這個項目告訴了我，中國未來豪宅產品創新的核心秘密

今年春節前后，我跟地產界的一些高層們拜年聊天。

在溝通中我發現一個新的現象：面對疲弱的市場，行業內的各大企業都有相對一致的戰略判斷——那就是要對存貨進行調倉。也就是說，大家在謹慎拿地的同時，把戰略儲備資源重新回到核心大城市的好區位的項目上。

春節開年后，一些新一線城市的土拍市場陸續出現了新的地王項目。這些現象的背后，就印證了大家的判斷：真正有競爭力的城市，在優質地段的好項目，再加持先進的產品力，確實可以獲得不錯的市場結果。

隨著人口結構的變化，中國地產業進入到了調整期。如果在這個歷史階段來尋找行業的機遇，我想一個核心的機會還是在于大城市的高品質終極住宅上。因為不管經濟怎樣波動，大家對居住品質升級的需求從未停止。人們通過一生的奮斗，不斷改善，最終住到稱心如意的好房子里，是絕大多數人的共識。

如今，國內住宅的金融價值逐漸褪去，回歸到了使用價值的本源。如果站在消費品這個層面上來認知住宅地產，那么就要用一套新的邏輯來研判。

對于消費品來說，在現代化規模制造的浪潮下，大多數是價值便宜的快速消費品。而具備保值價值的就是用新材料、新工藝和匠心精神營造的奢侈品?？v觀歐美、日本的經濟走勢，中國未來大概率會進入進行K型分化，這種分化的結果就是普通產品會進入極致的性價比內卷戰，而一部分稀缺小眾的高端產品反而會保值，走出獨立的行情。

當代的豪宅如同奢侈品一樣，往往是能夠打敗時間的存在。

過往在行業界，有一整套對豪宅產品的評價標準，涉及到地段、建筑、景觀、室內、配套等多個方面。只有各項分數都優秀，才能是夠上豪宅的門檻。

但如果我們用奢侈品的打造邏輯來認知豪宅產品，上述陳舊的評判標準就需要做調整，他們應該是這樣的：

第一，極度稀缺的資源占有；

第二，獨一無二的審美感受；

第三，前所未有的消費體驗；

第四，具有符號意義的圈層聚落。

最近我正好復盤了香港置地在重慶極富盛名的豪宅項目啟元，對于一向以長期主義為價值觀、極度偏執產品力的香港置地來看，他們對啟元的創作過程，確實讓我眼前一亮?？梢哉f，香港置地又給中國的地產業同行們好好上了一課。

圖：啟元 I20-1/06地塊 夜景實景 來源：香港置地

接下來我們來分析一下，這個當地最具傳奇氣質的項目，是怎樣破局重慶，又進一步引領中國豪宅產品的未來的？

極度稀缺的地段選址

城市是現代文明的搖籃。雖然全球城市都經歷過一輪城市擴張和蔓延，但反觀現代的倫敦、紐約、巴黎，城市更新和回歸都市中心，已經成為一種主流的發展浪潮。只有在市中心，才會使信息、產業、文化、商業、醫療和教育配套高度聚集。

在評價豪宅產品的所有標準中，第一重要的還是地段和選址。上海的翠湖天地、世貿濱江、湯臣一品、蘇河灣這些名滿天下的豪宅，無一不是占據了市中心的核心區位。

所謂“大隱隱于市”，在現實意義上講，意味著好的區位一定會享有便捷的城市服務體系和發達的商業配套。

而對于山城重慶，這樣一個城區面積廣大的核心城市，近兩年在經歷多級化擴張之后，也在重新夯實產業，回歸中心城區。啟元所在的觀音橋商圈，是重慶無可爭議的心臟。觀音橋經過20年進階，商圈熱力指數已屬重慶第一。

2020年，香港置地拿下了觀音橋片區的核心地塊，從此，啟元開啟了它魔幻般的創新之路，銷售業績也是一路逆勢上揚，領跑全城。

重新發現大城市中心區，啟元在戰略選址上，踩上了未來幾十年發展的正確節拍。所以說，真正的豪宅，在選址上看，從來都是遠見卓識的。它與這個城市發展同頻共振，扼守著時代的脈搏。

