房企“瘦身”，代建突圍

在房地產行業深度調整階段，標桿房企迎來新一輪組織架構調整。

整合、收縮、合并等成為本輪組織調整的關鍵詞。

收縮戰線背后，不僅是對市場環境變化的響應，更是企業戰略轉型的集中體現。

不過，在以“瘦身”“壓縮”為主的調整中，仍然有一個業務板塊，成為眾多房企扎堆新設部門和平臺的主要方向——代建。

房企入局代建的速度比想象中還要快，TOP50房企中已有七成以上增加了代建業務板塊。

在不確定的環境下，代建或將成為房企尋找新業務增長的突破口。

自2023年以來，房企組織架構進一步壓縮，并且這一趨勢已蔓延至頭部房企。

比如，綠城中國、金地集團、碧桂園和萬科地產組織架構調整次數就有三次，保利發展、招商蛇口等房企業也陸續經歷了兩輪調整，另外，新希望、德信、中海地產等多家房企也調整了一次。

2021年房企組織架構調整方向迎來轉折。在此之前，房企組織架構調整往往是從二級拉升至三級，布局擴張增設區域城市公司，亦或是增加業務板塊。而此后，整合、收縮、合并等成為組織調整的關鍵詞。

CRIC通過梳理典型房地產企業2023年以來組織架構調整的情況發現，調整的大方向整體以“收縮”為主。

碧桂園在2023年連續三次調整組織架構，最新一輪是在去年12月，彼時碧桂園將公司14個區域整合成7個，合并完成后，公司總區域數量從28個減到21個。

另外，萬科在2024年以來也對南方區域、上海區域、西北區域和北京區域都進行了合并、收編動作。

除了組織架構調整，中交房地產和美的置業還進行了架構層級的收縮，原本的三級架構被壓縮為兩級，通過集團直管城市公司的模式，縮短了管理、決策鏈條，提高企業整體效率，減少浪費。未來預計還將有更多房企恢復兩級管控模式。

一個明顯的趨勢是，本輪組織架構變動已經由中小房企加速過渡到龍頭企業，且多為央國企。

這意味著，市場修復期中即便是有“身份背書”的央國企同樣遭受壓力，需要通過管理途徑來降本增效、穿越周期，同時央國企也在不斷通過市場化管理手段來進一步鞏固自身的行業地位。

在房企組織架構調整中，有一個值得關注的亮點：即2024年1月份，綠城管理西南區域合并了綠城中國的西南區域。

這個調整一定程度上體現了目前代建業務的強勢。同時反映出增加代建業務板塊已成為房企架構調整的主要方向。自2020年前后房企入局代建以來，TOP50房企已有七成以上開展了代建業務。

為了增加代建業務板塊，房企在組織架構調整上主要有兩種方式。

第一種方式，成立獨立代建公司或子公司，相對獨立于原有的地產開發業務。

典型代表除了綠城管理以外，碧桂園旗下的鳳凰智拓也同樣是獨立經營的企業，內部有完整的業務鏈條，此外上坤地產2023年2月份成立獨立的代建公司并推出“久筑共建”品牌，2024年1月，招商蛇口宣布設立代建業務專業公司，統籌管理代建業務，成為率先成立獨立代建平臺的央企房地產開發商之一。

第二種方式，將代建業務作為集團業務的一部分，豐富集團的業務類型、增強集團整體競爭力。

典型如華潤置地，其“3+1”業務模式中，“開發銷售型、經營性不動產、輕資產管理”為三大主營業務，而代建代運營業務則屬于生態圈要素型業務，共同組成華潤的業務組合；此外，龍湖集團的代建業務龍智造則屬于五大航道中智慧營造航道。

除了在組織架構上選擇代建賽道進行突圍以外，房企還積極拓展代建的品牌影響力。據CRIC不完全統計，截止2024年8月已有30余家房企設置了代建平臺專用公眾號，以專注提升代建的品牌傳播力和影響力。

組織架構的變動背后，可以看出越來越多的房企正在入局代建。

代建逐漸從藍海走向紅海，行業競爭激烈程度日漸提升。未來房企想要提升自身市占率和影響力，在行業內站穩腳跟，需要面臨更大的挑戰和從更多方向同時發力，搭建更具有競爭力的代建平臺。

代建平臺的專業化、數字化、資源整合能力是提升總體代建水平的三大支柱。

首先，專業化能夠在全過程代建代銷服務中，幫助房企快速進行項目定位、開發管理等專業性較強的工作，這也是專業代建平臺和小型項目開發商、城投公司最顯著的區別。

其次，數字化、智能化管理能力提升，能夠實現精細化的管理和全流程控制，不僅對于代建方的管理大有益處，也能夠更大程度滿足業主方進度管理需求，降低代建方與業主方的溝通成本。

最后，提升資源整合能力、構建專業人才隊伍，實現資源共享和優勢互補，是提升企業代建水平的根基。

本質上來講，代建業務是品牌和管理的輸出，強大的品牌影響力是企業能力的背書。因此，品牌建設也是代建平臺建設的重要工作。

在競爭日趨激烈的代建行業，房企想要取得優勢，必須內功外功雙管齊下，對內提升自身總體代建水平，對外同步增強品牌建設能力，在兩方面共同支撐下打造起自身的護城河，從而實現突圍。

房企在宏觀經濟波動與行業深度調整的周期中，持續進行組織調整，以更為高效、靈活的組織架構作為基礎，采取了更為收縮、謹慎的運營方式應對市場挑戰和風險。

在組織架構優化的同時，房企也積極在不確定環境中尋求新的業務增長點，代建這一新賽道，成為房企實現突圍的重要突破口。

隨著行業調整的深入以及轉型為高質量發展，房企需要通過業務模式創新，拓展業務范圍，增強自身競爭力，才能在復雜的宏觀環境中贏得持續發展的可能性。