黃奇帆再預言未來房地產，今年已基本應驗，明年或大概率也是對的

預測房地產的人有很多，但真正靠譜的沒幾個。一般都是在市場好的時候瘋狂唱多，市場低低迷的時候又轉為極力唱衰，反正主打一個見風使舵。但我們不得不佩服一人，那就是學者型官員黃奇帆。

在我印象中，在恒大暴雷的前1年，那個時候的樓市還如日中天，黃奇帆就說了，內地房企負債率超過80%，遠高于香港和歐美發達經濟體，這不是正常現象，未來一定會把這個杠桿降下來，大部分房企或被兼并或者關門。沒過多久，國家就開啟了房企去杠桿，針對房企的“三道紅線”橫空出世。

這其實是決定房企生死的一個政策。如果當時有房企聽了他的話，并及時控制拿地并加快清盤的話，后面的日子就別提有多滋潤了。

黃奇帆對房地產之所以預測非常精準，在我看來，一方面是因為確實博學，凡事以數據說話；另一方面是因為本身就是政府高級官員，對政策的展望非常具有前瞻性。

實際上，這不是黃奇帆第一次預測房地產，比如最新預測的未來房地產走向，看原視頻講話時間是2023年。當時是一位聽眾在臺下提問，請黃奇帆分析一下“目前中國房價有沒有跌到最低？明年的房地產會怎樣？”，對于這樣一個敏感話題，黃奇帆沒有直接回答，而是用數據、用道理說話。就今年看來，一些東西其實已經應驗。

在黃老看來，2021年和2022年的房價其實沒有大跌，只不過是“有行無市”。從銷售面積來看，從2021年的18億平米，降到2022年的15億平米，大概降到12億平米左右會守住平衡。為什么是12億平米呢？

黃老用數據解釋原因，因為目前建成使用的住宅大概是500多億平米，理論上50年折舊，每年折舊1/50，每年的需求大概就是10億平米，加上其他結構性的住房需求約2億平米，總共加起來就是12億平米。這12億平米住房需求是堅實的底部，是市場正常平衡點，是會守住的。

實際上，2023年就全年的銷售額是11.7億平米，按照今年前5個月銷售水平算的話，今年可能還達不到這個水平。一句話，從建筑量、投資量角度，目前的市場銷售顯然是超跌了。但黃老也說了，目前的交易量已經很低了，按理說銀行、開發商、房產持有人都不想跌價，但到2023年為什么又開始跌那么多了呢？原因就在于法拍房。

在他看來，2020年全國的法拍房已經超過150萬套，2023年估計有400萬套。按照平均每套100平米算的話，一年就有4億平米法拍房，相當于一年房產銷售的20%，要知道，法拍房一般是打6-8折，這已經足夠影響市場了。在這樣市場狀態下，深圳、上海等城市局部樓盤出現30%的跌幅。但這還不是整體下跌那么多，但到了明年（2024年）出現整體30%跌幅時，法拍房就會出現打“對折”情況，如此，政府就應該出手了，比如拿出5萬億把房子收了，用來做公租房、廉租房等等，政府收了是不會虧的，因為一個國家本身就應該提供30%的保障房。

房企拿到這筆收購資金，其實也不會拿去發財，只能是還債，還銀行和供應商等債務，5萬億可以抵消15萬億的債務。在黃老看來，他絕對相信在明年（2024年）房子打7折、6折時候，政府就會出手了，而且這個救市不存在道德問題，因為收購的這些房子都是用作保障房。一旦這件事情過去以后，我們的保障房占比就有20%以上了，不用再建了，既去了庫存，又平衡了債務，可謂一舉兩得。

而且，從社會穩定角度講，老百姓的房子首付20%-30%買了房，還貸若干年后，現在差不多有30%-40%了的錢進去了，跌30%房子還不是負資產，但如果跌到40-50%，那就真的是負資產了。而銀行呢？如果房子跌40-50%，壞賬率就不是2-3%，而是10-15%了，這是銀行不能承受的事。因此，政府一定會出手救市，他預言今年一定會這么做。

現在看來，黃奇帆的預言基本都已經應驗。比如：1.法拍房確實已經超過400萬套了；2.目前的整體市場房價相比高點普遍有30-40%的調整；3.國家出手收購存量房，像央媽前段時間提供的3000億收資金，以用于收購待售房用作保障房，雖然首筆資金離5萬億還有差距，我們相信隨著市場的需要，后續肯定還會持續加碼收購力度。

現在唯一待驗證的就是市場底部和企穩時間。按照黃老的預判，一年新房銷售額12億平米屬于市場平衡點，2023年已經來到12億平米下方（11.7億平米），2024年1-5月銷售面積是3.66億平米，按照這個速度的話，全年銷售額可能只有9億平米，這明顯屬于市場非理性超跌狀態。這無疑會加快救市政策的出臺，力度更大、更有效的政策相信不遠了。但要達到12平米的均衡數據，大概要在明年了。

不管怎么說吧，既然國家出手扭轉樓市，這起碼說明政策容忍度已經到了極限，支持市場的政策只會加碼，一直到市場企穩和回暖，只不過實際市場需要時間來消化，帶動大家的積極預期，從這個角度看，對于這幾年苦不堪言的樓市參與者來說，最困難的時候就快過去，明年大概率是可以期待的。