案說合同法｜違約責任表述籠統的，責任將根據具體違約情節確定

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【正文】

【裁判要旨】

合同約定的違約金數額雖然具體，但對違約行為使用“甲方未按本協議約定的條款全面履行”等籠統用語表述，未區分違約情節輕重程度的，可能導致違約責任的承擔與違約行為的性質、情節輕重程度嚴重不匹配。此種條款屬于違約情形約定不明，應根據違約情節的輕重確定具體違約責任和相應的違約金數額。

【關聯法條】

《中華人民共和國民法典》第509條、585條（本案適用的是1999年施行的《中華人民共和國合同法》第60條、114條）

【原告訴請】

L某訴稱，其房屋被X公司拆遷未及時還建，故向一審法院提出訴訟請求：

1.一年內恢復重建被拆遷商住樓136.36㎡；

2.按月租4500元賠償8個月房租增加款21600元和起訴后至恢復重建期間的租金（按同區域租金標準計算）；

3.支付違約金20萬元；

4.三被申請人承擔連帶責任。

【被告辯稱】

X公司辯稱延期交房系因規劃變更等不可抗力造成，其不應承擔責任。

【法院查明】

L某原有磚混結構三層房屋一棟，坐落于于都縣貢江鎮長征西路南側（福田公園），土地面積為30.84㎡，建筑面積為115.65㎡。2012年10月13日，L某與X公司簽訂了《拆建協議書》，載明：X公司取得福田商住樓后面全部剩余土地的開發權，與L某房屋相鄰，L某將房屋納入X公司的統一規劃。L某將上述房產交予X公司拆建；X公司自拆除之日起按月向L某支付月補償金1600元，一年后每月1800元，至交付店面止；X公司交付房屋的最后期限為X公司向L某發出的拆遷通知函指定的拆遷時間起算36個月；店面全部拆除后，如X公司在一年內未動工則應按房屋原貌重建；如果L某未按X公司的書面通知停租停用則應支付違約金20萬元并繼續履行合同；如果店面全部拆除后X公司未全面履行協議則應支付違約金20萬元并繼續履行協議。

R公司和S公司對合同履行予以擔保，雙方還對置換房產等事宜作了明確約定。2012年10月13日，X公司書面通知L某其房屋將于2012年11月1日進行拆除，L某于次日書面通知其房屋承租人于月底前搬出。X公司自2012年10月起向L某支付補償金，2013年10月起按1800元/月支付。在此期間，X公司陸續拆除了L某及其臨近的房屋，但是，由于X公司于簽訂合同時未預料到的客觀因素，拆除和新建工程未能按照X公司計劃進行。2013年3月至2014年5月期間，貢江派出所多次接到X公司及他人的報警，稱有村民阻撓本案工程的施工。由于X公司無法在約定的最后期限交付房屋，L某等業主通過各種渠道反映問題，要求X公司增加補償金、支付違約金等未果。

2015年9月29日，X公司書面答復L某等業主，單方承諾自10月份起將月租金從1800元提高到2300元，并每滿一年每月遞增500元至交付房屋為止。L某等相關業主認為低于臨近店鋪的租金補償標準，故未予接受。X公司仍按1800元的金額向L某支付補償金。在此期間，X公司逐步完善了各項開發手續，項目進展較快。X公司于2016年7月26日取得圣世廣場（原福田購物中心）用地項目的建設用地規劃許可證，當年12月取得該項目建設工程規劃許可證。

因X公司未能如期交付置換房產，L某遂提起本案訴訟。2016年2月28日，L某等31人就本案事實以X公司違約為由，曾向一審法院提起共同訴訟，請求X公司承擔違約責任、R公司和S公司承擔連帶責任。2016年3月8日，一審法院受理了該案。2016年4月12日，一審法院以不宜共同訴訟為由駁回了L某等31人的起訴。2017年12月26日L某出具個人安置確認書，確認X公司還建的房屋坐落和具體位置為71301號，房屋面積148.75平方米，套內面積120.53平方米，車位F88號，面積為標準車位面積。

2017年12月27日，L某簽訂承諾書，將安置房屋調換至81901房，房屋面積161.6平方米，其中套內建筑面積130.90平方米，車位調換至F64號，面積為標準車位面積。2013年5月8日，林某生與X公司簽訂拆建協議書，約定林某生將其所有的位于長征西路臨街面店面和住房交與X公司拆遷，由X公司在原位置予以實物補償安置，X公司在協議簽字后從2013年6月1日起按月支付林某生店面補償金為每月人民幣3500元，每滿一年在上年補償金的月基數上每月增加500元整，直付至X公司所建的店面交付使用時止。再審審理中，三被申請人表示，可以在2019年10月前向再審申請人交付房屋。

【法院認為】

法院生效裁判認為，因再審申請人L某對二審判決駁回其要求恢復重建被拆遷的商住樓并無異議，雙方均有繼續履行拆建協議書意愿，L某與X公司在二審判決后亦在繼續履行拆建協議書，L某選好確定了還建房屋的具體位置和車位，因此，本案再審爭議焦點可以歸納為：1.X公司是否構成違約；2.如果構成違約，X公司應如何承擔違約責任，L某要求X公司按照同區位房租標準賠償自約定交房日起至實際交房日止的租金和承擔20萬元違約金能否得到支持。

