心余力絀，不出現十來個網紅盤，中海輕松不了

滄海橫流方顯英雄本色，風高浪急更見砥柱中流。

這句話雖然已經被說爛了，但放在時下房企的叢林里，卻是恰當不過。

在一片眾生皆默的靜謐之中，國企和央企的聲音卻猶如破曉之光，獨自閃耀。

在昨天的文章中，我們提到了中建壹品在土地市場上的所向披靡，但這不是個案，在中指研究院重點城市拿地金額TOP10名單上，保利發展、中海地產、中國中鐵等也赫然在列，央國企房企的實力由此可見一斑。

在銷售層面來看，根據中指院發布的2024年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜單來看，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，但排在前十的房企，仍舊是以央國企為主。

無論是在土地市場還是銷售層面，橫向比較，中海表現依舊穩健，甚至稱得上卓越，充分發揮了央企定海神針的特色。

尤其在北京市場，中海前十個月的銷售額是379億，足足比排名第二的華潤多了160多億，這可不是多賣了三五斗，這是一騎絕塵，讓第二名拍馬都追不上的差距。

《小窗幽記》里有句話，“人只把不如我者較量，則自知足”，幸福都是比較出來的。不知足，或者不這樣安慰自己，誰的日子也沒法過下去。

如果和自己以往的輝煌業績相比較的話，中海的成績終究是有點成色不足了。

今年前十月，在北京市場，中海比排名僅次于自己的華潤多賣了160億，但比去年同期的自己則少賣了115億。

放在全國市場來看，形勢也不樂觀——中海與保利之間的差距，如同華潤與中海在北京市場的差距一樣遙遠。

根據保利前9月合約銷售額數據來看，保利的簽約金額達到2416.86億元，比中海多賣了400多億元。

從自身的縱向對比來看，在2023年全年，中海的累計合約銷售金額約3098.10億元。今年年初，中海定下的年度銷售目標是“全年銷售穩中有升”，這一目標在中期業績會上，再次得到了張智超的重申。

不過，根據中海的三季度公告顯示，今年前9月，中海系列公司累計合約銷售金額為1988.48億元，同比下降了16.8%，且只完成去年銷售額的64%。

按目前的發展態勢來看，除非涌現出十來個像中海·京華玖序、上海中海·順昌玖里和深圳中海·深灣玖序那樣的紅盤，把場子撐起來，否則中海今年的銷售額即便和去年持平也有很大難度，更別說“升”了。

中海今年的表現也不被大摩看好，大摩在7月份的時候，將中海2024年合約銷售額預測下調10%，至2764億元人民幣。將中海的目標價由15.4港元降至14.8港元，同時維持“增持”評級。

中海一向有“利潤王”的美譽，在2023年度財報業績溝通會上，張智超還強調，中海不以銷售規模為第一目標，而是將創造價值與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質的有效提升。

但現在來看，中海不僅銷售目標很難達到，而且“利潤王”的頂桂冠似乎也有點名不副實。中海第三季度營收226.5億元，同比下降19.82%，可利潤下滑的幅度則更大——營業利潤21.3億元，同比下降39.66%。

10月底，深圳中海時光境獲批預售，備案均價為4.3萬，折后價為3.5萬，總價在290萬到460萬之間。如同我們昨天文章中所提到的另一央企的項目一樣，給了剛需一個300萬內上車小三居的寶貴機會。

不過，在去年9月首批推出時，備案均價為4.87萬，總價在366到593萬之間，套均總價為438萬元。到了去年11月再次推出時，備案均價為4.49萬，折后均價為3.99萬。

降價跑量，無疑會侵蝕利潤空間。

此外，一向以精工而著稱的中海也頻頻遭受到市場的質疑。

今年前半年，北京的網紅盤中海首開拾光里，在小紅書上了“降價300萬”“降價280萬”的消息。在曝光率不斷增加的同時，這個由雙國企開發的項目也被傳出存在部分戶型漏水以及外立面減配、交付產品與營銷話術不符等問題，引得購房者紛紛維權。

在深圳，中海學仕里出現過排水問題；在廣州，中海觀云府外立面被曝減配。

就連銷售，中海也被自媒體質疑注水。

公眾號“拾遺地”聲稱，在北京，中海和港中旅合作的西山觀復曾經發布了首開當日銷售火爆，攬金8.6億的海報，但從開盤到現在，反映在住建委網簽數據里的銷售額只有1.6億，房子只賣了14套。

如此注水的業績，拾遺地說，覺得自己的臉上有點熱辣滾燙。