中海、華潤、象嶼、上海城投，148億補倉上海！

就在剛剛！上海第六批次土拍結束，總攬金148.44億元，中海、華潤置地、象嶼地產、上海城投拿地成功。

中海地產，總價32.13億、樓板價69158元/㎡，擊敗保利置地撿漏楊浦地塊，要為楊浦樓市再添一把火。

華潤置地，總價46.12億、樓板價19803元/㎡，摘下寶山南大兩幅地塊，上海銷冠項目再添新貨值。

上海城投，總價29.1億、樓面價33500元/㎡，底價摘下閔行華漕地塊，上海隱形地主無奈托底。

象嶼地產，總價41.1億、樓面價29200元/㎡，獲取了閔行浦江超級地塊，未來會形成上千套的供應。

本輪土拍成交情況，來源房小團

萬萬沒想到，新政過后上海首場土拍，爆出了這兩年罕見的超級大冷門：

4塊地中3塊底價成交，合計只有5家房企參與

不過這場土拍亮點也不少，中海意外撿漏楊浦，華潤置地造城模式再度起航。

今天總爺就和大家聊聊，這輪上海土拍釋放了怎樣的信號。

01

中海撿漏，擊敗保利置地拿地

中海地產，總價32.13億、樓板價69158元/㎡，擊敗保利置地拿下楊浦地塊。

這是本輪土拍位置最好的一塊地，沒想到僅有中海、保利置地兩家參拍，溢價只有2.32%。

尤其是參考隔壁縵云售價12.2萬價格，這次6.9萬的樓板價成本，利潤空間非常充足：

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地塊位于楊浦東外灘板塊，距離濱江是有一定距離的，隔著波陽公園就是均價12.2萬的縵云上海三期。

中海地塊位置示意圖，來源網絡

兩幅地塊以組合形式出讓，由K2-04地塊+G2-5地塊組成。

K2-04地塊是純住宅用地，總建筑面積約3.5萬㎡，還包含了約2000㎡的風貌里弄。

G2-5地塊則位于平涼路北側，總建筑面積約在1.1萬㎡左右，相對更加迷你，比較考驗房企產品力。

中海地塊位置示意圖，來源網絡

今年楊浦區的競爭可以說異常激烈，保利、合生、越秀、中建壹品、上海城投等房企幾乎是上演了“白刃戰”。

以中建壹品·外灘源著為例，他們從奢材運用、到設計顏值、到交付誠意、到功能實用，都創造了上海千萬級別住宅新高度。

中建壹品外灘源著99㎡樣板房實景圖

不過對于剛剛在新天地、徐匯濱江取得空前成功的中海來說，很有可能會再次刷新楊浦產品的天花板。

目前中海地產在1-9月上海房企排行榜上，以415.22億的全口徑銷售額位列榜首，斷層式領先所有房企。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來源克而瑞

這次補倉楊浦地塊，今年的上海銷冠中海地產，已經在為明年做準備了。

02

華潤補倉，銷冠樓盤再續輝煌

華潤置地，毫無懸念地以總價46.12億、樓板價19803元/㎡，摘下寶山南大兩幅地塊。

兩塊地都臨近15號線豐翔路站，11-01地塊是商業、辦公、住宅混合地塊， ??32-04地塊是純住宅用地。

兩塊地都屬于華潤置地在著力打造的豐翔路TOD商圈，這不僅是今年華潤在上海的第一次拿地：

也是確定性最強、補倉最及時的一次

華潤地塊位置示意圖，來源網絡

一方面，不小的商業、辦公體量，再加上旁邊萬象系綜合體的建設，華潤置地的造城模式將再次得到實踐驗證，這次拿地水到渠成。

另一方面，兩個地塊都緊鄰中環置地中心·潤府，是2024年至今為止上海唯一銷售超1000套項目，這次拿地屬于及時補倉。

華潤地塊位置示意圖，來源網絡

去年華潤70億拿下豐翔路站TOD地塊，這次再花費46.12億補倉，兩次投入累計超過百億，真可謂是大手筆。

銷售業績給華潤做了強有力支撐，中環置地中心·潤府已經 “六開六捷”，成為上海1-9月成交套數和成交面積的“雙料冠軍”，甚至還是全國1-9月全盤銷售金額排名全國前五。

目前華潤置地在1-9月上海房企排行榜上，以194.56億的全口徑銷售穩居前三，延續了一整年的高光表現。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來源克而瑞

