瀘州市商品房預(yù)售資金如何監(jiān)管？請(qǐng)你提意見

根據(jù)國(guó)家、省最新工作要求，為有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，日前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局修訂形成了《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》，目前正面向社會(huì)公開征集意見建議。

瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售資金專款專用，順利推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第一章 總 則

第一條商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“政府主導(dǎo)、全程監(jiān)管、多方監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)控制、專款專用”的原則。

第二條本辦法適用于本市中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的存入、使用及其監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱的商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)企業(yè)”）將依法取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房出售時(shí)，由購(gòu)房人按《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定支付的全部房?jī)r(jià)款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款（包括商業(yè)按揭貸款、住房公積金按揭貸款，下同）等購(gòu)房款。

商品房預(yù)售資金以《商品房預(yù)售許可證》為單位進(jìn)行監(jiān)管，一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目是指一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)預(yù)售的所有商品房。

第四條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)工作，具體負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策措施。

受瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托，瀘州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展中心，具體承擔(dān)江陽區(qū)和龍馬潭區(qū)中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、使用管理工作。

江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和自貿(mào)區(qū)建設(shè)行政主管部門按照商品房預(yù)售許可審批權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

納溪區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

第五條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同中國(guó)人民銀行瀘州市中心支行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局，通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自行在中標(biāo)銀行中選擇一家銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管銀行”）。

第六條中國(guó)人民銀行瀘州市中心支行（以下簡(jiǎn)稱“人行瀘州中支”）履行對(duì)商業(yè)銀行結(jié)算賬戶的監(jiān)督管理職責(zé)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

第七條國(guó)家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行合規(guī)發(fā)放按揭貸款、預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二章 監(jiān)管協(xié)議簽訂和專戶設(shè)立

第八條開發(fā)項(xiàng)目辦理商品房預(yù)售許可應(yīng)達(dá)到以下形象進(jìn)度條件：中高層（即九層及以下）建筑主體施工形象進(jìn)度不低于地面總層數(shù)的二分之一；高層（十層及以上，100米以下）建筑主體施工形象進(jìn)度不低于地面總層數(shù)的四分之一；超高層（建筑高度100米及以上）建筑主體施工形象進(jìn)度不低于地面十層。

開發(fā)企業(yè)原則上按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”），監(jiān)管賬戶名稱為“‘開發(fā)企業(yè)名稱’加‘預(yù)售資金監(jiān)管專戶’”字樣。

第九條開發(fā)企業(yè)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)”）和監(jiān)管銀行簽訂《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“《監(jiān)管協(xié)議》”）?！侗O(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)企業(yè)名稱、監(jiān)管項(xiàng)目名稱和坐落、監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)和開戶銀行信息、監(jiān)管項(xiàng)目范圍、預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式和其他相關(guān)事項(xiàng)等內(nèi)容。

第十條開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示監(jiān)管賬戶信息，在《商品房預(yù)售許可證》上載明并同步在門戶網(wǎng)站對(duì)監(jiān)管賬戶信息進(jìn)行公示。在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中載明預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息。

第十一條監(jiān)管項(xiàng)目原則上不得變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行。確需變更監(jiān)管銀行的，開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行協(xié)商一致。原《監(jiān)管協(xié)議》終止并簽訂新的《監(jiān)管協(xié)議》后，原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶。

第三章 預(yù)售資金存入

第十二條監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金（監(jiān)管額度內(nèi)資金）和非重點(diǎn)監(jiān)管資金（超出監(jiān)管額度的資金）。重點(diǎn)監(jiān)管資金總額按照《商品房預(yù)售許可證》載明總建筑面積計(jì)算核定，具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：3000元/平方米。此外為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。

第十三條開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶；監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。

第十四條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)購(gòu)房人通過POS機(jī)等方式將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)及其委托機(jī)構(gòu)不得將預(yù)售資金存入除監(jiān)管賬戶外的其他賬戶。

第十五條購(gòu)房人將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)將入賬信息實(shí)時(shí)上傳至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。通過按揭貸款方式購(gòu)買的，按揭貸款銀行應(yīng)審核首付款入賬金額不得低于人民銀行規(guī)定的首付款比例；通過一次性付款購(gòu)房或分期付款購(gòu)房的，按照合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)存入。每套房屋入賬金額與《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定入賬金額相匹配時(shí)，方能辦理該套房屋《商品房買賣合同（預(yù)售）》網(wǎng)簽備案。

第十六條監(jiān)管項(xiàng)目按揭貸款合作銀行和公積金管理中心應(yīng)將按揭貸款直接發(fā)放至對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶，應(yīng)當(dāng)把網(wǎng)簽備案合同作為受理購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款的依據(jù)。

第十七條對(duì)監(jiān)管賬戶出現(xiàn)不明資金入賬的，監(jiān)管銀行應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)完成查實(shí)工作。對(duì)查實(shí)后應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金，監(jiān)管銀行應(yīng)及時(shí)將信息關(guān)聯(lián)至對(duì)應(yīng)房屋；對(duì)查實(shí)后不應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金，可由開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)?jiān)吠嘶鼗騽澽D(zhuǎn)至指定賬戶。

第四章 預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金使用

第十八條商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫仨氂糜陧?xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。在商品房完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

第十九條監(jiān)管項(xiàng)目工程建設(shè)形象進(jìn)度達(dá)到撥付節(jié)點(diǎn)后，開發(fā)企業(yè)按照本辦法第二十條、第二十一條相關(guān)規(guī)定向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付使用。

第二十條開發(fā)企業(yè)根據(jù)監(jiān)管項(xiàng)目工程進(jìn)度向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金。具體撥付節(jié)點(diǎn)和撥付標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）主體工程按每四層樓為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)按比例平均撥付，至封頂節(jié)點(diǎn)可累計(jì)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的60%；

