海南首次政策“破冰”：一地允許“商改住”原因一言難盡

文/圖 陳標(biāo)志

萬寧市率先突破嚴(yán)禁“商改住”政策“紅線”，或許是海南商辦類產(chǎn)品去化的一次具有積極意義的摸索和嘗試。

一波樓市政策剛出，另一波政策已在路上。

今年以來，海南各地“階梯式”樓市優(yōu)化調(diào)整政策至少進(jìn)行了兩輪。記者觀察發(fā)現(xiàn)，繼去年年底海南省級層面出臺“樓市10條框架政策”之后，多市縣“因城施策、一城一策”進(jìn)行了“自主決策”的樓市優(yōu)化調(diào)整房政策。

最近，萬寧市政府辦公室印發(fā)通知，該市制定《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房“商改住”，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

早在2021年 10月12日，海南 省資規(guī)廳等3 部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》，從建設(shè)項(xiàng)目土地出讓、建筑設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策。 其中就包括 嚴(yán)禁 “ 商改住 ”。

萬寧市這一工作方案制定和印發(fā)，無形中突破了實(shí)施近3年的嚴(yán)禁“商改住”政策的“紅線”。

截至2023年末，海南9大市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期多達(dá)89月。其中，萬寧市商辦類產(chǎn)品庫存高達(dá)167萬平方米，位居9市縣第三，僅次于海口、三亞。

萬寧市率先突破嚴(yán)禁“商改住”政策“紅線”，從以上數(shù)據(jù)就不難看出其中的原由。有關(guān)人士分析認(rèn)為，這或許是海南商辦類產(chǎn)品去化的一次具有積極意義的摸索和嘗試。

“之前我多次在省級相關(guān)部門組織召開 的 房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)形勢研討會議上，表達(dá)了 海南 商辦 類產(chǎn)品 庫存量大、去化周期長的問題?！焙Ｄ鲜》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路向記者表示，商辦 類產(chǎn)品 庫存量之大是由于“住宅全域限購”的背景下，住宅用地供給受限，全省大量供給商服用地的歷史原因之下形成的，“這個問題必須要引起各方的高度重視。”

突破“紅線”的“商改住”

最近，海南房地產(chǎn)界流傳著一份“商辦類商品房去庫存”的工作方案。其中“商改住”內(nèi)容引起了外界的廣泛關(guān)注。

這份“工作方案”即萬寧市政府辦公室印發(fā)的一則通知——《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案的通知》。中國房地產(chǎn)報(bào)記者從萬寧市官方權(quán)威渠道證實(shí)，該市確實(shí)印發(fā)了該文件。

記者注意到，這份非主動公開類政府文件，主要有“實(shí)施范圍”“優(yōu)惠措施”等3部分內(nèi)容。其中“優(yōu)惠措施”包括7個方面的舉措。

上述工作方案實(shí)施范圍有相關(guān)的“前提條件”，即2020年6月1日起首次取得預(yù)售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項(xiàng)目；在建未取得預(yù)售證或已立項(xiàng)取得項(xiàng)目備案證明正在籌建的商辦類商品房項(xiàng)目。

符合前述條件之一的項(xiàng)目，均可納入這次工作方案實(shí)施范圍。

對應(yīng)上述項(xiàng)目，在購房者方面也有相應(yīng)規(guī)定，即2023年5月1日起購買且辦理了商品房合同備案，所購商品房已竣工備案交付使用。

“優(yōu)惠措施”主要包括：上述商辦類商品房項(xiàng)目不受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項(xiàng)目管理。

購買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級，可納入就近入學(xué)片區(qū)；對于個人二手商辦類房產(chǎn)交易過戶，地方財(cái)政給予一定比例補(bǔ)貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關(guān)憑證申請辦理居住證明。

除了上述優(yōu)惠措施，個人購買商辦類商品房且實(shí)際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標(biāo)準(zhǔn)。同時，個人購買此類商品房還可或金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。

簡單歸納就是，“商改住”可獲子女就近上學(xué)、用水、用電、用氣以及購房貸款，均可獲政策支持。

嚴(yán)禁“商改住”下的海南樓市

在萬寧市印發(fā)上述工作方案之后，7月2日，位于海南中部的 保亭黎族苗族自治縣 再次出臺樓市新政，對非本省戶籍居民家庭等購房政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

記者注意到，保亭縣本次出臺的樓市政策，與海南省儋州市近期出臺的樓市新政版本基本一致，如 非本省戶籍居民家庭 在海南 實(shí)際居住滿183天 即可購房 、 鼓勵高校學(xué)生扎根海南 購房等多項(xiàng)優(yōu)惠措施 。

但與萬寧市本次工作方案不一樣的是，保亭縣仍堅(jiān)持“嚴(yán)禁商改住”： 目前存量的產(chǎn)權(quán)式酒店客房、酒店式公寓（非住宅性質(zhì)） 仍 按商業(yè)項(xiàng)目銷售政策執(zhí)行 ； 在堅(jiān)持不得將商業(yè)、辦公類項(xiàng)目變相開發(fā)建設(shè)成為 “ 類住宅 ” 項(xiàng)目的前提下，取消商辦類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積的限制 。

