我們該如何看待物管新周期？

2023年，是物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。

簡單點說就是，在經(jīng)濟周期、地產(chǎn)周期、行業(yè)周期三重疊加之下，物業(yè)行業(yè)在2023年正式告別規(guī)模紅利階段，進入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

既然是行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型，就會有陣痛。

最直接的表現(xiàn)是，大部分物業(yè)上市的2023年業(yè)績報告，都沒想象的好。

反映到資本市場，最直觀的表現(xiàn)就是股價下跌。

這在過去兩年的港股市場，已上演過多輪。

我們之前分析過，當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)的估值定價邏輯已經(jīng)從碧桂園、萬物云主導(dǎo)的“規(guī)模定價”，向中海物業(yè)、萬象生活主導(dǎo)的“高質(zhì)量發(fā)展定價”轉(zhuǎn)變。

所謂的高質(zhì)量發(fā)展，就是“既要又要還要”：規(guī)模要有，效益要好，對客戶的服務(wù)也要到位。

基本可以確認(rèn)的是，隨著轉(zhuǎn)型的持續(xù)，“高質(zhì)量發(fā)展定價”在2024年及以后的若干年會繼續(xù)強化，并對物業(yè)企業(yè)們提出了更高的要求。

01

中海物業(yè)的業(yè)績報告，沒有你想的那么差

3月26日，中海物業(yè)發(fā)布2023年年度業(yè)績。

隨后，中海物業(yè)的股價遭遇了一波下跌，幅度還有點大。

綜合分析來看，股價下跌的原因主要有二：

1、中海物業(yè)2023年下半年業(yè)績增速變緩；

2、分紅比例低，股息率不及同行。

但中海物業(yè)的成績單，真的差么？其實不然。

1、規(guī)模：

業(yè)績報告顯示，2023年中海物業(yè)的在管面積4.0億平米，較去年同期的3.2億平米增長了25.4%。要說這個增速并不差，同時亮點也不少：

1）2023年獨立第三方在管面積占比同比增加7.7%至40.5%，達(dá)到了1.62億平米；

2）新增拓展面積中有70.6%來自于獨立第三方，相關(guān)合約額為人民幣40.2億；

3）新增第三方外拓中，住宅業(yè)態(tài)占比47.8%；非住業(yè)態(tài)占比52.2%。非住業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。

這意味著，中海物業(yè)的市場化能力和獨立性進一步增強，未來的業(yè)績保障倍數(shù)更高，成長性也更為確定。

2、營收：

2023年實現(xiàn)營業(yè)收入130.5億元，同比增長19.7%。

1）橫向看，中海物業(yè)2023年近20%的營收增速，在幾大頭部企業(yè)里排名靠前；縱向看，較2022年近40%的增速有所放緩，這是事實，也是投資者質(zhì)疑所在。但拉長來看，中海物業(yè)近5年的平均增速仍達(dá)到了28.7%，無論是與頭部的還是行業(yè)巨頭相比，都不差，這也是事實。

而且進一步細(xì)化來看：

作為基本盤的物業(yè)收入達(dá)到了94.1億，同比增長16%，是不弱的。

2）巨頭們都在加碼的增值服務(wù)收入格外亮眼。全年增值服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入34.4億元，同比增長33.7%，其中非住戶增值服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入21.4億元，同比增長18.3%，住戶增值服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入12.9億元，同比增長70.9%。可以看出，中海物業(yè)對非業(yè)主增值服務(wù)的依賴度很低。

3、利潤：

業(yè)績報告顯示，中海物業(yè)2023年毛利20.70億元，同比上升19.3%；毛利率保持穩(wěn)定，與去年一致，均為15.9%；股東應(yīng)占溢利為13.4億元，同比增長22.8%。

老實說，無論是與部分頭部企業(yè)比，還是與自身的過去幾年比，中海的營收和利潤增速都只能算中規(guī)中矩，這是市場失望之所在。

但有一點值得注意，中海的利潤增速依舊大于營收增速，業(yè)內(nèi)少有，這證明中海的增長質(zhì)量依然是很高的，這很難得。

業(yè)績之后，盡管股價遭遇了一定幅度的下挫，但中海依舊被國際大行看好。摩根士丹利發(fā)布研報稱，予中海物業(yè)（02669.HK）“增持”評級，目標(biāo)價9.39港元。

至于緣由，無非是兩點常識：

1、中海物業(yè)的業(yè)績并沒有發(fā)生根本性的變化；

2、中長期看，它的業(yè)績基本面持續(xù)增長的趨勢也比較確定。

02

筑底信號已現(xiàn)，物管行業(yè)迎來新周期

跟大多數(shù)的周期性行業(yè)一樣，與地產(chǎn)休戚與共的物業(yè)行業(yè)從2021年開始也進入了加速整合的階段。

2023年，隨著部分房企信用風(fēng)險釋放逐漸接近尾聲，物業(yè)行業(yè)這一輪的調(diào)整已經(jīng)基本接近尾聲，原因有二：

1、盈利見底

近兩年，物企們盈利能力遭受到了較大壓力，頭部物企也不例外。從公開數(shù)據(jù)看，2023年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)的整體毛利率均值為25.94%，同比下降3.18個百分點；整體凈利率均值為7.91%。

2、估值見底

還是看公開數(shù)據(jù)。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達(dá)九成。千億市值物企清零。百億市值的物企僅剩6家，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)和招商積余。

