案說合同法｜購房后未過戶死亡，繼承人可繼承房屋的合同權(quán)利

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【正文】

【裁判要旨】

法院在查明房屋買賣協(xié)議是雙方真實意思的表示，且不違反法律規(guī)定的情況下認(rèn)定購房協(xié)議有效。由于房屋買賣行為發(fā)生在《中華人民共和國民法典》施行之前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，即使并未取得房屋的所有權(quán)，但拆遷后的產(chǎn)權(quán)取得的拆遷利益是合法的。買受人去世后，其繼承人繼承房屋的合同權(quán)利。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，出賣人有義務(wù)協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

【關(guān)聯(lián)法條】

《中華人民共和國勞動合同法》第47條、第87條。

【基本案情】

經(jīng)審理查明，2004年8月6日，F(xiàn)與G簽訂賣房契約一份，約定F將自己所有的30.68平方米房屋出售給G。2007年，該房屋被拆遷，產(chǎn)權(quán)調(diào)換至H小區(qū)7號樓2單元301室51.4平方米房屋。在G去世后，被告A與原告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將上述房屋出后給原告，原告已經(jīng)按照約定交付房款，被告A交付房屋以及房屋初始契約、回遷安置協(xié)議、發(fā)票等相關(guān)手續(xù)。上述房屋原告使用至今。F已經(jīng)去世，被告C、D系其繼承人，被告A、B系G的繼承人。

【原告訴請】

原告向本院提出訴訟請求：1．請求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效；2．依法判令被告協(xié)助原告辦理位于H小區(qū)7號樓2單元301室51.4平方米房屋的過戶手續(xù)。事實與理由：2004年8月6日，F(xiàn)將位于X區(qū)30.68平方米房屋出售給G。2008年，該房屋被拆遷，回遷安置位于H小區(qū)7號樓2單元301室51.4平方米房屋。G去世后，原告與G的繼承人即被告A簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將上述回遷房屋出售給原告，原告于當(dāng)日給付房款。被告B系G的另一繼承人，F(xiàn)已經(jīng)去世，被告C、D系F的繼承人，為此原告特向法院起訴，請求支持原告訴訟請求。

【被告辯稱】

被告A、B、C、D未出庭，亦未提供書面答辯意見。

【法院認(rèn)為】

法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

本案案涉房屋的買賣行為發(fā)生在《中華人民共和國民法典》施行之前，因此應(yīng)適用當(dāng)時的法律規(guī)定。

根據(jù)本院查明的事實，F(xiàn)與G簽訂的賣房契約系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違背法律禁止性規(guī)定，該契約合法有效。契約簽訂后，雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，G并未取得房屋的所有權(quán)。上述房屋在2007年被拆遷，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，G所購房屋的物權(quán)消滅，但上述房屋被拆遷后依據(jù)簽訂的回遷安置協(xié)議產(chǎn)權(quán)取得的拆遷利益為F出賣給G房屋的對價。

G去世后，因案涉房屋產(chǎn)權(quán)并未轉(zhuǎn)移，因此，G的繼承人系繼承了案涉房屋的合同權(quán)利。因G的另一繼承人即被告B對被告A出售案涉房屋的事實并未提出異議，因此，本院認(rèn)定被告A與原告簽定的房屋買賣協(xié)議有效，原告因此取得案涉房屋的合同權(quán)利。

《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定，A有權(quán)要求F履行協(xié)助過戶，原告有權(quán)要求A、B履行協(xié)助過戶。

因F已經(jīng)去世，原告起訴時《民法典》已經(jīng)施行，因此應(yīng)適用《中華人民共和國民法典》關(guān)于繼承的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條、第一千一百二十四條之規(guī)定，F(xiàn)的繼承人繼承了回遷安置的房屋所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，因此，原告有權(quán)要求被告A、B、C、D履行協(xié)助案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。

庭審后，原告同意承擔(dān)訴訟費用，此屬于原告對權(quán)利的處分，本院予以準(zhǔn)許。

【裁判過程】

本院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條、第一千一百二十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、F與G簽訂的賣房契約及原告與A簽訂房屋買賣協(xié)議有效。

二、被告A、B、C、D協(xié)助原告E有將位于H小區(qū)7號樓2單元301室51.4平方米房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告E有名下。

案件受理費500.00元，由原告負(fù)擔(dān)。