全運村、玉蘭花園，同板塊為什么比其他小區的貴

電影界有一種奇跡，叫“自來水”式的口碑傳播。說的是粉絲自發宣傳，形成口碑浪潮。很多國產電影的票房奇跡都來自“自來水”的傳播。

在濟南樓市圈，最強大的“自來水”力量大概是綠城。

去年，蟠龍山腳下的地塊土拍，保盛和綠城正在激烈爭奪，一位東山府的業主在群里說“必須得綠城拿”，對綠城的好感和期待溢于言表。

這大概是濟南人對綠城的第一反應：交給綠城，總有驚喜。

蟠龍山地塊雖然沒有拿下，旅游路旁、韓倉河邊上的潘田B-1地塊卻傳來喜訊——綠城將擔綱產品設計、建設工作。繞城高速內的低密地塊，位置更好，更稀缺。

關鍵是，這是綠城+旅游路，濟南豪宅市場最激動人心的頂級配置。

周末鳳棲和鳴舉辦案名發布會，很多人就是奔著驚喜來的。

現場一聊，都是綠城的老朋友。很多是綠城的老業主，準備在綠城再升級一次。還有很多是旅游路的老業主，不想錯過“綠城+旅游路”的難得機會。

發布會現場，不少人都在舉著手機錄視頻。發布會還沒結束，來自綠城業主的一手資料已經在朋友圈、短視頻平臺傳播開來。能吸引這么多業主自發給新項目宣傳的，也只有綠城了。

綠城的項目，可能是濟南自帶流量最多的項目，有著龐大的粉絲基礎。

從2007年開發全運村，到現在已有17年時間。綠城在濟南交付了10+項目，超過1.6萬業主體驗過綠城的美好生活。數據顯示，綠城業主復購率超過50%，遠超10%—20%的行業標準。

濟南 全運村

很多老業主會把綠城的房子推薦給他的親朋好友，和朋友一起住綠城。據統計，綠城“老帶新”比例高達30%以上，同樣遠超行業水準。

在案名發布會之前，中指研究院·中指調查剛剛公布了《2024中國房地產顧客滿意度調查報告》，濟南綠城再度榮登城市居住滿意度榜首。這個數據，是業主一票一票投出來的結果，綠城蟬聯榜首已經有十幾年。

有的品牌還在追求觸達客戶，有的消費者已經在追隨品牌。綠城用17年的時間，10+作品，讓濟南見證了真正的“品牌號召力”。

在濟南，綠城、旅游路，一個是品牌號召力的天花板，一個是豪宅IP的天花板。

旅游路，是濟南公認的豪宅板塊，是豪宅身上最令人向往的價值標簽。

這里云集了濟南濃度最高的豪宅，旅游路沿線樓盤房價動輒3萬+就是最直觀的體現。即便如此，濟南富豪群體依然堅持“買好房子肯定還是優先選旅游路”。

“一條旅游路，一帶富人區”的美譽里，綠城大概是貢獻最多，影響力最大的開發商。綠城+旅游路，在濟南已經創造了一個又一個奇跡。

2007年，全運村橫空出世，引得一眾講究居住品質的有錢人爭相收藏，一億一棟的傳說就發生在這里。

十幾年過去，全運村二手房依然保持較高行情，市場影響力依舊。一些組團，二手房價格達到3萬-5萬/平。

和全運村一山之隔的玉蘭花園，不僅是漢峪片區房價從八九千到三萬+的見證者、引領者。更憑借超高品質讓小區二手房價格持續領漲片區。看了一套玉園的成交價，單價已經到了4.3萬/平。

如果說全運村讓濟南人見識到豪宅的經久不衰，穿越時間的價值，同樣在旅游路上的玉蘭花園，讓濟南人見識到高品質帶來的價值溢價，才是穿越周期的資產壓艙石。

時至今日，玉蘭花園業主提起自己的明智選擇，哪個不是驕傲之情溢于言表。

今年的二手房市場多數下行，從二手房網站表現來看，綠城房子的保值能力堪稱走出了獨立行情。

無論是初代豪宅全運村，還是漢峪片區的王者玉蘭花園，二手房價格普遍比周邊樓盤高出10%—20%，部分房源甚至翻倍碾壓。

其中的價值溢價，來自綠城。

綠城業主的高復購率、居高不下的老帶新比例、購房者對綠城的品牌好感度，不只是源自綠城帶來的生活，更有綠城樓盤在二手房市場的獨立行情：

是穿越時間還能歷久彌新的好房子，更是足以穿越市場周期的資產硬通貨。

當綠城與旅游路再次相遇，市場的期待又一次被點燃了。

濟南鳳棲和鳴，以其2.3的低密容積率，旅游路旁的稀貴位置一直備受關注。瑞馬拿地后，宣布將聯合綠城、保利共同開發，綠城負責產品、銷售，保利負責物業，堪稱濟南樓市的王牌集結號。

有中介坦言，旅游路的地段，加上這個品牌配置，溢價一下就上來了，估計一推向市場就得靠搶才行。

規劃亮相時，產品的豪宅屬性一覽無遺，有不少亮點值得關注：

1，足夠低，足夠大，面積段在約143-290㎡，戶均面積約170㎡。這么高的戶均面積在大型社區里十分罕見，保證了業主圈層的純粹性。

2，足夠罕見，繞城高速內難得的洋房供應。一期、二期規劃小高層產品。三期規劃9-10層洋房產品，一共才222套。

3，高配會所空間，創新雙會所設計。從規劃圖來看，一期、二期均規劃了地下庭院，下沉庭院結合架空層、景觀組團，形成超大規模的休閑空間，這樣的雙會所高配社區，在濟南還是頭一次看到。

4，公建化外立面，玻璃幕墻搭配鋁板線條設計，綠城的建筑風格向來鮮明，一如既往的高顏值。

外立面效果圖

在案名發布會現場，鳳棲和鳴披露了很多產品細節。比如拿出了 Phoenix Project（對 TOP 級鳳起潮鳴進行的再創作）的創新成果，比如，主入口大堂凈高達約8m，面寬超過70米，比如濟南首個女王私享會所……

能超越綠城旅游路豪宅的，這一次，又是綠城！

17年間，綠城用一代代豪宅作品，賦予旅游路全新的定義。

在旅游路的奧體時代，全運村扛起濟南豪宅的標桿。在漢峪時代，玉蘭花園創造豪宅的價值奇跡。如今，沿著旅游路向東，蓮花山的鳳棲和鳴，正在定義旅游路的下一個豪宅時代。

從全運村、玉蘭花園到鳳棲和鳴，旅游路，正在以綠城為坐標，定義每一個時代的濟南豪宅。

可以說，只有綠城才能定義旅游路，而鳳棲和鳴，是綠城再次定義旅游路。

在產品力以外，鳳棲和鳴帶來更多的是期待。每一位鳳棲和鳴的潛在業主，都在期待能復刻全運村業主、玉蘭花園業主所經歷的價值神話，期待能成為旅游路的下一個豪宅經典。

在鳳棲和鳴發布會現場，一位旅游路的業主坦言，對鳳棲和鳴，想要的不只是高品質，更希望它能超越全運村、玉蘭花園的價值潛力。

旅游路的地段？綠城的品質？富豪區的溢價……對于全運村、玉蘭花園二手房的亮眼表現，每個人都有自己的理解。你覺得讓全運村、玉蘭花園業主二手房溢價居高不下的原因是什么？評論區里聊聊。