承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人能否要求次承租人騰房、支付占用費(fèi)？

關(guān)于承租人的擅自轉(zhuǎn)租，這里涉及兩個(gè)方面的法律問(wèn)題：一是，租賃合同的期限及解除；二是，轉(zhuǎn)租行為及其法律責(zé)任。

民法典

首先，關(guān)于租賃合同的三種期限及解除方式:
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十條規(guī)定 “當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。”
租賃期滿(mǎn)后，雙方未再簽訂書(shū)面合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十四條第一款的規(guī)定“租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。”租賃合同轉(zhuǎn)為不定期租賃，通過(guò)郵寄《解約通知書(shū)》解除租賃合同后，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出租人。

轉(zhuǎn)租賠償

其次，關(guān)于轉(zhuǎn)租行為及相關(guān)法律責(zé)任：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條之規(guī)定，轉(zhuǎn)租行為分為經(jīng)出租人同意的合法轉(zhuǎn)租、承租人的非法轉(zhuǎn)租，二者的法律性質(zhì)與法律責(zé)任不同。下面重點(diǎn)分析擅自轉(zhuǎn)租行為的三種法律后果：

一是，如果次承租人的轉(zhuǎn)租期限超出了承租人的剩余租賃期限，對(duì)于出租人沒(méi)有法律約束力，次承租人喪失了繼續(xù)占有使用房屋的權(quán)利基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)履行，次承租人作為房屋的實(shí)際使用人應(yīng)當(dāng)從房屋中搬走，騰退房屋。

二是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定 “房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。” 租賃合同解除后，次承租人拒不搬出，侵害了出租人的合法權(quán)益，次承租人應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)，自租賃合同解除之日起至實(shí)際給付之日止按照酌定標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用費(fèi)。

三是，對(duì)于次承租人向承租人已支付的租賃費(fèi)及造成的損失，因租賃合同解除，并不影響轉(zhuǎn)租合同的效力，次承租人可向承租人（轉(zhuǎn)租人）另行主張權(quán)利。

隆安律師