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步的政策，這兩個(gè)政策實(shí)質(zhì)都一樣，都是“取消豪普區(qū)分，統(tǒng)一普宅化”。

以目前深圳的操作看，如果統(tǒng)一化1%，那么，相當(dāng)大一批的首套住宅（超過(guò)90平米，1.5%）、二套房（一律3%）將會(huì)顯著降低交易成本。假定是1000萬(wàn)的交易價(jià)格，購(gòu)房者減省成本會(huì)減少5-20萬(wàn)，會(huì)有利于二套房的交易實(shí)現(xiàn)。和增值稅一樣，很多價(jià)格談不攏，就是卡在那幾筆稅費(fèi)上。

結(jié)合著先前的增值稅表述，具體量化，我認(rèn)為能看出兩點(diǎn)：

1）財(cái)政政策更加直接的發(fā)力支持房地產(chǎn)。個(gè)稅、增值稅、契稅，這些都是財(cái)政政策，9.24以來(lái)，稅費(fèi)環(huán)節(jié)也跟隨貨幣政策全方位的開(kāi)始降低成本，這是在加大財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)的直接支持力度。減稅和降低首付、利率完全不同，前者更能夠讓民眾得到更加真實(shí)的獲得感，意義類同存量房貸利率下調(diào)。

2）看起來(lái)政策層的思路是減稅而不是免稅。考慮到收入下降、資產(chǎn)貶值帶來(lái)的痛感，民眾持久以來(lái)的期待是免稅，但是政策表述一直以來(lái)是減稅，依然是在延續(xù)小碎步的節(jié)奏，要承認(rèn)還是有落差。以及，在一線城市要因城施策，所以也很難排除不及預(yù)期的可能——比如深圳完全可能把二套契稅從3%降到2%。所以，這意味著未來(lái)還是會(huì)有空間，直到全免。

這是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最新政策動(dòng)向，但放大到整體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，我認(rèn)為后面的“藥不停”會(huì)更多，當(dāng)然也更重要，因?yàn)闀?huì)進(jìn)一步的反哺房地產(chǎn)。

11.8的10萬(wàn)億化債，從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)看，有劇烈的震蕩。但我依然是維持原來(lái)的看法：符合預(yù)期，同時(shí)也意味著政策明顯是留了更多的空間，以預(yù)備川普祭出的更加猛烈的貿(mào)易大雷。那將是比房地產(chǎn)困難更大的挑戰(zhàn)，也反過(guò)來(lái)會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化我們的政策層捍衛(wèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的決心。

我關(guān)心的是后者，因?yàn)椋呛笳卟攀沁@一輪眾多買(mǎi)房人入市買(mǎi)房、房地產(chǎn)成交火爆的核心原因。讓我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍：9.24新政以來(lái)，所有的政策尤其是有關(guān)房地產(chǎn)的政策，都是錦上添花的技術(shù)性政策。真正令買(mǎi)房人敢下手買(mǎi)房的，是這一攬子政策背后所展現(xiàn)出的“國(guó)家重新回到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的軌道上”。只有當(dāng)政策明確的釋放出：It’s Economy，Stupid！國(guó)家將重新穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)！民眾才會(huì)有對(duì)未來(lái)的信心和安全感。

技術(shù)上的政策，房地產(chǎn)降了多少首付、利率、減了多少稅，這些先前也在做，但沒(méi)有上面這個(gè)核心動(dòng)力作為根基，幾乎無(wú)人敢信。

也是基于這一點(diǎn)，我才會(huì)說(shuō)，對(duì)這一輪市場(chǎng)反彈可以有更持久的期待。從市場(chǎng)的實(shí)際成交來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)初步驗(yàn)證了我的看法。

截至昨天的數(shù)據(jù)：深圳新房備案成交2878套、二手房過(guò)戶成交2696套，日均分別為262套、245套，都是之前的1倍多。按照這個(gè)速度，11月成交量都有望分別在7000套以上。環(huán)比10月份會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，新房將表現(xiàn)得更明顯——10月深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套、二手住宅過(guò)戶6118套。