（二）主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收完成后，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的10%；

（三）建筑節(jié)能分部工程驗(yàn)收完成后，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的15%；

（四）竣工驗(yàn)收備案完成后，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的10%；

（五）房屋所有權(quán)首次登記完成后，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的5%。

在完成房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管項(xiàng)目累計(jì)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過應(yīng)監(jiān)管金額的95%。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度、撥付節(jié)點(diǎn)及比例進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

第二十一條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)撥付預(yù)售監(jiān)管資金，應(yīng)提交以下資料：

（一）申請(qǐng)主體工程至封頂節(jié)點(diǎn)撥付的，提供預(yù)測(cè)繪報(bào)告、施工單位、建設(shè)單位和監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度表；

（二）申請(qǐng)主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收和建筑節(jié)能分部工程驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)撥付的，提供施工單位、建設(shè)單位和監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度表、相關(guān)質(zhì)量責(zé)任主體單位出具的驗(yàn)收合格資料；

（三）申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案完成節(jié)點(diǎn)撥付的，提供竣工驗(yàn)收備案資料；

（四）完成房屋所有權(quán)首次登記的，提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記資料；

（五）施工合同等需要提交的其他相關(guān)資料。

第二十二條監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理撥付申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核手續(xù)。符合撥付條件的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中發(fā)出“預(yù)售資金撥付通知”指令，監(jiān)管銀行收到指令后，應(yīng)當(dāng)在1個(gè)工作日內(nèi)完成撥付。

第二十三條開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人協(xié)商一致取消商品房交易的，由開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出退款申請(qǐng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)后，向監(jiān)管銀行出具預(yù)售資金退款通知書，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在1個(gè)工作日內(nèi)將相應(yīng)預(yù)售資金撥付到購(gòu)房人銀行賬戶。

第二十四條開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期整改，在完成整改前暫停解控重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售資金。

（一）未按本辦法規(guī)定存入或使用預(yù)售資金的；

（二）提交虛假材料騙取預(yù)售資金的；

（三）違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的其他行為。

對(duì)逾期未整改到位的，對(duì)開發(fā)企業(yè)予以信用扣分處理；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停辦理開發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售許可、暫停辦理網(wǎng)簽備案、暫停提取使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金。

第五章 預(yù)售資金監(jiān)管

第二十五條監(jiān)管項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金總額及撥付比例與開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤。

第二十六條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、人行瀘州中支和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局共同推動(dòng)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款數(shù)據(jù)信息共享。

第二十七條監(jiān)管銀行應(yīng)建立健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息臺(tái)賬，通過專有系統(tǒng)設(shè)立監(jiān)管項(xiàng)目分戶明細(xì)及收支賬，及時(shí)對(duì)帳，確保賬實(shí)相符。

監(jiān)管銀行嚴(yán)格按照《監(jiān)管協(xié)議》和有關(guān)規(guī)定做好監(jiān)管賬戶管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即書面告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

監(jiān)管銀行違反《監(jiān)管協(xié)議》的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照《監(jiān)管協(xié)議》和有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)擅自撥付預(yù)售資金部分，由監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十八條銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，從違規(guī)事實(shí)確認(rèn)之日起3年內(nèi)不得在本市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，瀘州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展中心不與其簽訂《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》，同時(shí)將其違規(guī)事項(xiàng)抄送人行瀘州中支、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局。

（一）按揭貸款銀行未按照本辦法規(guī)定將購(gòu)房人的按揭貸款全部直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，且不配合整改的；

（二）商業(yè)銀行收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收存的購(gòu)房款至該行非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后，不配合劃轉(zhuǎn)或追繳資金至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的。

第二十九條開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，持相關(guān)材料向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理后5個(gè)工作日內(nèi)解除對(duì)該監(jiān)管項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第三十條人民法院對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取凍結(jié)、保全、執(zhí)行等措施的，按《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）等有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條購(gòu)房人應(yīng)將所支付的購(gòu)房款存入《商品房預(yù)售許可證》上載明的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時(shí)查看、比對(duì)監(jiān)管賬戶信息，確保個(gè)人購(gòu)房款全部存入監(jiān)管賬戶。

第六章 法律責(zé)任

第三十二條監(jiān)管銀行未履行《監(jiān)管協(xié)議》、違反本辦法和其他商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)規(guī)定的，按《監(jiān)管協(xié)議》約定追究相關(guān)責(zé)任。

第三十三條監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究責(zé)任。

第七章 附 則

第三十四條本辦法由瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同中國(guó)人民銀行瀘州市中心支行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局瀘州監(jiān)管分局進(jìn)行解釋。

各縣區(qū)可參照本辦法規(guī)定執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，也可結(jié)合實(shí)際制定本縣區(qū)的實(shí)施辦法。

第三十五條本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。原《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（瀘住建發(fā)〔2023〕9號(hào)）不再執(zhí)行。國(guó)家、省、市有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

各單位、企業(yè)和個(gè)人在征集意見期間，可通過當(dāng)面、信函、電子郵件等方式提交書面材料，單位、企業(yè)應(yīng)在書面材料上加蓋公章，個(gè)人應(yīng)署實(shí)名并附聯(lián)系方式。

聯(lián)系人：陳丹；聯(lián)系電話：0830-2285869；

地址：四川省瀘州市江陽區(qū)江陽南路34號(hào)（瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公大樓7樓7—6室）

來源：瀘州住建發(fā)布

免責(zé)聲明：文中部分資料及圖片源自網(wǎng)絡(luò)，文中所示數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)分析不構(gòu)成市場(chǎng)交易和投資建議，亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害的責(zé)任。