濟南樓市神坑：外殼法拉利，引擎拖拉機

有的時候小編感覺挺納悶的...

咱作為大幾百萬的消費，您們難道連攻略都不做的嗎.....

作為濟南樓市的卓別林，保利發展曾搞出來無數讓人無語的操作，而且很平均，幾乎所有開發的樓盤都要弄一下。

為了避免混淆，我大概截了個圖，這家開發商在濟南累計開發了4個盤（加上齊河，因為齊河經常宣傳濟南西），最后結局都很有意思..

比如它在濟南西開發的保利·瑯悅，在高傭金的超級加持之下，看起來花團錦簇的，實際上完全不是這樣。

01

第一個盤是位于大漢峪的和光山語，要說這名字起的就很有韻味， 也算是創下了濟南交付歷史的一大奇跡：

交付當天僅有1位業主收房。

這事搞得就很滑稽，你要說百十個收房的也就得了，這說明業主有不同的看法，要是都不收房，證明開發商這個飛機搞得太大。

1位業主收房，這是什么節奏。

在小區內質量、安全隱患諸多、最嚴重的是小區東南邊山體己嚴重滑坡的情況下，開發商依然通知業主進行收房，引發了業主的強烈不滿。

此外，小區內還存在地面塌陷、雨水倒灌、外墻空鼓、入戶門質量差且與消防門沖突、綠化縮水等諸多問題。

因為這事都過去幾年了，更多的前因后果我就不摘了，最終結果是業主很不爽就完了。

02

第二個盤是位于唐冶的保利和唐悅色。

這盤是個典型的高低配樓盤，從規劃圖上就能看出多么蛋疼，不過這一點就不提了..

這盤什么公用設施減配，兒童娛樂減配也不說了。

最奇葩的是，這盤出現了早產的消防器材。

明明今天才5月份，業主發現消防器材上的標簽出廠日期卻變成了2024年6月...

說好的安置出租房源沒有區隔啦，綠化和沙盤不符啦，什么兒童搖椅晃晃悠悠的啦，什么地下車庫漏水啊等等一系列問題。

我看齊魯壹點用一籮筐來形容這盤，著實有點意思...

保利發展在德州開發了一個千畝大盤，吹的好好的，被曝光前期宣傳的名校遲遲不動工...

這盤還有漏水啊空鼓的等問題，這屬于常規操作了。

畢竟時間有點長了,這都2021年的新聞，所以我就去抖音上搜了一下：

03

現在國之重器在段店開發了保利·瑯悅。

相對來說，剛需盤反而不怕買錯，買錯了價格低一點，總有囊中羞澀的人來接盤..

但改善盤的容錯率相當低，買房的人普遍年齡上來了，部分人堪稱人生中最后一次置業機會了...

所以，開發商口碑和過去呈現非常關鍵。

以保利發展為例，過去的盤檔次都不低，看售樓處都高大上，但是最終的結果很不妙。

瑯悅也是這樣，聽起來銷量蠻高博得大家認可，但是沒有幾個人愿意告訴各位：

這盤的由于和分銷深度綁定，實則在透支西城購買力和房價預期。

這也是拖拉機引擎的外在表現形勢...

保利瑯悅是中介分銷的西城重點項目，得益于現階段競盤較少，而且這盤給傭金極其豪爽，幾乎沒人說他差。

這盤如果去掉中介分銷的力量，別說濟南前十了，能不能入前十五都困難...

看了看數據，保利·瑯悅的傭金點位在濟南都是數得著的。

套均傭金5.5萬，如果中介賣得好，銷售跳點了，每套房傭金高達12萬。

在這個賺錢堪比上天的時代，這個傭金足夠讓人瘋狂。

很多人會問那個經典問題，為啥他不降價要給高傭呢，實際上這盤不但是特價房滿天飛，而且還是快傭（開發商提前把錢給分銷）。

高傭、先給錢、還是中介公司重點推薦，想做點銷量這還不簡單？

真正的好盤有幾個和中介分銷忙活的？

所以很多人沒有內部消息，猜測原因和真實原因完全在兩個層面...

具體到樓盤

經十路北兩大問題：

1.觀景效果差，正經能看苗圃看河的實際沒有太多，尤其是現在有些樓座封頂了，你去實地看看樓間距好吧...

2.價格略顯高端，別問保值增值了，你賣二手能給中介10萬的傭金嗎？

是不是要提前把中介傭金漲出來才能談保值增值啊？

3.現在還有個更嚴峻的問題，經十路西又開始上新盤了，這個價格這個位置能穩多久，不容樂觀。

經十路南兩大問題：

1.容積率高，2.7的容積率到底屬于不屬于低密？

2.噪音比較明顯，地塊小，周邊老破小多，這很關鍵。

其實最最最最關鍵的問題是，這個國之重器之前和樓市卓別林似的，過去的表現也不知道為啥沒人提，確實不可不防。

包括現在網上一搜保利發展，首先映入眼簾的就是泰康減持。

險資撤退要說也正常，畢竟房地產最近差點事。

但是更加關鍵的是，他這拖拉機引擎的問題正在逐漸顯現。

這是財經媒體，不是房地產媒體。

盤盤被曝光，這玩意挺可怕啊。

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