圖：啟元I20-1/06地塊 夜景實景圖 來源：香港置地

新豪宅的價值核心，

在于創新的戰略思維

對于很多地產項目來說，地段價值占到了項目總價值的70%，但對于豪宅卻不完全是這樣。豪宅的地段價值固然重要，但豪宅之所以是豪宅，還是因為他們具備了突出的高奢產品價值的屬性。所以從這個意義上看，真正豪宅的產品價值應該占到總價值的50%。

而從高奢的產品價值角度來看，極好的審美感受和消費體驗是非常重要的。僅僅保持普通的高品質，不可能成為一個引領型的的豪宅作品。好的作品應該有擊中大家內心深處的情緒，它本質上應該深藏一種情緒價值和文化價值。

啟元在豪宅的創新上，給我們最大的啟發就是他們非常清楚豪宅的下一步的戰略價值是什么？那就是文化和審美上的全面超越。

這種超越是一種建構在核心競爭力上的體系性的布局。從立面到景觀，從室內到地庫，從花園到配套，一氣呵成。啟元就是一個在各個細節中，都藏有深厚的主題性和文化濃度的一個項目。

圖：啟元 I20-1/06地塊夜景圖 來源：香港置地

極致美學+人文精神

=豪宅的全新價值錨點

用現代審美，結合全新工藝，再融入歐洲的文藝氣質，是啟元打造主題價值的一個核心秘密。

接下來，我們來詳細拆解一下啟元的整體創作思路，可以說分為4大策略：

第一，用漂浮島嶼與空中花園提高項目的審美勢能。

重慶流派的產品主義創新一直走在中國的前列，最重要的是歸功于這里獨特的地形結構。山城上下錯落、形態豐富的臺地結構，給予了重慶的地產作品多維的空間張力。

觀音橋是一個極具煙火氣的城市中心商圈，要在這樣的鬧市中做有奢隱氣質的豪宅，就需要構建一種獨特的空間結構。所以，啟元在觀音橋商圈的作品，就構建了一座漂浮島嶼和一片空中花園。

圖：啟元 I20-1/06地塊夜景圖 來源：香港置地

在整體規劃上，啟元利用場地高差，通過退臺的手法構建了的新平面，這讓啟元騰空于觀音橋商圈街道地面的煙火氣。這樣做的最大好處就是樹立了一種邊界感，形成了一種儀式感，同時也可以給整體場域降噪。

同時，這種跌落的多層的空間結構，又給項目配套創造了優質的空間場域，形成了一個個島狀商業空間，把社區的整體配套在這里集中解決了。

圖：啟元 I20-1/06地塊 實景圖 來源：香港置地

穿越過這一組退臺綠島后，就進入到社區的入戶平面層。在這層躍起的平面上，啟元修建了一組類似巴比倫空中花園的秘境景觀，形成了一個城市中心極核地帶的漂浮島嶼。

這樣多層的平面和漂浮在水面上的自然花園的組合，使得項目的整體場域空間升騰出一種微度假的氣場。這種與周邊場地形成小鳥瞰的視角，構建了一種獨特的差異化。

圖：啟元 I20-3/08地塊 空中景觀實景 來源：香港置地

第二，用優雅的弧線，構建出極具辨識度的外立面。

從歷史上看，在奧古斯都時期，羅馬帝國各地的凱旋門大多是特有的柱式與拱券的組合，這樣的構圖組合就形成了各種弧線組成的平面。從那時起，西方建筑里對于弧線的優雅構圖，就穿越千年不變。

而對這類弧線美學的多維利用，就成了啟元最重要的符號特征。而在此之前，幾乎沒有豪宅項目對弧線美學進行如此廣泛的應用，啟元因此開拓了一種豪宅的弧線美學的風潮。

首先從項目的整體立面來看，啟元通過晶瑩而通透的巨幅鍍膜玻窗，飄逸又靈動的鋁板在材質，同時還有飾線條曲度的統一性亦或是收口收邊的工藝細節，形成了靈動曲面，以及那些隱匿在高光下、并不被人矚目的金屬格柵，形成了鉆感光幕和優雅的流線造型。

而在戶型上看，很多戶型都具備270度無柱的弧角，這樣的設計使得戶型內往外眺望，具有超寬的城市視野，而且從外部看到這樣的戶型立面，會有一種如同跑車、游艇、太空倉般的后工業主義的設計質感。