且多數(shù)物業(yè)的PE都下探到10倍以下，這與2020年前后，動輒50倍以上的PE形成天壤之別。

2023年，上市物企PE均值約11.3倍。

在這六家市值百億級的物業(yè)上市公司中，估值最高的依舊是華潤萬象生活，PE達(dá)到了17.48，在10倍以上；其余5家均在10倍以下。

其中，中海物業(yè)的PE從2022年的11倍左右進一步降低到目前的9.61倍。但中海物業(yè)不管從營收規(guī)模利潤等經(jīng)營層面的指標(biāo)，還是未來的成長性優(yōu)勢比較，在市值TOP6的陣營中，都能排在前列。從這個角度看，中海物業(yè)是被顯著低估的。

與此同時，整個物管行業(yè)也在發(fā)生一些新的變化：

1、規(guī)模增速放緩，不再迷信規(guī)模為王。

典型的信號是，近兩年，大規(guī)模的并購幾乎絕跡。

曾經(jīng)依靠并購擴張獲得了較大規(guī)模和市值的部分物企，有的消失，有的掉隊。而對并購一直保持著克制的少數(shù)物企，比如中海物業(yè)、保利物業(yè)，則靠著自身內(nèi)涵式的發(fā)展，反而實現(xiàn)了超越，實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的雙擴張。

2、資本市場的預(yù)期發(fā)生變化

復(fù)盤來看，2023年，上市物企們都遭遇了股價和市值的雙殺：從華潤萬象生活、萬物云、保利物業(yè)到中海物業(yè)，概莫能外。

不同的是，部分頭部物企先跌了一整年，而部分則在近段時間遭遇了補跌，典型如中海物業(yè)。

在2023年10月之前，得益于良好的基本面，中海物業(yè)一度是市場上股價最堅挺的公司，直到最近，中海物業(yè)的股價才在行業(yè)性的調(diào)整面前低下了頭。

3、日益上漲的成本和日益增長的高質(zhì)量服務(wù)需求矛盾凸顯，向管理要紅利的難度正在加大。

這個其實是物業(yè)新周期里最明顯的變化。

還是以中海物業(yè)為例，2023年，中海的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率同比微增1.1%。

我們都知道，物業(yè)是一個微利行業(yè)，尤其是基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。在成本上漲和全行業(yè)物業(yè)費收繳率下降的背景之下，中海的基礎(chǔ)服務(wù)收入還能增長，證明中海物業(yè)在精細(xì)化管理能力是相當(dāng)優(yōu)異的。

03

新周期里，哪些企業(yè)能依舊出色？

如今的物業(yè)行業(yè)，大致分為兩種企業(yè)：

1、行業(yè)巨頭：比如中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、華潤萬象生活、龍湖物業(yè)等；

2、普通物企：物業(yè)是典型的長尾市場，所以還會有大量的小型物企，他們聚焦區(qū)域市場和零星項目，偏安一隅，對行業(yè)格局不會有太大的撼動。

換個角度來說，新周期里的競爭，是巨頭的競爭，與多數(shù)人無關(guān)。

對于行業(yè)的頭部公司們來講，新周期的競爭，是從戰(zhàn)略取舍、戰(zhàn)術(shù)鋪排和落地的全方位比拼。

我們還是以中海物業(yè)為例。

1、基本面仍是行業(yè)最優(yōu)：

經(jīng)營基本面，上文已經(jīng)分析過，這里不再贅述。

只強調(diào)一點，在未來的城市公共服務(wù)的競爭中，中海物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢大概率也能成為業(yè)績的助推器。

作為國內(nèi)最早上市的物業(yè)企業(yè)之一，中海物業(yè)源于香港，目前是香港物管行業(yè)NO.1，同時也是香港市場最大的政府項目物業(yè)管理服務(wù)商和第一大公共房屋物管服務(wù)商。截至目前，中海物業(yè)已經(jīng)服務(wù)過超過100家世界500強客戶。

2、戰(zhàn)略定力行業(yè)最優(yōu)：

堅持高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)、均衡、健康的發(fā)展路徑。

與兄弟公司中海地產(chǎn)一樣，中海物業(yè)在制定戰(zhàn)略時，也很清楚自己想要什么，能不能實現(xiàn)，又該如何實現(xiàn)。

比如，在過去幾年，中海物業(yè)是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家抵制住規(guī)模沖動的企業(yè)，幾乎沒有并購。

再比如，中海物業(yè)一直堅持規(guī)模、效益與服務(wù)的均衡，是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾個規(guī)模和利潤齊頭并進的企業(yè)。而且，中海仍舊繼續(xù)強化這一理念，并提出了“服務(wù)為本，效益為先，規(guī)模為基”發(fā)展策略。

3、進取力行業(yè)靠前：沖擊前三

當(dāng)下的物業(yè)行業(yè)，規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模也是萬萬不行的。

盡管中海物業(yè)抵制住誘惑，沒有參與到資本市場的并購游戲里，但中海沒有放棄對規(guī)模的適當(dāng)追求。

過去5年，年均接近30%的營收增長就是最好的證明。

作為行業(yè)頭部陣營里的一員，又是國內(nèi)最早上市的一批物企之一。據(jù)說，中海物業(yè)仍會維持對規(guī)模的一定訴求，并定下了“綜合實力前三”的目標(biāo)。

結(jié)論

住建部部長倪虹說，高質(zhì)量發(fā)展是我們建設(shè)現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。

面對行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整，多數(shù)企業(yè)都無法擺脫周期的震蕩。

面對行業(yè)的周期性調(diào)整，可能沒人能幸免。

不同的是，有些企業(yè)因抵抗不住周期的波動而消失，而有些企業(yè)則體現(xiàn)出強大的逆勢發(fā)展能力，周期過后仍能繼續(xù)向前。

中海物業(yè)就是屬于后者。