房地產調整結束時間預測，經濟學家邢自強與黃奇帆的看法基本一致

不管大家對未來的房地產的分歧有多大，但一定有一個共識是，我國房地產調整不可能一直持續下去，終究有一個結束時間。

現在大家糾結的是，到底何時結束調整？此前有人說到2026年，有人說到2030年。也有人說，不能以調整時間多少來定義，而應看房價調整有沒有到位，只有房價達到工薪族能接受的地步才可以。

如果把各位請到一起辯論，估計一天一夜都說服不了對方。我們不妨聽聽專家級大佬的看法，畢竟他們的見識更為廣闊，或能帶給我們一些啟示。

都知道，學者型官員中，既懂經濟，又懂房地產，黃奇帆肯定是大家耳熟能詳的專家了。他多次預測房地產政策，比如去房地產杠桿、建保障房等等，事后看，基本上都被言中了，所以網上有人稱他的預言為“神預言”。

關于房地產調整結束時間，黃老沒有直接說出答案，但他在2023年觀眾提問“目前房價有沒有到底？”表明了自己的看法，主要包括住房交易量和房價調整幅度兩個角度，大意是：

1.從住房交易量角度看市場調整結束時間。先推算出未來每年合理的住房需求量：

2021年高峰期交易量達到18億平米，此后一路下降，降到一年12億平米如果守住就穩住了，不會到5億、6億平米的。為什么說12億平米是合理住房需求量呢？

目前我們使用中的房屋大概有500多億平米，理論上是50年折舊，每年折舊1/50，每年大概就是10億平米的折舊需求，再加上每年2億平米的結構性需求調整，一年的合理需求就是12億平米左右，這個量就是堅實的底部。

2.從房價調整角度看市場調整結束時間。
雖然交易量已經很低了，但為什么價格還沒有跌到位呢？主要是因為開發商、地方政府、買了房子的老百姓都不想跌價，銀行也不愿意自己的抵押物（房產）跌價。但這種僵持被大量的法拍房打破了。

2020年的法拍房只有20萬套，2010年也才50萬套，但到2020年已經超過150套，2023年應有400萬套了，一套按照100平米算，總計也有4億平米了，已經占到全社會交易量的30%。

一般來說，法拍房占比量在1%-5%，法拍房市場與商品房市場互不影響，但法拍房一旦占總交易量20%就能影響區域的房價了，因為法拍房總是打8折、7折、6折，以賣掉為主，價格呈現螺旋式下跌。

隨著法拍房的影響，2023年深圳、上海開始出現局部30%跌幅的樓盤，但那只是局部，當到了2024年，整個城市的均價跌幅30%，政府就應該出手了，拿出5萬億把這些房子收了。以65折收購這些房子，差不多就相當于2015年的房價了，用作廉租房、人才房。香港400萬人住在保障房，新加坡70%的人住在保障房，我們現在5%的人住在保障房，正好趁這個機會把房子收過來，經歷這件事以后，我們的保障房就超過20%了，正好把過剩的房屋平攤掉，這是好事。

而且，開發商拿到這筆收購款后，銀行、供應商的債務也還掉了。絕對相信2024年某個時候大規模出現6折、7折房時，政府應該會出手救市的，也不存在道德問題，因為政府收購的這些房子是用作保障房。

老實說，黃老說的交易量和房價調整實際情況是比較貼切的。比如說交易量，2023年全國商品房銷售面積11.2億平米，已經來到12億平米下方，甚至有些超跌。而現實中的房價也普遍下跌，相比高峰期，整體上已經有30%的跌幅，而且確實也看到了政府密集出手穩市場，降房貸利率、降首付款、首批發放3000億貸款收購存量房用作保障房等等。

無獨有偶，與黃老看法一致的，還有經濟學家邢自強。

邢自強作為摩根士丹利的首席經濟學家，日前對中國房地產市場進行了剖析。都知道，摩根士丹利作為最早進入中國發展的國際投行之一，長期研究中國房地產，并常發表有比較深入的見解。

在他看來，目前中國的房地產量已基本到位。可以說，這一點與黃老的觀點非常相似，目前就是11-12萬億的新房交易量。

至于價格，他認為還有一定的調整空間，但也不遠了。什么意思？目前我們基本面好的樓盤，已經跌20%，位置偏一些的小區跌30-40%也是有的，差不多就是黃老說的整體30%，后面有些樓盤可能還有一些調整，應該屬于慣性下跌，但要不了多久也應該調整到位。這其實就是黃老說言的，到整體觸發政府救市的底線，應該是會出手救的。說白了，就是會采取一切措施不讓再繼續向下調整了。

此外，邢自強還認為，3000億的住房貸款收購資金有限，要讓庫存回歸常態估計需要3-4萬億的資金支持。在這一點上，黃老建議的是5萬億資金。其實二者也是差不多的，3、4萬億都下去了，不過是恢復時間早點晚點而已。

在總結方面，邢自強對“大家關注的房地產市場是否見底”問題看法是，自“5.17”房地產新政推出后，部分標志房地產出清企穩后可進入后半段，預計今年和明年是本輪房地產調整周期的尾聲。

由此可見，無論從交易量，還是房價調整幅度面上，邢自強與黃老的觀點都趨向一致。在這點上，筆者也曾在文章論證過，房地產不可能一直調整下去。因為我們有如此龐大的人口基數，城市化雖然放緩，但每年還有一定量的人進城就業安家，加上房子變老變舊的改善需求，當政府決心救市以后，這些需求都會持續釋放出來。

就目前而言，房價經過3年的充分調整，提振市場核心政策（去庫存）也已經放出來，不過是需要時間落地消化，這意味著市場最主要的部分確實進入尾聲，且不是以個人意志為轉移的。事實上，從多個核心城市二手房成交量在6月份創出今年，甚至近3年新高來看，意味著有一部分人愿意接受目前的價格，這可是真金白銀，不正印證市場調整已差不多了嘛。