這些數(shù)據(jù)再次確認(rèn)：10月份的市場(chǎng)火爆是“真實(shí)”的，因?yàn)樗鼈兌荚陉戧懤m(xù)續(xù)的轉(zhuǎn)化為成交。并且進(jìn)入11月以來(lái)的市場(chǎng)成交也依然不錯(cuò)，持續(xù)性要比以前都強(qiáng)。當(dāng)然，有一點(diǎn)必須要指出，前端的成交的確是開(kāi)始出現(xiàn)了一點(diǎn)回落趨勢(shì)，這個(gè)是正常現(xiàn)象，市場(chǎng)一定是震蕩往前走。這說(shuō)明了低價(jià)盤(pán)在快速的被消化掉，市場(chǎng)進(jìn)入重新價(jià)格拉鋸是自然而然的事。也正因如此，未來(lái)才需要、也才會(huì)有持續(xù)不斷的政策出臺(tái)，加碼支持。

往后看幾個(gè)月（3-6個(gè)月），真正的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，那是一個(gè)重要的判斷標(biāo)尺。這個(gè)階段想必一定是一個(gè)“驚濤駭浪的時(shí)期”，外部的不確定性大于內(nèi)部，大概率還是會(huì)有很多重磅級(jí)應(yīng)對(duì)政策在醞釀之中，而且一定是整體性的政策大于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策。

至于說(shuō)到現(xiàn)在的買(mǎi)房問(wèn)題，我再?gòu)?qiáng)調(diào)一個(gè)常識(shí)或者說(shuō)是誤區(qū)：我不看底部，我也沒(méi)那個(gè)水平測(cè)到底部，所謂的底部都是后驗(yàn)的。但既然大家都看底部，我想指出：市場(chǎng)均值的底部、和一個(gè)小區(qū)的底部、以及法拍房的底部，都完全不是一碼事。個(gè)盤(pán)的底部一定是先于市場(chǎng)的底部，在調(diào)整期的任何時(shí)候都有超級(jí)筍盤(pán)。所以，對(duì)于一個(gè)買(mǎi)家，無(wú)論是剛需還是投資，需要明確這一點(diǎn)常識(shí)。

比如說(shuō)，純粹是看價(jià)格，羅湖現(xiàn)在最低有2萬(wàn)多/平米的盤(pán)，福田最低有3萬(wàn)多/平米的盤(pán)，南山最低有4萬(wàn)多/平米的盤(pán)。再比如，如果你在市場(chǎng)上勤奮一點(diǎn)去淘盤(pán)，是能找到一些租金回報(bào)率超過(guò)2.5%-3%以上的樓盤(pán)的，而且是在羅湖、福田，而且是住宅，如果要公寓那就更多了，5%的都有。單單是說(shuō)價(jià)格，這樣的價(jià)格水平已經(jīng)很難說(shuō)是貴了，這樣的回報(bào)率也很難說(shuō)不誘人——超過(guò)國(guó)債收益率，買(mǎi)家無(wú)論是剛需還是投資，買(mǎi)過(guò)來(lái)能住，就算是不住也可以出租，穩(wěn)穩(wěn)的睡后收入。當(dāng)然這樣的住宅肯定有瑕疵，或者是業(yè)主急賣，但是市場(chǎng)不就是這樣“個(gè)性化”的嗎？你坐在電腦前面只是去分析數(shù)據(jù)，肯定是既測(cè)不出市場(chǎng)的底有沒(méi)有到，更是拿不到這樣的筍盤(pán)的。

但是，每個(gè)買(mǎi)者都想著等待那個(gè)最底部，這是人之常情，我也需要很大的努力才能抗拒這樣的“錯(cuò)誤誘惑”。所以，我后來(lái)想到了一個(gè)非常好的思維方法：專注于自身，而非專注于外物，厘清自己的需求，做好自己的風(fēng)控。然后，你可能就發(fā)現(xiàn)，任何市場(chǎng)都是好市場(chǎng)。

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