這樣的先進材料和弧線的質感，形成了啟元對古典美學的現代性表達。

圖：啟元 I20-1/06地塊 外立面細部 來源：香港置地

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型樣板間實景圖 來源：香港置地

不僅在建筑外立面上，項目的入戶大廳、接待吧臺、休憩空間，也都用不同材質和方式的優雅弧線傳遞著不同的功能。

圖：啟元 I20-1/06地塊 接待吧臺 來源：香港置地

第三，入戶的儀式感與藝術性。

是否有入戶的儀式感，是豪宅和普通高品質住宅的另一個分界點，正所謂“宅以門戶為冠帶”。所有豪宅必須構建的一種自己的形式序列結構。對于啟元來說，小區大門、候梯大堂和車庫入戶大廳，都是進行主題場域空間營造的關鍵部位。

而在這樣的關鍵部位，啟元同樣用了古典藝術的方式進行了多層次的滲透，讓業主歸家過程中，沉浸在一種藝術的熏陶之下。

首先，啟元的入戶大門（二期）設計得如同一扇藝術博物館的大門。

啟元臨崖歸家殿堂高約14米，兩面約14米高迎賓景墻，由昂貴的意大利?普拉達綠奢石雕琢而成，以自然天工勾勒極享底色；搭配長金屬拉絲鏈條，宛如鎏金飛瀑從天外降落，形成了一種藝術感濃郁的氣場。

?圖：啟元 I20-3/08地塊 入戶大門（二期） 來源：香港置地

其次，啟元的內部每一棟的候梯大堂，也是其泛會所的架空層，都配置成頂奢藝術酒店般的休閑空間。而在架空層的外側，就有著漂浮花園里的下沉的庭院、跌水的瀑布、水岸的汀步和樹型綽約的喬木，從這里可以轉換出社交聚會的場域。

圖：啟元 I20-1/06 地塊 一期（架空層） 來源：香港置地

最特別的是，在啟元二期每棟樓架空層的處理上，并沒有止步于一期的空間藝術美學的營造方式，而是進一步進行了升級迭代。他們別出心裁把這里創造成了多個極具藝術氣質的展廊，這在整個重慶市場都屬于首創。

比如，在二期5#樓樓王的架空層藝術空間內，精心陳列著四根來自歐洲古建筑的羅馬柱構件，而羅馬柱作為歐洲古典時期最重要的建筑符號，是古羅馬時期財富、力量和尊嚴的象征。

圖：啟元 I20-3/08地塊 架空層藝術展廳 來源：香港置地

作為現代歐洲的雛形，在希臘、羅馬時代的雅典學院、萬神殿、斗獸場、神廟等這批世界文化遺產，穿越了千年后，成為了人類文明的價值瑰寶。如今，這些羅馬藝術中的古典柱式、拱券形制、穹窿之眼等藝術符號，化解為一種風靡全球的當代藝術審美的符號，代表著宏大格局之下的優雅與細膩。

圖：羅馬萬神殿

圖：啟元 I20-3/08地塊 架空層的藝術展廊

這種將真古跡藝術陳列于豪宅的做法，奠定了整個場域空間的文藝氛圍的質感和厚度，在重慶也屬首創。于此同時，在其他幾個樓棟的架空層處理上，香港置地也引進10多位藝術家進行藝術布展，分別從在繪畫、裝置、聲光、雕塑方面進行藝術陳展。

第四，獨具開創性的藝術館式室內設計。

啟元對藝術審美的不僅在外，而且深入到每一個住戶的核心。這點從項目的三個主要戶型的藝術創意上，就能看到啟元的別具匠心。如今，啟元推售的每個戶型的設計風格靈感，都來自于一個歐洲美術館的世界名畫。

例如，建面約194㎡的傳世系四室戶型，它的設計靈感就來自倫敦市政廳美術館的藏品，英國著名畫家洛德?萊頓的《母親與孩子》，整幅畫面糅合了古典主義與印象派的風格。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型樣板間實景 來源：香港置地

于此同時，這個戶型還進行了270°視野的全景艙設計，整個屋內的景觀視野也從大景到全景進行了升級。

啟元 I20-3/08地塊 270度視野全景艙戶型 來源：香港置地

并且倫敦藝術學院院長RobPepper為項目定制的版畫《重慶回響》,也是「全景艙藝術私宅」的交付標準，這種連帶藝術品交付的方式，也是重慶首例。

圖：I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型實景圖 （重慶回響版畫）

（該戶型每套都有此定制版畫的復制品）

而建面約170㎡的戶型的設計風格，則來自巴黎奧賽美術館的藏品，印象派之父愛德華?馬奈的《伯斯?莫里索拿著扇子》。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約170㎡戶型樣板間實景圖 來源：香港置地