記者了解到，早在2021年10月12日， 海南省資規(guī)廳 、 海南省住建廳 等3部門聯(lián)合發(fā)布《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見 》（以下簡稱“12號文”）， 從建設(shè)項(xiàng)目土地出讓、建筑設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策。

其中，“12號文”對商辦類商品房嚴(yán)禁“ 商改住 ”，規(guī)定此類項(xiàng)目 應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)形式 ； 項(xiàng)目 在宣傳 推廣及 銷售 方面 ，不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

2022年，記者也就商辦類產(chǎn)品市場情況，赴海南多市縣走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多商辦類商品房項(xiàng)目樣板間采取“打擦邊球”的方式，將“廚房”標(biāo)注為“茶水間”，“茶水間”擺設(shè)燃?xì)庠畹染幼傩栽亍⑿l(wèi)生間設(shè)置馬桶、房間內(nèi)擺設(shè)床鋪等，均屬于“商改住”違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，便要面臨職能部門的處罰。

嚴(yán)禁“商改住”等限制性措施，并非海南“首創(chuàng)”。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，從 2017年 開始 ，全國 有 一半以上的重點(diǎn)城市都出臺 了 限制 “ 商改住 ” 的禁令，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京 近20個城市 。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn) 此前接受媒體采訪時稱 ，海南 “ 12號文” 調(diào)控政策，實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)了去房地產(chǎn)化導(dǎo)向，防止一些房企把開發(fā)重心向類住宅項(xiàng)目傾斜，禁止 “ 商改住”實(shí)際上是一道“ 紅線 ” 。

在全國各重點(diǎn)城市，“商改住”一直是頗受關(guān)注和探討的話題。

早在2017年， 上海 、 廣州 樓市允許 “ 商改租 ” 模式，被外界稱為“ 商業(yè)物業(yè)、類住宅迎來機(jī)會 ”。 2021年，湖南 省 推出了支持“商改住” 的 政策，對非住宅商品房的存量用地開通“商改住”通道。

7月2日，長沙市資規(guī)局、市住建局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確將暫停新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批，開發(fā) 、 去化存在困難的公寓等類住宅商品房可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

“或是一次積極意義的嘗試”

“萬寧市此次針對當(dāng)?shù)厣剔k類商品房制定相關(guān)工作方案，并出臺了系列優(yōu)惠措施，旨在加速此類項(xiàng)目的庫存去化?！蓖趼废蛴浾弑硎?，但最終的市場反響和效果，還有待進(jìn)一步觀察。

他告訴記者，就海南全省而言，商辦類產(chǎn)品的庫存量較大，去化周期較長，“這種市場現(xiàn)實(shí)情況不僅僅是海南，在全國其他重點(diǎn)城市也同樣存在?！?br/>

王路認(rèn)為，商辦類商品房庫存量較大的原因，一方面是市場本身的原因，另一方面是海南商品住宅實(shí)行“全域限購”的大背景下，對商品住宅供地的大幅收窄，加上商辦類產(chǎn)品的不限購，此類項(xiàng)目的供地和開發(fā)“步伐邁得有些過大”。

“今年3月份，我就在有關(guān)部門組織召開的座談會上發(fā)言時，就提到這個緊迫的問題?！蓖趼贩Q，萬寧市這次在商辦類項(xiàng)目上“商改住”政策“紅線”的突破，或許是海南商辦類產(chǎn)品去庫存的一次 具有 積極 意義的 摸索和嘗試。

據(jù)海南本土地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)——錦誠·海島服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)顯示，海南商辦類項(xiàng)目從狹義庫存 上 看，去年 該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的 9 個 市縣商辦類項(xiàng)目取證未售庫存 量為 284萬平方米，較上半年317萬平方米減少33萬平方米。按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期21月。

但從廣義庫存上看，去年海南9個市縣商辦類項(xiàng)目庫存量為1179萬平方米，其中海口突破400萬平方米，三亞、萬寧、儋州突破100萬平方米。按9市縣平均去化速度計(jì)算，去化周期89月。

具體到萬寧市，廣義上的商辦類產(chǎn)品庫存量高達(dá)167萬平方米，在全省9大市縣中僅次于?？?、三亞兩大重點(diǎn)城市。但?？诋吘故鞘鞘?，三亞是海南南端活力城市，這次萬寧在全省范圍第一個突破“紅線”嘗試“商改住”，也不難洞察其中的原由了。

萬寧市在上述工作方案中也提到，為促進(jìn)該市商業(yè)辦公類商品房項(xiàng)目去庫存工作，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，按照“因地制宜，逐步推進(jìn)；積極穩(wěn)妥，量力而行；一樓一策，統(tǒng)籌兼顧”的工作原則，對全市商辦類商品房實(shí)行相應(yīng)優(yōu)惠措施。