去年拿地后公示住宅規劃，今天拿地后預計華潤置地也會馬上行動，期待這一次這個產品卷王+造城專家，還能為上海帶來怎樣驚喜。

03

象嶼出手，斬獲浦江超級地塊

象嶼地產，以總價41.1億、樓面價29200元/㎡，獲取了閔行浦江超級地塊。

象嶼地塊位于閔行浦錦板塊，由三個南北相連的純宅地組成，加起來總建筑面積約有14萬方：

未來供應上千套住宅，閔行浦江鎮又迎來超級地塊

象嶼地塊位置示意圖，來源網絡

其中01-02地塊和01-03地塊容積率都是2.4，03-02地塊容積率為1.2，可以打造不同類型的產品組合。

雖然地塊周邊并不成熟，但是有8號線沈杜公路站地鐵配套加持，再加上浦江鎮的特殊區位，所以地塊未來潛力還是非常不錯的。

象嶼地塊位置示意圖，來源網絡

距離地塊最近的是3公里外的大華星樾，連續兩次開盤連續觸發積分，大家紛紛感慨：

連大華的口碑都能賣好，浦江鎮人氣是真高

這幾年象嶼地產深耕上海五大新城等區域，集中在外環外區域拿地開盤，將整個集團重心都放在了上海。

目前象嶼地產在1-9月上海房企排行榜上，以75.1億的全口徑銷售額位列14位，雖有所下滑但依舊不容小覷。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來源克而瑞

對于這家雄心滿滿的國企來說，拿下這塊超級地塊，意味著一次重要的貨值補充。

04

上海城投，無奈托底閔行華漕

上海城投，以總價29.1億、樓面價33500元/㎡，底價摘下閔行華漕地塊。

這塊地位于閔行紀王鎮，周邊剛剛完成大規模舊改，所以配套、界面都比較一般，地鐵距離也比較遠。

上海城投地塊位置示意圖，來源網絡

原本華漕憑借大虹橋概念連續火了好幾年，但是這兩年隨著大虹橋一二手倒掛的消失，熱度急劇下降，這塊地未來前景并不明朗。

相比其他幾家國企、央企的補倉，上海城投的托底顯得有些無奈，更屬于本地國企的責任。

很多人不太熟悉這家低調的上海國企，扎根上海的上海城投，可謂是：

上海真正的隱形大地主

就在這個月，他們剛剛以70.8億拿下了黃浦豫園舊改地塊，這次又豪擲29.1億托底大虹橋，今年在上海已經花了百億拿地，僅次于招商蛇口。

目前上海城投在1-9月上海房企排行榜上，以89.01億的全口徑銷售額位列12位，始終是上海市場不可忽略的重要力量。

上海1-9月全口徑銷售排行榜，來源克而瑞

對于這家大地主來說，更多的是從城市需求出發配合拿地，所以你會看到他們產品的跨度非常大。

最近他們在黃浦老城廂，推出了超級大平層入露香園·天譽，面積段從260平到900平，直面隔壁港資嘉里的競爭，非常具有挑戰性。

露香園·天譽效果圖

不過對于這家本地國企來說，銷售業績從來不是首要的，如何配合城市更新才是重中之重。

05

依舊嚴峻，樓市還遠未逆轉

今天這場土拍，無論是參與度還是結果，都出乎了很多人意料。

四塊地只有五家房企參與，只有一塊地有兩家房企競拍，本地國企還出手托底…

新政還未滿一個月，開發商信心怎么就沒了？

一方面，這次土拍整體供應并沒有太多驚喜，市區核心地塊沒有出讓。

位置最好的楊浦地塊，也并不是濱江一線，相比之下對于謹慎的開發商來說，這時候按兵不動可能是最好的選擇。

另一方面，有幾塊地都早已明確買家，所以看上去沒什么競爭。

比如華潤的南大地塊，華潤肯定是不會讓別的房企來享受自己打下的TOD基礎，也不會有人愿意在萬象系TOD隔壁造商辦。

不過土拍還是反映出不少問題，開發商信心并沒有恢復，樓市前景依舊嚴峻。

新政雖然目前對上海樓市產生一定刺激作用，但身處前線“聽到炮火聲音”的開發商們，顯然并沒有逆轉對樓市的判斷。

不過有危也有機，明年年初市場新房供應會減少，這幾家有擔當、有野心的房企，明年會占據上海市場的先機。

如果這種冷清的情況再延續，那么即將會有更猛的新政將出臺。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。