值得一提的是，香港置地在啟元的所有室內設計中，也是首創把奢石作為一種重要的交付標準，進行了廣泛運用。而普通豪宅里的奢，在啟元就變成這里的“高定標準配置”。

啟元之所以如此使用奢石裝飾，主要還是來自于羅馬時代的藝術思潮。

在維特魯威的名著《建筑十書》中記載，古羅馬第一任皇帝奧古斯都大帝雄心勃勃，在他統治下的羅馬是個黃金時代，經濟上最為富庶，他在羅馬境內興建公共設施，修建廟宇，構建四通八達的路網，要把羅馬建設成一座大理石的城市。

奧古斯都選擇使用大理石來建造城市，還是因為大理石作為一種高貴、華麗的建筑材料，非常適合用來建造宏偉壯麗的建筑，他想以此來展示自己的權威和功績。時光穿越千年，直至今日，大理石也是創造富有藝術感和美感建筑作品的首選材料。

而這樣的奢石們在啟元項目上，也構成了他們的「壓艙石」。這種貴重資產因大理石的臻裝更加值錢、雋永，和項目一樣，足以穿透時間。

在奢石的墻面裝飾方面，啟元引入了多種更高能級的進口奢石：芬迪白、牛油果綠、達芬奇灰、威尼斯棕等等。

芬迪白裝飾電視墻、達芬奇灰裝飾西廚島臺，胡桃木裝飾西廚電器柜體。兩處進退空間形成的反差關系是整個公區空間視覺沖擊力的巔峰，奢石的典雅靈動與木質的古樸厚重把底蘊很好的表現了出來。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約245㎡展示樣板間實景圖 來源：香港置地

總結

復盤完重慶啟元這個項目，給我兩點最大的感受。

第一，豪宅之所以是一件奢侈品，不僅在于稀缺，更在于其持續自我迭代。

早在2021年，啟元初入市場，就以在重慶市場從未出現的創新產品，一改早期市場認知，在觀音橋片區實現了前所未有的熱銷盛景。它第一次給重慶一個信號，那就是重慶未來的地產業，也會像上海、北京等一線城市一樣，逐漸地回歸“絕佳的產品和稀缺的地段”才是未來城市的核心價值的模式。

2022年，已經得到市場認可的啟元，又在二期做了全面的升級，以藝術品的方式進行交付，并以同面積段戶型產品的迭代和全景艙等多個創新手法，進一步引領市場。

而到2023年，啟元又以新古典主義的藝術展示作為突破口，將藝術陳列、古跡搬進架空層，用藝術手段不斷提升項目的價值感。

進入2024年，啟元一方面繼續推出了與以往不同的新品，另一方面，已經極具口碑的全景艙和世家系產品，啟元也將做一次升級。

所以，啟元入市的這幾年來，一直在給出重慶的“首例”，他們并沒有停留在之前的功勞簿上，而是不斷激勵自己，持續創新迭代。

第二，啟元不僅是一個豪宅精品，更是一幅關于美學的藝術畫卷。

美學大師朱光潛在他的名著《西方美學史》中，談到了人們對美的認知的五種階段。在早期古典主義時代，美在于物體形式，而到了新柏拉圖主義和理性主義時期，美在完善；進入英國經驗主義：美即愉快；而德國古典美學則認為美在理性內容表現于感性形式，最終，俄國現實主義談到，美即是生活。

所以，無論是物化的形式感、內心的愉悅度還是認知上完善和理性的交織，他們匯總在一起，構建成了一幅幅生動的生活的畫卷。

而啟元在各個細部所用的弧線、奢石、拱券、樹形、鋪地、跌水、退臺、光影等所有元素，通過各種幾千張圖紙的設計創意，折合成一幕幕的場景，都是讓我們沉浸式的體驗了“美即是生活”。

在這方面，啟元在藝術哲學上的追求，已經遠遠超越了中國豪宅的當下水平，我想在相當長一段時間內，啟元都會是一個值得業界廣泛學習的經典案例。

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