一、關于X公司是否構成違約的問題。

L某與X公司簽訂拆建協議書后，按照協議要求將房屋交給X公司，X公司拆除L某房屋后未按照合同約定于2015年11月1日前將還建房屋交付于L某，已經構成違約。X公司辯稱其無法按期交付房屋的原因是由于政府征收土地存在問題、規劃變更、村民阻工和天氣等原因造成，但上述原因與L某并無關系，X公司并未舉證L某存在阻工等行為。《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人與第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。X公司作為專業房地產開發公司，對于房地產開發建設所需具備的條件和政府規劃許可等各種手續辦理程序是清楚和了解的，其在簽訂拆建房屋協議書時即應當進行合理預測以避免可能無法按期交房的后果，因而，即使X公司抗辯的事實成立，亦不構成不可抗力。X公司主張可以免除違約責任的理由不能成立，X公司未能按照協議書約定的期限交付房屋，應當承擔違約責任。

二、關于X公司如何承擔違約責任的問題。

L某要求X公司按同區位租金標準（2015年4500元/月，每逾期一年加500元/月租金）支付逾期交房期間租金和按合同約定賠償20萬元違約金。《中華人民共和國合同法》第一百一十二條和第一百一十四條規定了合同一方當事人不履行合同義務時應當賠償損失或者承擔合同約定的違約金。本案中《拆建協議書》第四部分第2條約定“店面全部拆除后，如甲方未按本協議約定的條款全面履行，則視為甲方違約，除支付違約金貳拾萬元給乙方外，還必須全面履行該協議。”該條款約定的違約金數額雖然明確，但該約定使用的“甲方未按本協議約定的條款全面履行”用語表述確實存在未區分違約情節輕重程度的問題，如不區分甲方違約情節，只要甲方有違約行為即承擔20萬元違約金，確實會造成違約責任的承擔與違約行為的性質、情節輕重程度嚴重不匹配的情形，該條款的違約情形約定不明，不能直接根據該條約定直接認定X公司應承擔20萬元違約金的違約責任。

但《拆建協議書》系雙方真實意思表示，《拆建協議書》第四部分第1條亦有再審申請人方違約時應承擔20萬元違約金的約定，可見，雙方在訂立協議時，均預見到了違約方可能承擔20萬元的違約金支付責任，因此，在守約方的實際損失未超過20萬元時，宜以20萬元作為合同約定的違約責任總額考量。

本案中，X公司違約導致的后果是L某無法按期使用房屋，由此導致的損失主要是房屋租金損失，該租金應當參照同地段區域房屋租金確定。L某提交了X公司對同地段區域林某生另一商住樓的租金補償標準為2013年6月1日起每月3500元，每滿一年每月增加500元，林某生的商住樓在長征西路，與L某的商住樓屬于同地段區域，被申請人雖然不認可L某主張的租金水平，但亦未提供證據反駁，且該租金水平系X公司自己支付的租金，可以將X公司對林某生另一商住樓的租金補償標準作為確定本案再審申請人租金損失的參照。

參照上述租金標準，為便于計算，不再按年增加租金標準，應酌情確定X公司逾期交房給L某造成的租金損失按照每月4800元的標準計算，因拆建協議書亦約定了在逾期交房的情況下X公司應繼續支付每月1800元的經濟補償，該約定亦有彌補再審申請人損失之意，因此，確定的每月4800元租金損失包含了拆建協議約定的經濟補償1800元，X公司應在拆建協議書約定的1800元經濟補償基礎上，增加賠償L某每月3000元的租金損失。上述租金損失X公司應當從拆建協議書約定的房屋交付日即2015年11月1日開始計算至房屋交付時止。

根據上述分析，綜合衡量X公司每月另行賠償再審申請人租金損失3000元、X公司表示可以在2019年10月前交付房屋和拆建協議約定的20萬元違約金等因素，再審酌定X公司另一次性向L某支付違約金6萬元。2015年11月1日后，X公司已經支付的補償金和按照二審判決支付的違約金應按實際金額從X公司應當支付的租金損失和違約金中扣除。R公司、S公司對X公司上述債務承擔連帶責任。

【裁判過程】

江西省于都縣人民法院于2017年3月20日作出（2016）贛0731民初【】號民事判決：

一、L某與X公司繼續履行2012年10月13日簽訂的《拆建協議書》；

二、X公司應于判決生效后30日內向L某支付合同期限屆滿后三個月催告期之違約金6240元；自2016年2月1日起按月支付補償金2300元，每滿一年在月基數上每月增加500元，直付至交付店面使用時止；

三、駁回L某要求X公司、R公司、S公司賠償租金損失的請求；

四、駁回L某要求X公司、R公司、S公司承擔連帶責任的請求；

五、駁回L某的其他訴訟請求。

L某和X公司均不服提出上訴，江西省贛州市中級人民法院于2017年9月18日作出（2017）贛07民終【】號民事判決：

一、維持江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決第一、三、五項；

二、撤銷江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決第二、四項；

三、X公司按月支付L某補償金（自2015年11月起按每月1800元計算支付至交付房屋時止）；

四、X公司按月支付L某違約金（自2015年11月起按每月1600元計算支付至交付房屋時止）；

五、R公司和S公司對X公司的上述債務承擔連帶責任。

L某申請再審，江西省高級人民法院于2018年11月29日作出（2018）贛民再【】號民事判決：

一、撤銷江西省贛州市中級人民法院（2017）贛07民終【】號民事判決和江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決；

二、X公司本判決生效后30日內向L某支付逾期交房租金損失，租金按照每月4800元（含拆建協議書約定的每月1800元經濟補償）的標準自2015年11月1日起計算至X公司向L某交付拆建協議書約定的房屋時止；

三、X公司于本判決生效后30日內向L某支付違約金6萬元；

四、R公司和S公司對上述第二項、第三項判決確定的X公司的債務承擔連帶責任；

五、駁回L某的其他訴訟請求。